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中新集团(601512)经营总结    日期:
截止日期2019-06-30
信息来源招股意向书
经营评述
    第六节 业务和技术
    一、发行人的主要业务
    作为中新两国政府间最大合作项目之一的载体和苏州工业园区的开发主体,公司以“筑中国梦想、建新型园区”为己任,确立了以园区开发运营为主体板块,以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块,通过板块联动、资源集聚,实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。公司及控股子公司围绕园区开发运营这一主营业务,开展土地一级开发、房地产开发与经营(长租公寓、工业厂房、商业租赁)、绿色公用和多元化服务等。截至本招股意向书签署之日,发行人已处置完毕原有的住宅及商业项目资产。发行人自设立以来主营业务没有发生重大变化。
    二、发行人所处行业状况
    发行人主营业务为园区开发运营,既有土地一级开发、又有房地产开发与经营业务(长租公寓、工业厂房、商业租赁)与热电、污泥处理等绿色公用及环境治理业务,还有招商与工程代理、服务型业务,业务较为多元,界定为综合性行业。从公司整体业务看,以开发区运营管理为主,开发区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下,以土地为载体,通过提供基础设施及综合配套服务,吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂,通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结,增强产业竞争力,并向外围辐射的特定区域。
    根据中国证监会 2012 年修订的《上市公司行业分类指引》,发行人所属行业属于“S 综合”下的“S90 综合”。
    (一)行业管理体制和主要法律法规
    1、行业监管部门和监管体制
    由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、进出口商品流通、工程建设、劳动力、税收、基础设施配套等多个方面,故开发区行业主要受国家发改委、商务部、自然资源部(包含原国土资源部职责)、住建部、海关、人力资源和社会保障部、财政部等部门的监管。
     
    同时根据国家有关规定,我国开发区行业的主管行业协会为中国开发区协会,是经国家批准的以促进开发区发展服务为宗旨的全国性一类社团组织,1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国家发改委的领导下工作,接受商务部业务指导,是全国开发区之间联系的纽带,是开发区与政府部门和社会各界沟通的桥梁。
    此外,国家及省级开发区所在地的城市人民政府通常采取设立开发区管委会的方式,作为当地人民政府的派出机构,对开发区行使行政管理职能,负责开发区的具体规划和日常管理工作。
    2、行业主要法律法规及政策
    (1)开发区类主要法律法规
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    1991年3月 国务院《关于批准国家高新技术产业开发区和有关政策规定的通知》开发区设
    立审批、规 划 设
    计、产业政 策 制
    定、土地管理、税收优惠、环境影响
    评价、支持开发区发展等
    1992年12月 国务院《关于严禁开发区和城镇建设占用耕地撂荒的通知》
    1993年4月 国务院《关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》
    2003年7月 国务院《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》
    2003年7月 国务院 《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》
    2003年8月国家环境保护总局
    《开发区区域环境影响评价技术导则》
    2005年8月 商务部《国家级经济技术开发区扩建审批原则和审批程序》
    2007年10月 国务院 《中华人民共和国城乡规划法》
    2009年3月 商务部《关于2009年国家级经济技术开发区工作的指导意见》
    2009年5月 商务部《关于省级商务主管部门和国家级经济技术开发区审核管理部分服务业外商投资企业相关事项的通知》
    2012年3月
    国家发改委、财政部
    《关于推进园区循环化改造的意见》
    2012年2月
    商务部、国家发改委、财政部、中国人民银行、海关总署、国家税务总局、国家《商务部等十部委联合发布<关于加快转变外贸发展方式的指导意见>》
    时间 部门 主要政策法规 规范环节质量监督检验检
    疫总局、银监会、保监会、国家外汇管理局
    2012年4月 国务院《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》
    2012年5月 国务院《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快培育国际合作和竞争新优势指导意见的通知》
    2012年6月 商务部《商务部关于鼓励和引导民间资本进入商贸流通领域的实施意见》
    2012年8月 国务院《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》
    2012年11月 商务部《国家级经济技术开发区和边境经济合作区
    “十二五”发展规划(2011-2015年)》
    2013年3月 商务部《商务部关于2013年全国吸收外商投资工作的指导意见》
    2013年9月 国务院《国务院关于印发中国(上海)自由贸易试验区总体方案的通知》
    2014年4月 财政部《国家级经济技术开发区、国家级边境经济合作区等基础设施项目贷款中央财政贴息资金管理办法》
    2014年11月 国务院《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》
    2015年5月中国共产党中央政治局
    《京津冀协同发展规划纲要》
    2016年3月 国务院《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》
    2016年7月 国务院《国务院关于在自由贸易试验区暂时调整有关行政法规、国务院文件和经国务院批准的部门规章规定的决定》
    2017年1月
    住建部、国家开发银行《关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》
    2017年1月 国务院《国务院办公厅办关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》
    2017年2月 国家发改委《国家发改委就关于促进开发区改革和创新发展的若干意见答问》
    2017年7月 住建部《关于将上海等37个城市列为第二批城市设计试点城市的通知》 
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    2018年2月
    国家发改委、科技部、国土资源部、住建部、商务部、海关总署
    《中国开发区审核公告目录》(2018年版)
    2019年5月 国务院《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》
    (2)开发区行业涉及的土地管理类主要法律法规
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    2004年3月 国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》
