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格力地产(600185)经营总结    日期:
截止日期2016-12-31
信息来源2016年度报告
经营评述
    经营情况讨论与分析
    一、经营情况讨论与分析
    2016年房地产全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。全年整体政策环境由松趋紧。
    “两会”提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现,房价涨速较快的部分一二线城市陆续实施了限购、限贷政策,而三四线城市则仍以“去库存”为主。
    全年商品房销售面积 15.73 亿平方米,同比增长 22.5%;商品房销售金额达到 11.76万亿元,同比增长 34.8%;销售面积和销售金额同创历史新高。
    面对宏观经济形势和趋紧的房地产政策,公司坚持“立足珠海、重点布局”的发展战略,保证房地产业务稳健发展。同时,公司继续积极推动产业转型升级,巩固“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业”五大板块综合发展格局。
    二、报告期内主要经营情况报告期内,公司实现营业收入 31.22亿元,实现利润总额 7.99亿元,实现归属于母公司股东的净利润 6.01亿元,实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.60亿元。截至
    2016年 12月 31日,公司总资产 263.76亿元,归属于母公司股东权益 73.03亿元,分别比 2015年度增长 27.96%和 87.01%。
    (一) 主营业务分析利润表及现金流量表相关科目变动分析表
    单位:元 币种:人民币
    科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
    营业收入 3,121,759,389.66 2,544,923,818.48 22.67
    营业成本 1,964,037,505.16 1,497,683,000.63 31.14
    销售费用 112,352,644.27 84,034,727.91 33.70
    管理费用 93,626,101.38 79,621,208.86 17.59
    财务费用 48,773,677.47 66,295,427.73 -26.43
    经营活动产生的现金流量净额 -1,234,756,555.89 182,129,317.07 不适用
    投资活动产生的现金流量净额 -785,181,921.84 891,131,927.41 不适用
    筹资活动产生的现金流量净额 3,330,810,703.08 -444,562,900.04 不适用
    1. 收入和成本分析
    √适用 □不适用
    (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    主营业务分行业情况
    分行业 营业收入 营业成本毛利率(%)营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减
    (%)
    房地产 3,019,013,275.66 1,915,225,574.47 36.56 21.55 31.37 减少 4.74个百分点主营业务分产品情况
    分产品 营业收入 营业成本毛利率(%)营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减
    (%)
    房地产 3,019,013,275.66 1,915,225,574.47 36.56 21.55 31.37 减少 4.74个百分点主营业务分地区情况
    分地区 营业收入 营业成本毛利率(%)营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减
    (%)
    珠海市 3,108,567,780.89 1,958,941,889.48 36.98 22.44 31.01 -4.32
    (2). 成本分析表
    单位:元分行业情况
    分行业 成本构成项目 本期金额本期占总成本比例
    (%)上年同期金额上年同期占总成本
    比例(%)本期金额较上年同期变动比
    例(%)情况说明
    房地产 土地及开发建设 1,915,225,574.47 97.51 1,457,905,528.09 97.34 31.37分产品情况
    分产品 成本构成项目 本期金额本期占总成本比例
    (%)上年同期金额上年同期占总成本
    比例(%)本期金额较上年同期变动比
    例(%)情况说明
    房地产 土地开发及建设 1,915,225,574.47 97.51 1,457,905,528.09 97.34 31.37
    (3). 主要销售客户及主要供应商情况
    √适用 □不适用
    前五名客户销售额 5,602万元,占年度销售总额 1.80%。
    前五名供应商采购额 32,062 万元,占年度采购总额 39.21%。
    2. 费用
    √适用 □不适用
    项目 本期金额(元) 上期同期金额(元) 变动比例(%)
    销售费用 112,352,644.27 84,034,727.91 33.70
    管理费用 93,626,101.38 79,621,208.86 17.59
    财务费用 48,773,677.47 66,295,427.73 -26.43
    3. 现金流
    √适用 □不适用
    单位:元 币种:人民币
    科目 本期数 上年同期数 增减率(%) 变动主要原因经营活动产生的现金流量净额
    -1,234,756,555.89 182,129,317.07 不适用 支付代垫工程款及缴纳上期企业所得税投资活动产生的现金流量净额
    -785,181,921.84 891,131,927.41 不适用 本期在建工程支出增加筹资活动产生的现金流量净额
    3,330,810,703.08 -444,562,900.04 不适用 本期通过非公开发行股票及非公开发行公司债券所致
    (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