    土 地 规
    划、开发、出让等环
    节 的 规范。对集约用地和土地闲置问题的规范
    2004年10月 国务院 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
    2006年5月 国土资源部 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》
    2006年12月 国土资源部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》
    2007年7月
    监察部、国土资源部《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》
    2007年9月 国土资源部 《关于加大闲置土地处置力度的通知》
    2007年11月
    国土资源部、财政部、中国人民银行
    《土地储备管理办法》
    2008年1月 国务院 《关于促进节约集约用地的通知》
    2009年11月
    财政部、国土资源部、中国人民银行等
    《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
    2010年3月 国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
    2010年5月国家税务总局
    《关于土地增值税清算有关问题的通知》
    2010年5月国家税务总局
    《关于加强土地增值税征管工作的通知》
    2010年7月 国土资源部《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》
    2011年1月 国务院 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
    2011年3月 国务院 《土地复垦条例》
    2012年2月 国土资源部《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》
    2012年5月 国土资源部 《限制用地项目目录((2012 年本)》
    2012年6月 国土资源部 《闲置土地处置办法》 
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    2012年12月 国土资源部 《土地复垦条例实施办法》
    2013年6月 国税总局《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》
    2013年8月 财政部、国家税务总局《关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知》
    2014年6月 国土资源部 《节约集约利用土地规定》
    2014年8月
    国土资源部、财政部、住建部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》
    2015年2月 国土资源部《国家级开发区土地集约利用评价情况通报
    (2014 年度)》
    2015年3月
    国土资源部、住建部《关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》
    2015年3月 国土资源部《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》
    2016年4月 国土资源部《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》
    2016年5月 国土资源部 《土地利用年度计划管理办法》
    2016年6月 国土资源部《关于印发全国土地利用总体规划纲要(2006~
    2020 年)调整方案的通知》
    2016年11月 国土资源部《关于修改<建设项目用地预审管理办法>和<建设用地审查报批管理办法>的决定》
    2016年12月 国土资源部《国家级开发区土地集约利用评价情况通报
    (2016 年度)》
    2016年12月
    国土资源部、国家发改委、财政部、住建部、农业部、中国人民银
    行、国家林业局、银监会《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》
    2017年2月 国务院 《全国国土规划纲要(2016-2030 年)》
    2017年8月
    国土资源部、住建部
    《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
    2018年1月
    财政部、国土资源部
    《土地储备资金财务管理办法》
    (3)开发区行业涉及的房地产管理类主要法律法规
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    1998年7月 国务院 《城市房地产开发经营管理条例》 规范房地
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    2001年4月 国务院 《商品房销售管理办法》 产开发、建设及投融资政策,促进房地产行业长期健康发展
    2003年6月 中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
    2006年12月 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
    2007年8月全国人民代表大会《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》
    2007年9月中国人民银
    行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
    2008年8月中国人民银
    行、银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》
    2008年11月 国土资源部 《建设项目用地预审管理办法》
    2008年12月 国务院办公厅《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
    2009年5月 国税总局 《土地增值税清算管理规程》
    2009年5月 国务院《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》
    2009年10月 建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(2009修正)》
    2010年1月 国务院办公厅 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
    2010年4月 国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
    2010年6月 住建部《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
    2010年9月 国税总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》
    2010年10月 国税总局《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
    2011年1月上海市人民政府《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
    2011年1月 国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