    √适用 □不适用
    本期归属于上市公司股东的净利润较上期减少 56.18%,主要原因是上期处置大部分可供出售金融资产取得投资收益 1,014,734,219.20元。
    (三) 资产、负债情况分析
    √适用□不适用
    1. 资产及负债状况
    单位:元
    项目名称 本期期末数本期期末数占总资产的比例
    (%)上期期末数上期期末数占总资产的比例
    (%)本期期末金额较上期期末变动比例
    (%)情况说明
    货币资金 4,335,555,322.71 16.44 3,016,083,829.36 14.63 43.75
    应收账款 29,406,646.42 0.11 6,974,004.77 0.03 321.66
    预付款项 12,911,821.58 0.05 6,053,068.07 0.03 113.31
    其他应收款 58,743,363.30 0.22 186,857,818.37 0.91 -68.56可供出售金融资产
    99,000,000.00 0.38 44,700,000.00 0.22 121.48
    长期应收款 142,624,410.42 0.54 56,926,137.49 0.28 150.54
    在建工程 1,047,179,953.13 3.97 300,889,793.56 1.46 248.03
    短期借款 456,039,444.12 1.73 836,629,627.86 4.06 -45.49
    预收款项 2,042,427,374.19 7.74 1,207,035,411.00 5.86 69.21
    应交税费 285,536,940.79 1.08 568,694,471.76 2.76 -49.79
    应付利息 108,346,900.00 0.41 8,924,915.38 0.04 1,113.98
    应付债券 4,539,888,392.57 17.21 1,507,729,368.93 7.31 201.11
    长期应付款 309,693,888.30 1.17 1,810,275,219.55 8.78 -82.89
    递延收益 28,642,610.16 0.11 5,591,666.67 0.03 412.24
    货币资金:增加主要原因系本期通过非公开发行股票及非公开发行公司债券筹资 60亿元所致。
    应收账款:增加主要原因系按进度应收港珠澳大桥澳门口岸管理区代建管理费增加所致。
    预付款项:增加主要原因系预付设计费及设备款所致。
    其他应收款:减少主要原因系上期支付购地投标保证金转为地价款所致。
    可供出售金融资产:增加主要原因系本期新增对上海康橙投资中心(有限合伙)投资所致。
    长期应收款:增加主要原因系本期代付工程款增加所致。
    在建工程:增加主要原因系香洲港区域综合整治工程项目与洪湾中心渔港项目工程支出增加所致。
    短期借款:减少主要原因系保证借款到期归还所致。
    预收款项:增加主要原因系本期预售楼盘预收售楼款增多所致。
    应交税费:减少主要原因系上期处置可供出售金融资产产生大额投资收益相应计提的应交所得税增加较多所致。
    应付债券:增加主要原因系本期发行 16格地 01(135577)公司债所致。
    长期应付款:减少主要原因系港珠澳大桥澳门口岸管理区项目重分类调整所致。
    递延收益:增加主要原因系本期取得海域使用金补助款所致。
    2. 截至报告期末主要资产受限情况
    √适用□不适用
    项目 期末数 受限制的原因
    用于担保的资产小计: 3,012,547,706.93
    存货-开发成本:
    格力海岸 S6
    1,270,633,543.32
    向中信银行股份有限公司珠海分行的借款 5.4亿元,以产权人为格力房产的珠海市唐家湾情侣北路(南段)填海区 S6地块土地使用权(粤房地权证珠字第 0100155665 号)作为抵押。
    存货-开发成本:
    上海保联公司前滩 32-01地块
    1,741,914,163.61
    向西藏信托有限公司的借款 10亿元,以产权人为上海保联的上海市浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区 32-01地块土地使用权(沪房地浦字
    2015第 038398号)作为抵押,并由格力地产为其提供保证。
    项目 期末数 受限制的原因其他原因造成所有权或使用
    权受限制的资产小计:
    8,788,192.62
    银行存款 2,388,467.90 法院冻结,原因见:附注十四、2。
    其他货币资金 6,399,724.72 工程保函保证金。
    合计 3,021,335,899.55
    (四) 行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析
    1. 报告期内房地产储备情况
    √适用□不适用序号持有待开发土地的区域持有待开发土地的面积
    (平方米)
    一级土地整理面积
    (平方
    米)规划计容建
    筑面积(平
    方米)
    是/否涉及合作开发项目合作开发项目涉及的面
    积(平方米)合作开发项目的权益占比
    (%)
    1 珠海 337,048.24 874,202.39 否
    2 重庆 371,608.00 775,919.70 是 775,919.70 60
    3 上海前滩项目
    23,953.70 51,415.99 是 51,415.99 70
    4 上海泗泾项目
    32,598.10 52,156.96 否
    2. 报告期内房地产开发投资情况
    √适用□不适用
    单位:万元 币种:人民币
    序号 地区项目经营业态在建项目
    /新开工项目
    /竣工项目项目用地面
    积(平方米)项目规划计容建筑面积
    (平方米)总建筑面积
    (平方米)在建建筑面
    积(平方米)已竣工面积
    (平方米)总投资额报告期实际投资额
    1 珠海珠海项目住
    宅、商业竣工项目
    7,185.35 42,934.04 52,988.53 0.00 52,947.01 51,000.00 58,918.41
     珠海珠海项目住
    宅、商业在建项目