    2011年1月
    财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知
    (2011)》
    2011年3月 银监会《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》
    2011年3月 国家发改委《关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》 
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    2011年7月 国家发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》
    2011年8月 国务院 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
    2012年1月 财政部《关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
    2012年11月 住建部 《住房保障档案管理办法》
    2013年2月 国务院办公厅 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
    2013年7月 国务院 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》
    2014年3月 财政部《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》
    2014年6月 建设部 《建筑工程施工许可管理办法》
    2015年3月
    国务院、国家发改委
    《外商投资产业指导目录(2015 年修订)》
    2015年8月
    住建部、商务部、国家外汇管理局、国家发改委、中国人民银行、工商总局《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》
    2015年8月
    住建部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知
    2015年9月中国人民银
    行、银监会《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》
    2016年2月中国人民银
    行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》
    2016年2月
    财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》
    2016年4月
    住建部、商务部、国家外汇管理局、国家发改委、工商总局等《关于印发促进消费带动转型升级行动方案的通知》
    2017年12月
    住建部、财政部、国家外汇管理局、中国人民银行、国土资源部《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》
    2018年5月
    住建部、财政部、中国人民《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》 
    时间 部门 主要政策法规 规范环节
    银行、公安部
    2018年5月 住建部《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
    2018年6月
    住建部、中宣部、公安部、司法部、国家税务总局、市场监管总局、银保监会《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》
    (二)世界开发区行业基本情况
    开发区在世界上已有 400 多年历史,并在二战后得到迅速发展。现代意义上的开发区最早出现于 20世纪 50年代的欧洲,目前已进入了相对成熟的发展时期。
    经过长期探索与发展,各国各地区根据自己的实际情况,创造出了多种类型的开发区,如自由贸易区、自由港、保税区、科技工业园区、科学工业园区等多种类型。在很多国家和地区,开发区起到了扩大出口、引进外资、增加就业和外汇收入的作用。特别是 20 世纪 60 年代以来,兴办各类开发区对一些新兴工业化国家和地区振兴出口导向工业发挥了重要作用。
    现代高科技园区最早起源于美国。20 世纪 50 年代初,在斯坦福大学附近的山谷,创立了第一个科学园区,不仅为全球最大的电子工业基地“硅谷”的形成奠定了基础,而且开创了世界各国建设高科技园区、发展高科技产业的历史先河。
    日本通产省于 20 世纪 70 年代末,提出建立“科技城”的构想,并将各种工业移植到通产省规划的乡村地区,产生了“筑波科学城”这样的开发区。爱尔兰 1959年设立的香农国际航空港自由贸易区,成为世界上最早出现的出口加工区。据不完全统计,目前世界上的出口加工区超过 800 家,高新技术园区超过 1000 家,至于各国内部设立的不同级别、不同规模的开发区更是不可胜数。从二十世纪中叶开始,高科技园区随着新技术革命的推进而不断发展,并强劲地推动着区域经济、国家经济和世界经济的发展。
    (三)中国开发区行业发展概况
    中国开发区是伴随着改革开放的步伐而产生和发展的。1979 年 1 月 31 日,国务院决定在蛇口举办工业区,这是中国现代开发区的雏形,1984 年国家正式
    批准设立国家级经济开发区,此后中国相继出现了由各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区、高科技园区、生态园区、保税区和出口加工区等各种形态的开发区。
    根据商务部 2005 年国家级开发区发展报告,我国开发区的发展实践可分为
    三个阶段:
    第一阶段(1984~1991 年)为创建和探索期;第二阶段(1992~1998 年)
    为高速增长期;第三阶段(1999 年以后)为稳定发展期。从我国开发区的发展历程可以看出,开发区主要有以下四个特点:
    1、以工业项目为主导,推动开发区所在地区经济发展;
    2、开发区成为吸引外资的重点区域;
    3、高新技术已成为主要产业;
    4、各地区的开发区发展极不平衡。
    上述阶段与发展特点同我国引进外资所走过的历程相同:即从劳动密集型产
    业向资本、技术密集型产业转变,从制造业向服务业转变的过程。在初级阶段,开发区引进的外资项目以劳动密集型中小企业为主,技术转让较少,许多外资企业仍处在试探和观望之中;1992 年之后,随着大型跨国公司进入我国,国家级开发区引进的外资项目规模迅速扩大,因而利用外资项目的技术含量和技术水平得到显著提升。
    (四)中国开发区行业发展现状及市场容量
    改革开放四十多年来,我国各级开发区,特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩,成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。
    以国家级经济技术开发区为例,截至 2019 年 6 月末,全国共有国家级经济技术开发区 219 家,其中东部地区 107 家,中部地区 63 家,西部地区 49 家,中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增加,全国国家级经开区区域分布日趋平衡。
    据商务部统计,2018 年全国 219 个国家级经济技术开发区实现地区生产总
    值 10.2 万亿元,财政收入 1.9 万亿元,税收收入 1.7 万亿元,进出口总额 6.2 万 
    亿元,同比分别增长 13.9%、7.7%、10.1%、10.8%。
    (五)中国开发区行业未来发展趋势2016 年 3 月,国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》(以下简称“《指导意见》”),《指导意见》围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度,从夯实产业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制机制创新等五个方面,提出具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目标要求,加大政策支持力度,提高政策精准度,充分调动国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极性。
    一是夯实产业基础。《指导意见》从提升产业核心竞争力、创新产业投融资
    方式、争取更多金融支持等方面,提出通过考核相关指标,赋予相关政策支持,促进国家级经开区参与全球产业分工和价值链重组,发展外向型产业集群,打造
    一批行业领军企业,强力推进产业集聚、集群、集约发展。二是激发创新活力。
    新形势下,培育创业创新成为我国提升产业竞争力和加速转型升级的必然选择。
    国家级经开区必须顺应大众创业、万众创新的新趋势,通过打造发展新引擎,增强发展新动力,开拓发展新市场,营造良好的创新创业生态环境。三是发挥区域带动作用。在过去 30 多年的发展历程中,国家级经开区有效发挥了示范、辐射和带动作用,在今后全面建设小康社会进程中,国家级经开区仍然要主动作为,为实施国家区域发展战略做出积极贡献。四是强化绿色集约发展。当前,我国资源环境矛盾日益凸显,《指导意见》从提高土地开发利用率、鼓励绿色低碳循环发展等方面对国家级经开区提出了新的更高要求。五是推进体制机制创新。国家级经开区一直走在体制机制创新的最前沿。随着经开区的发展壮大,其承担的社会管理责任日益重大,开发区体制机制问题十分复杂,要真正形成集聚效应和增长动力,创新的任务仍然艰巨。
    2017 年 1 月,国务院办公厅下发印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(以下简称《若干意见》),《若干意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件,对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结构性改革、振兴实体经济具有重要意义,将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、促发展中的积极带动作用。
     
    《若干意见》对在党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会新形势下做好开发区工作,明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路:
    贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,加强对各类开发区的统筹规划,加快开发区转型升级,促进开发区体制机制创新,完善开发区管理制度和政策体系,进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”:
    坚持改革创新,强化开发区精简高效特色,以改革创新激发开发区发展的动力和活力。坚持规划引领,完善开发区空间布局和数量规模,形成布局合理、错位发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约,引导工业项目向开发区集中,促进产业集聚、资源集约、绿色发展,切实发挥开发区规模经济效应。坚持发展导向,以规范促发展,正确把握发展和规范的关系,不断积累开发区发展新路径、新经验。
    未来中国开发区行业将有以下发展:
    一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主,科学规划功能布局,继续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高水平园区,省级开发区要成为区域经济增长极。
    二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展,加快产业结构优化,促进开
    放型经济发展,推动实现绿色发展,提升基础设施水平。
    三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则,完善开发区管理体制。
    促进整合优化发展,鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、实行统
    一管理。提高行政管理效能,将能够下放的经济管理权限下放给开发区。加强投
    资促进工作,营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式,支持开发区开发运营企业专业化发展,支持符合条件的开发区开发运营企业在境内外上市、发行债券融资。
    四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区,在安排年
    度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理,推动集约利用土地、提高土地利用效率。
    五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导,强化环境、资源、安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度,建立动态管理机制。开发区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
    综上,中国开发区行业是中国改革开放的成功实践,对促进经济体制改革、 
    改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用,开发区已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前,全球经济和产业格局正在发生深刻变化,中国经济发展进入新常态,面对新形势,国家
    将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用,形成新的集聚效应和增长动力,引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,进一步加快开发区转型升级,促进开发区体制机制创新,完善开发区管理制度和政策体系,进一步增强开发区功能优势。
    坚持改革创新,强化精简高效的管理特色;坚持规划引领,完善空间布局和数量规模;坚持集聚集约,发挥规模经济效应;坚持发展导向,构建长效机制,开创中国开发区行业持续健康发展的新局面。
    (六)行业竞争格局
    1、行业的区域性和进入壁垒目前,我国开发区的具体开发模式主要包括以下二种:一是政府主体模式,即政府作为园区开发的主体,并承担最终的损益。但由于开发区开发所需资金巨大,随着开发的升级和加速,当地政府财政不可能有持续和充足的资金投入园区开发建设,政府就会逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。二是开发企业主体模式,即开发企业作为开发区开发的主体,并承担最终的损益。政府通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建设和招商代理等业务。在这种模式下,不但可以保证开发资金的到位还可以有利于政企分开提高园区开发效率。目前,国家和省级开发区一般都多采用企业主体模式。政府通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,使该企业在土地开发、招商、工程建设和市政道路建设方面具
    有一定的排他性和优先权。因此,园区开发业务具有一定的区域性,进入壁垒相对比较高。
    2、行业竞争分析
    园区开发行业的竞争体现为两个层面的竞争:一是园区主体层面的竞争,