    136,022.59 245,012.00 403,227.53 403,227.53 0.00 414,000.00 411,203.79
    3 重庆龙盛总部经济
    区 1期住宅
    +写字楼在建项目
    172,119.00 310,569.00 353,016.47 104,004.47 0.00 165,000.00 76,421.46
    3. 报告期内房地产销售情况
    √适用□不适用序号
    地区 项目 经营业态
    可供出售面积(平
    方米)
    已预售面积(平
    方米)
    1 珠海 格力香樟 销售中 8,593.00 184.00
    2 珠海 格力广场 销售中 46,405.00 9,822.00
    3 珠海 格力海岸 销售中 212,097.00 95,492.00
    4 珠海 平沙项目一期 销售中 48,193.00 46,616.00
    4. 报告期内房地产出租情况
    √适用□不适用
    单位:元 币种:人民币序号
    地区 项目 经营业态出租房地产的建筑面积
    (平方米)出租房地产的租金收入是否采用公允价值计量模式租金收入
    /房地产公允价值
    (%)
    1 珠海 商铺 租赁 11,409.71 3,398,868.57 否
    5. 报告期内公司财务融资情况
    √适用□不适用
    单位:元 币种:人民币
    期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
    12,178,818,801.86 6.05 736,661,969.51
    (五) 投资状况分析
    1、 对外股权投资总体分析
    √适用 □不适用报告内,公司长期股权投资余额为 25.53亿元,具体内容请详见财务报表附注“十七、母公司财务报表主要项目注释 2、长期股权投资”。
    (1) 重大的股权投资
    □适用√不适用
    (2) 重大的非股权投资
    □适用√不适用
    (3) 以公允价值计量的金融资产
    √适用□不适用
    单位:元 币种:人民币
    项目名称 期初金额 期末金额 当期变动 对当期利润的影响金额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    116,975.00 0.00 116,975.00 96,755.70可供出售金融资产
    44,700,000.00 0.00 44,700,000.00 45,560,804.78
    合计 44,816,975.00 0.00 44,816,975.00 45,657,560.48
    (六) 重大资产和股权出售
    □适用√不适用
    (七) 主要控股参股公司分析
    √适用□不适用
    单位:万元 币种:人民币
    公司名称 业务性质 主要产品
    注册资本 持股比例
    总资产 净资产 净利润
    珠海格力房产有限公司 房地产开发 住宅 12,688.20 100% 2,126,585.13 167,217.80 63,652.53
    (八) 公司控制的结构化主体情况
    □适用√不适用
    三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
    (一) 行业格局和趋势
    √适用□不适用
    随着 2016年四季度房地产政策的收紧,预计“防范风险、稳定消费”将是 2017年房地产的主基调,房地产市场将会出现回落并趋于平稳,行业集中度将不断提高,竞争将越发激烈,房地产企业除在产品品质、品牌、设计方面不断提升外,还应通过转型升级,优化产业结构的方式提升自己的竞争力,在激烈的竞争中脱颖而出。
    (二) 公司发展战略
    √适用□不适用
    公司以“立足珠海,重点布局”为战略总方针,以“建设理想城市,创造幸福生活”为出发点,注重发展质量,提升公司品牌,形成“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的全新产业格局。并且,在全新的发展平台上,依靠精准的产业布局、丰富的项目资源及灵活的资产运营,通过资本和产业的有效联动,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,进一步扩大企业竞争力,把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质上市公司。
    (三) 经营计划
    √适用□不适用
    1、公司继续坚持“立足珠海、重点布局”的发展战略,积极开拓思路,创新发展模式,加大项目拓展和资源获取的力度,巩固 “房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的产业格局,实现可持续发展。
    2、继续坚持以销售为中心,强化项目高效管理,提升项目整体开发水平。
    3、继续做好融资和资金管理工作,拓宽融资渠道,降低融资成本,提高资金使用效率。
    4、严格规范招投标管理,加强成本控制。
    5、加强内部管理和团队建设,提升效益。
    (四) 可能面对的风险
    √适用□不适用
    1、政策风险
    房地产开发受国家调控政策手段的影响较大。国家根据房地产行业发展情况利用行政、金融等多种方式对土地、税收等领域进行政策调节,这对房地产开发企业的发展形势产生相应的影响。
    公司将继续密切关注国家相关政策的变化,积极分析应对,及时解决存在的问题,提高公司抗风险能力。
    2、市场风险
    随着行业发展的日趋完善,将吸引更多实力雄厚的企业进军房地产行业,房地产环境必将日益复杂和激烈。公司将不断加强自身建设,加速企业转型,提高管理能力,不断提升公司竞争实力。
    3、财务风险
    目前公司各大板块,特别是房地产板块属于资金密集型行业,建设资金需求量大,充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。随着公司的经营规模快速扩张,公司将加强内部各
    项目的资金统筹规划,继续努力扩展各种融资渠道,多领域多方式筹集资金,提高公司的抗风险能力。
    四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明
    □适用√不适用

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