    二是开发企业主体层面的竞争。
    (1)园区主体层面的竞争园区开发企业的各项业务发展在很大程度上取决于所在城市及园区经济总
    量、增长潜力、固定资产投资规模、招商引资规模等因素。因此,园区开发企业 
    面临的竞争一定程度上体现为自身所在开发区与周边开发区之间的竞争。近年来国家对土地、税收、财政政策的调整,使得开发区原有的政策优势有所减弱,各开发区之间展开了新一轮的竞争。因此,开发区要在未来发展中继续走在全国改革开放的前沿,成为区域经济和社会发展新的“增长点”,将面临如何实现战略性转变的挑战,即由之前单纯的政策优势转向软性的体制优势,由单一土地开发转向复合的产业链开发,土地、招商、房地产、市政等业务的综合开发,由狭窄的加工制造业转向集生产和服务业于一体的现代化多功能新区。
    (2)开发企业主体层面的竞争 
    公司名称
    净资产收益率(%) 营业收入(万元) 基本每股收益(元) 资产负债率(%)
    2018 年 2017 年 2016 年 2018 年 2017 年 2016 年 2018 年 2017 年 2016 年 2018 年 2017 年 2016 年
    外高桥 8.1 7.6 7.8 771083.0 895356.7 865711.4 0.7 0.7 0.6 65.6 66.2 66.9
    陆家嘴 22.0 22.1 12.1 1263877.0 932459.4 1280714.8 1.0 0.9 0.8 70.8 75.1 74.6
    浦东金桥 11.3 8.4 7.0 276145.8 167382.6 146931.7 0.9 0.7 0.6 55.4 55.2 51.7
    长春高新 20.9 16.0 15.6 537499.5 410226.2 289743.98 5.9 3.9 3.1 32.8 29.3 28.3
    金融街 10.7 10.6 10.6 2211335.4 2551934.1 1985254.4 1.1 1.0 0.9 75.0 73.1 72.4
    张江高科 6.3 5.6 9.2 114831.2 125305.0 208766.1 0.4 0.3 0.5 54.5 54.5 55.5
    苏州高新 8.2 10.2 6.1 728150.4 624248.7 558337.7 0.4 0.5 0.3 63.7 64.1 69.0
    南京高科 9.9 9.5 9.9 339859.7 359543.8 518310.0 0.8 0.8 0.8 61.2 58.8 58.4
    东湖高新 8.6 37.92 8.1 869250.2 763290.7 611390.9 0.4 1.4 0.2 78.4 81.3 89.3
    津滨发展 -11.6 -9.6 3.7 15477.2 97616.0 89330.2 -0.1 -0.1 0.0 82.7 77.8 76.5
    长春经开 3.9 0.4 0.3 58894.4 41721.8 42909.5 0.2 0.0 0.0 11.9 23.5 28.9
    华夏幸福 35.2 31.4 29.5 8379859.0 5963542.0 5382058.8 3.8 2.8 2.2 86.6 81.1 84.8
    空港股份 1.1 1.1 2.0 126560.8 160530.5 70918.5 0.05 0.05 0.1 49.8 49.5 49.2
    大港股份 -15.9 0.9 1.4 168994.4 131068.7 136959.41 -1.0 0.1 0.1 54.0 46.8 44.1
    数据来源:WIND 资讯,2018 年可比上市公司年报 
    从以上 A 股开发区上市公司的基本数据中可以看出,不同开发区的上市公司从盈利指标、收入指标和资产负债指标方面有较大的差异。造成差异的主要原因除了城市及园区层面的因素外,很大程度上取决于上市公司的盈利模式、开发转型和业务拓展等原因。
    园区开发企业所面临的竞争比较广泛,从土地开发、房地产开发、基础设施建设、工程管理和招商代理等都会面临园区内外企业的竞争,其中房地产开发业务面临的竞争较为激烈,很多全国范围内大型开发商都把快速发展的开发区作为业务拓展的重点,给园区开发企业的房地产业务带来压力;而土地开发、市政建设和招商代理等业务由于开发企业与当地政府的天然关系和目前土地开发市场
    没有完全市场化,所以面临的市场竞争相对较小。
    (七)影响行业发展的有利和不利因素
    1、有利因素
    开发区作为一个特殊的经济、社会发展功能区,作为承接产业和技术转移的载体,在经济全球化的进程中,必将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区开发行业的有利因素主要体现在以下几个方面:
    (1)生产的全球化使开发区有机会更多地承接世界制造业的转移,成为世界工厂的重要组成部分。
    我国是世界上劳动力资源最丰富,市场潜力最大的国家,开发区凭借集中的产业布局、集约的资源利用以及符合国际标准的良好投资环境等优势,承接世界产业转移,成为国际跨国产业资本转移中国的聚集地,进而较快地与世界生产体
    系融为一体,成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分。发挥开发区的世界工厂功能,也是我国抓住机遇,最大限度地分享经济全球化的利益的重要战略举措。
    (2)科技研发的全球化,使开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构,成为全球科技研发中心体系的重要组成部分。
    伴随着生产的全球化,与生产活动直接关联的应用性研发活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展,已经成为跨国公司在中国最主要的集聚地,有条件在原来的生产基地基础上开设新的研发机构,或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心,使之成为跨国公司在中国的研发中心密集区。
     
    (3)服务贸易的全球化,使开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业,扩充其区域经济功能。
    现代服务业,特别是与生产活动紧密关联的生产服务业,如物流、进出口采购服务、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保险、会计等服务业,必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。开发区最有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域,其经济功能也由过去单纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
    (4)管理和人才的全球化,为开发区开展体制创新、技术创新创造了优越条件。
    经济全球化加速了开发区利用外资的进程,而伴随着外资的大规模进入,与之相伴的是各类人才和先进管理的进入,使开发区成为人才的聚集地、技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
    (5)中国加入 WTO,加入东盟自由贸易区以及与港澳 CEPA 的签署,为开发区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
    由于最早开展对外经济技术合作,开发区成为中国对外开放产出最高的区域
    之一,管理与服务率先获得国际投资者的认同,从而构筑起一个与国际经济技术
    发展相接轨的平台。我国加入 WTO 后,对外开放水平进一步提高,逐步与国际接轨。而我国加入东盟自由贸易区,与港澳签署 CEPA,为开发区走向世界开辟了新的途径。
    2、面临的挑战
    从开发区面临的外部环境来看:
    (1)经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争,要求开发区具备与国
    际标准相吻合的投资环境,从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引投资向依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
    (2)国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强,要求开发区必
    须更好地统筹好对外开放与国内市场的关系,打造有自身特色的核心竞争力,增强高新技术的自主创新能力,提高产业集聚度,强化经济的内生性,强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
    (3)我国加入 WTO 后,全方位对外开放格局形成,各地都在强化优势,优化环境,抢抓机遇,开发区面临的竞争压力将与日俱增。如何构筑新的竞争优 
    势,已成为新的紧要课题。
    3、宏观调控影响
    近年来国家在园区开发建设、土地管理、财政税收等方面政策频出,这些宏观调控政策对于业务单一、过于依赖地方政策优势的园区开发企业是巨大的挑战,而对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。
    (八)开发区类公司的经营模式
    1、基本商业模式和盈利模式
    开发区行业的诞生、发展及转型的特殊性决定了园区开发业务商业和盈利模式的特殊性。开发区类企业的商业及盈利模式包括投入成本及产出效益。
    (1)园区开发业务具有多样的投入模式,主要包括企业自筹资金开发,例
    如早期的招商局蛇口工业区;由政府独资开发,例如上海漕河泾新兴技术开发区;
    中外合资开发,例如苏州工业园区;还有一些优质的园区公司通过上市实现融资,不但拓宽了融资渠道,还利用资本市场提高了自身的经营水平,例如金融街等。
    (2)园区开发业务产出模式:园区开发涉及的领域较广,从前期规划设计、土地开发、工程管理,到后期的招商代理、商业和工业等地产开发,完整的开发产业链体现了园区综合开发的理念。园区开发某种程度上具有协同效应,即具备科学前期规划和高标准基础设施建设的土地开发为以后的招商及房地产开发打
    下了良好的基础,而招商的成功和房地产开发的跟进在提高土地开发收益的同时,也为政府带来税收、就业、GDP 的增长,从而形成一个良性的互动。
    (3)园区开发业务收入来源:开发区公司的主要收入涵盖土地开发收入、商业及工业等房地产开发销售及出租收入、市政建设收入、招商及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等,收入来源呈现多元化趋势。
    (4)园区开发业务成本构成:一是土地开发支出,一般包括土地使用费、征地费、拆迁补偿费、安置费和基础设施建设费等;二是房地产开发的土地成本和建筑成本等。
    2、经营模式的演变和发展
    随着土地的不断出让和开发,园区开发公司无论是从事土地开发还是房地产开发,可以拿到的土地资源越来越少。伴随着这一趋势,园区开发行业上市公司的土地类相关收入占主营业务收入的比重都出现了不同程度的下降,并且各公司 
    
    根据自身的实际情况和优势开始向其它业务领域拓展。因此,我国园区开发行业上市公司正在根据自身情况和经济全球化进程的要求,重新进行功能定位并拟定可持续发展战略。从目前的实际情况来看,我国园区开发行业上市公司经营模式呈现以下几种演变方式:
    (1)纵向完善园区开发价值链
    园区开发企业的纵向业务拓展指:由于多数园区开发企业是从土地开发起步,以土地成片开发、政府的土地出让金分成、市政建设管理等作为盈利来源,随着土地资源的减少和园区建设的深入,很多园区开发企业都利用原有土地开发的专业优势和资本优势将其业务向行业价值链的下游环节拓展,即向土地深度开发和载体开发、自建商业及工业物业出租、商品房开发销售、市政公用和物业管理等拓展。
    (2)业务多元化战略
    与业务链纵向拓展不同,业务多元化战略则是把园区开发经营的领域和范围扩展到除土地和房地产等业务的多个行业当中,实行跨行业经营。目前不少园区上市公司积极向业务多元化方向发展,受园区招商及产业规划集聚的影响,大多数园区开发公司多元化发展的方向主要集中在网络软件、新材料、新能源、物流、通讯和医药等领域,与原来的园区开发主业几乎没有什么关联。总体而言,大部分开发区上市公司的多元化战略仍处于起步和摸索阶段,新业务的收入与盈利对公司的影响比较有限,其赖以生存的还是土地和房地产开发业务。
    (3)纵向拓展与多元化相结合的战略
    在园区开发公司谋求转型的过程中,更多园区开发公司努力探索园区开发业务纵向拓展和多元化战略相结合的道路。一些园区开发公司,凭借其在开发区内的土地优势,在拓展房地产业务的同时积极通过资本运作投资于园区内企业,以获得长期稳定的投资收益。
    (4)同类型上市公司的业务转型及经营情况
    以下列举了目前沪、深两市的开发区类上市公司业务经营状况,可以发现这些公司的主营业务除了传统的土地开发外,还延伸到与土地开发相关的房地产开发、市政公用建设、各类业态房产租赁、物业管理、酒店经营等领域,部分公司还涉及到与土地、房地产不相关的医药、商品销售等领域。
    公司名称上市时间
    主营范围 主要收入来源占比(%) 净资产收益率(%)
    外高桥 1993 年
    房地产经营开发,保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务
    商品销售 41.2;
    房地产租赁 18.69;
    物流 11.83;
    房地产转让出售 11.5;
    服务业 7.54;
    制造业 5.27;
    进出口代理 2.6;
    其他 1.39
    8.1
    陆家嘴 1993 年
    房地产开发、经营、销售、出租和中介;市政基础设施的开发建设等
    房地产销售 48.32;
    房地产租赁 25.47;
    金融业收入 12.89;
    物业管理 10.52;
    其他业务 1.45;
    酒店业 1.25;
    其他主营业务 0.1
    22.0浦东金桥
    1993 年在依法取得的地块上从事房
    地产开发、经营、销售、出租和中介(含侨汇、外汇房);
    物业管理;市政基础设施建设工程承包和建筑装潢;餐饮旅馆业等
    房地产租赁 50.46;
    房地产销售 43.56;
    酒店公寓服务 5.72;
    其他业务 0.26
    11.3长春高新
    1996 年
    以生物医药、健康产业为主,房地产开发为辅
    基因工程药品\生物类药
    品 78.56;
    房地产 11.26;
    中成药 9.81;
    咨询服务业 0.36;
    20.9
    金融街 1996 年
    房地产开发,销售商品房,物业管理,新技术即产品项目投资,技术开发等房产开发 88.59;
    物业出租 7.87;
    物业经营 3.05;
    其他收入 0.49;
    10.7张江高科
    1996 年
    受让地块内的土地开发、房地产开发与经营、商业化高科技项目投资
    房地产销售 13.85;
    房产租赁 72.27;
    其他业务 13.88;
    6.3苏州高新
    1996 年
    高新技术产品的投资、开发和生产;能源、交通、通讯等基础产业和市政基础设施
    的投资;工程设计、施工、科技咨询服务
    商品房销售收入 86.77;
    游乐服务收入 2.11;
    振动试验设备制造与振
    动检测收入 4.88;
    公用事业污水处理收入
    2.55;
    其他业务收入 1.63;
    融资租赁 1;
    工业品销售收入 0.54;
    房地产出租收入 0.21;
    代建工程收入 0.11;
    8.2 公司名称上市时间
    主营范围 主要收入来源占比(%) 净资产收益率(%)
    服务收入 0.18;
    南京高科
    1997 年
    高新技术产业投资、开发;
    市政基础设施建设、投资及管理;土地成片开发;建筑
    安装工程;商品房开发、销售;物业管理;自有房屋租赁;工程设计;咨询服务;
    污水处理、环保项目建设、投资及管理
    房地产开发销售 73.09;
    园区管理及服务 10.73;
    市政基础设施承建 7.97;
    药品销售 6.33;
    土地成片开发转让 1.87;
    9.9东湖高新
    1998 年
    工程建设、科技工业园开发及管理、环保工程项目投资、建设、运营维护工程建设板块 74.74;
    科技园区板块 18.79;
    环保科技板块 6.47;
    8.6津滨发展
    1999 年 房地产开发
    物业管理 59.44;
    房地产销售 34.87;
    房屋租赁 4.44;
    商品销售 1.16;
    其他 0.09
    -11.6长春经开
    1999 年
    房地产开发;公用设施投资、开发、建设、租赁、经营、管理;实业与科技投资
    商品房销售 82.9;
    基础设施承建 7.43;
    物业服务 4.72;
    租赁收入 3.47;
    安装收入及其他 1.48;
    3.9华夏幸福
    2003 年
    对房地产、工业园区及基础设施建设投资;房地产中介服务;提供施工设备服务;
    企业管理咨询;生物医药研
    发、科技技术推广服务房地产开发 61.51;
    产业发展服务 28.51;
    土地整理 6.36;
    其他主营业务 1.52;
    物业管理服务 0.95;
    综合服务 0.42;
    基础设施建设 0.26;
    其他 0.47
    35.2空港股份
    2004 年
    高新技术的开发、转让和咨询;销售开发后的产品;土地开发,仓储,物业管理,经济信息咨询
    建筑施工 85.52;
    房产出租 5.71;
    其他业务 4.79;
    物业管理及其他 2.42;
    园区开发建设 1.56;
    1.1大港股份
    2006 年
    高新技术产品投资、开发,节能环保项目投资、建设,新型建材产品研发、投资,房地产开发,股权投资管理房地产及园区开发
    56.96;
    商贸物流及其他 17.31;
    其他业务收入 13.91;
    集成电路测试 11.24;
    制造业 0.59;
    -15.9
    数据来源:各公司 2018 年年报 
    3、园区开发与上下游行业之间的关联性及影响
    园区开发行业的收入和利润直接受到园区土地开发与出让规模、园区经济和人口增长、招商入区企业数量、固定资产投资规模和开发区财税收入等因素的影响。当土地开发和出让规模较大时,园区开发企业所能获得的土地拍卖分成就相应增多,完成的基础设施建设量也会较大,从而获得工程建设收入也相应增多;
    当园区经济和人口增长较快时,对住宅和商业的需求就会增长,房地产行业就会发展迅速,公司的房地产相关出售和出租业务就会大幅增长;当招商入区企业数量和固定资产投资金额增加时,园区开发企业开发的工业土地面积将随之增加,以满足入区企业建设厂房的需要,同时工业厂房的租金也会较快增长,并同时提高招商方面的收入;园区开发各项业务的快速发展促进了园区财政收入的增长,政府又会加大开发力度和投入力度,又会反过来增加园区开发企业的各项业务。
    总的来说,园区开发企业是为开发园区而存在,在为开发园区发展各项业务的同时也享受了园区发展的成果,例如土地的增值、房地产的发展和商业、服务业的增长,是一个互利、双赢的过程。
    (九)苏州工业园区基本情况
    1、苏州工业园区设立
    苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目之一,于 1994 年
    2 月经国务院批准设立,同年 5 月实施启动,行政区划面积 278 平方公里,常住
    人口约 80 万,其中,中新合作区规划面积 80 平方公里。
    苏州工业园区是中新合作的标志性项目,也是我国借鉴发达国家城市管理理念和运作经验最为成功的项目之一。从最初的概念规划开始,苏州工业园区就以高起点高定位进行规划设计,目标不仅是建立国内最好的工业园区,而是建立包括工业、居住、商业等各项城市功能,相对完整的苏州东部新城区。苏州工业园区充分借鉴新加坡城市规划的理念和经验,形成着眼于 50 年发展的整体概念规划,编制了超过 300 项专业规划,目标是把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。现已规划建设了中新生态科技城、信息产业园、国际科技园、生命科学园、国家级软件园、中小企业园等园中园项目。
    为了推进苏州工业园区的顺利发展,中新双方建立了四个层面的领导和工作
    机构:
    第一层面是中新两国政府联合协调理事会,负责协调苏州工业园区开发建设
    和借鉴新加坡经验工作中的重大问题,由两国副总理担任理事会共同主席;
    第二层面是中新双边工作委员会,由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持,苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成;
    第三层面是联络机构,由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络;
    第四层面是由中方财团和新方财团共同出资成立中新集团,作为苏州工业园区的开发主体。
    2、苏州工业园区特点
    苏州工业园区坚持恪守“先规划后建设”的原则,并在基础设施上超前建设了高水准的“九通一平”基础设施,而这一标准也逐渐成为后来许多开发区建设的常用标准。在搭建了国内一流、甚至国际领先的软硬件平台后,苏州工业园区的招商自然容易获得领先跨国企业的青睐,而在招商和土地出让过程中坚持执行规划设计,形成了产业集群、商业圈、居住区的合理布局,实现了工业、商业、环境、生活的和谐融合。
    作为中新两国政府间最重要的合作项目之一,苏州工业园区的开发建设一直得到两国政府的高度重视。自 1994 年苏州工业园区成立以来,在中新合作双方的共同努力下,苏州工业园区开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势。二
    十五年来,苏州工业园区实现进出口总额超 1 万亿美元,完成全社会固定资产投
    资近 9000 亿元,实际利用外资 312.7 亿美元。2018 年,苏州工业园区实现地区
    生产总值 2570 亿元,比上年增长 7.1%;公共财政预算收入 350 亿元,增长 10.1%;
    城镇居民人均可支配收入超 7.1 万元,增长 7.8%;实际利用外资 9.81 亿美元,完成进出口总额 1035.7 亿美元。
    3、苏州工业园区取得的成就
    苏州工业园区多年名列“中国城市最具竞争力开发区”榜首,2018 年在全国经开区综合考评中位居第 1,在全国百强产业园区排名第 3,在全国高新区排
    名第 6。苏州工业园区近年来的主要指标变化如下表所示:
    指标 单位 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 
    地区生产总值 亿元 1330.19 1589.66 1738.22 1900.02 2001.00 2060.00 2223.57 2388.11 2570.27
    工业总产值 亿元 3246.00 4136.96 4285.23 4375.80 4387.11 4437.58 4448.68 4639.78 4911.19
    投资总额 亿美元 63.53 79.78 29.91 16.89 19.60 16.00 13.35 13.22 9.81
    合同外资 亿美元 28.59 29.60 14.52 13.98 15.62 1526 3.00 14.10 14.67
    进出口总额 亿美元 738.19 770.06 795.19 804.59 802.84 800.00 754.31 858.00 1035.70全社会固定资产投资完成额
    亿元 550.25 666.28 740.53 742.23 700.60 611.82 523.10 476.24 388.92
    数据来源:苏州工业园区管委会公开数据
    4、新形势下的园区转型升级发展战略
    (1)推进产业优化升级
    苏州工业园区开发坚持走经济国际化和新型工业化发展道路,着力推进高新技术产业化。苏州工业园区新兴产业快速壮大,2018 年园区生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业分别实现产值 800 亿元、650 亿元、250 亿元,继续保持年均 30%左右增幅。生态环保指标多年列全国开发区首位,成为全国首批“国家生态工业示范园区”。
    (2)聚焦科技自主创新苏州工业园区坚持把科技进步作为立区之基、强区之本,大力推进“科技跨越计划”和“科技领军人才创业工程”,加快建设创新型园区。(3)城市能级提升加快环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大板块”建设,一是坚持规划先行,二是适度超前投入,三是完善城市功能,致力于营造良好的综合环境。
    (4)持续改善社会民生
    把保障和改善民生放在重要位置,努力使全体居民更好地分享园区开发成果。全面加快区域一体化发展,努力将苏州工业园区打造成全国文明城市示范城区。
    (5)注重创新体制机制
    苏州工业园区是改革开放的前哨阵地,成绩不仅仅体现在经济发展和管理上,更重要的是通过学习借鉴,积累了符合中国国情、适合开发区实际的新经验,确立了全新的“亲商、富商”理念,建立了“精简、统一、效能”的政府组织架构和公务员队伍及对企业“全过程、全方位、全天候”的服务体系,形成了科学 
    规范的管理秩序和法治化环境。
    5、苏州工业园区的发展愿景当前,苏州工业园区发展正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。苏州工业园区将遵照中央关于“将苏州工业园区率先建设成为资源节约型、环境友好型的生态示范区,研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区,以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区,以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区”的指示精神,以及江苏省、苏州市关于“将苏州工业园区建设成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一”的目标定位,力争尽快将苏州工业园区建成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。
    三、发行人的竞争地位
    (一)园区层面的竞争
    1、全国范围内的园区竞争状况
    从地域上划分,苏州工业园区与江苏本省及长三角地区的上海和浙江开发区竞争最为直接,例如苏州高新区、无锡新区以及上海张江高科技园区、上海松江科技园、上海漕河泾新兴技术开发区、上海金桥出口加工区、杭州国家高新技术产业开发区等;从产业发展方面讲,苏州工业园区在经济发展、招商、产业集聚和科技创新方面与全国范围内发展较早、水平较高的开发区构成竞争,例如天津开发区、广州开发区和北京开发区等。目前,商务部完成了对全国 219 个国家级经济技术开发区全面系统的考核评价,从产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等 5 个方面,对国家级经济技术开发区的综合发展水平开展了考核评价。2018 年,苏州工业园区在最新全国经开区综合考评中位居第 1,在全国百强产业园区排名第 3,在全国高新区排名第 6,近期园区还将被国家科技部纳
    入建设世界一流高科技园区行列。2017 年以来,苏州工业园区产业发展亮点频现,园区率先布局人工智能产业,生物医药、人工智能、纳米技术应用三大特色产业保持 30%左右增幅,生物医药产业竞争力在全国高新区中排名第一。
    2、苏州工业园区的竞争优势
    (1)作为中新两国政府的合作项目,苏州工业园区的开发建设是由两国领
    导人直接推动,从而降低了投资商在中国投资的政治风险。
    (2)享受各项优惠的政策。苏州工业园区是中国和新加坡两国在国家层面
    上合作的结晶,从一开始就享有“不特有特,比特更特”的政策优势,例如拥有相当于省级外事管理权限;拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保障的苏州工业园区公积金制度等。
    (3)高质量的基础设施和总体规划优势。苏州工业园区开发建设坚持高起
    点规划、高标准实施,确保投资商能够享受超值的基础设施和符合国际标准的运作环境。
    (4)优质的人力资源优势。苏州优越的生活、工作、招商、政府服务及投
    资环境对优秀的人才有很强的吸引力,投资商不仅可以从当地招聘各类人才而且可以面向全国招聘最好的专业技术人才。
    (5)亲商的政府服务优势。苏州工业园区管委会借鉴新加坡经验和国际的
    先进管理理念,建立了一整套全新的、灵活的政府管理体制和运行机制,为苏州工业园区投资商创造了一个亲商、高效、透明的投资环境。
    (6)快捷便利的通关和保税优势。苏州工业园区设立独立的海关和具有完
    善内陆口岸功能的进出口货物分流中心,拥有具备“自由贸易区”功能的新型海关特殊监管区—苏州工业园综合保税区,建立了国内第一个“空陆联程中转”的快速通关模式。苏州工业园区在全国首先推行电子报关和快速通关作业系统 提供外商便捷的通关和高效的一站式清关服务。
    (7)综合的低成本竞争优势。苏州工业园区努力为企业提供了一个公开、公平、低成本、高回报、透明化的发展环境。
    (8)优越的地理位置。苏州工业园区与上海相邻,通过周边发达的高速公
    路、铁路、水路及航空网与中国和世界各主要城市相连。
    (9)试点建设国家创新型科技园区。国家科技部正式批准苏州工业园区进
    入国家创新型科技园区建设行列。苏州工业园区成为全国第 8 家、省内第 2 家启动建设创新型科技园区的国家级高新区。
    (10)打造中国转型升级示范区。在全面实践科学发展、转型升级发展的过程中,苏州工业园区不但成为首批国家新兴工业化产业示范基地,而且成为中国“海外高层次人才创新创业基地”。累计建成各类科技载体超 800 万平方米、公共技术服务平台 30 多个、国家级创新基地 20 多个,截至 2018 年末,园区累计有效期内国家高新技术企业达 1046 家,累计培育 3 家科技部独角兽企业,集聚 
    
    科技企业超 5000 家。在产业合作方面:苏州工业园区把产业优化升级作为转型发展的首要目标,大力发展电子信息制造、机械制造和现代服务业等主导产业,以及生物医药、纳米光电新能源、人工智能、融合通信、软件及动漫游戏和生态环保等战略新兴产业。在科技合作方面:苏州工业园区把发展创新型经济作为二次创业的突破重点,加快推进开放优势、产业优势向自主创新优势转变。
    (二)公司层面的竞争
    1、公司各类业务面临的竞争情况
    中新集团作为国内领先的园区开发运营商,其各核心业务间具有明显的协同效应。但近年来,仍面临着较为激烈的市场竞争。
    (1)土地一级开发
    公司在土地开发业务方面的竞争体现为区域内不同开发主体之间的竞争,目前苏州工业园区内进行土地开发的主体有两家。其中,中新集团是园区内唯一从事市场化土地开发的公司,投资 16 亿完成了苏州工业园区首期 8 平方公里的土地成片开发,投资 12 亿重点参与了园区二、三区的土地开发。兆润控股是在苏州工业园区内从事政府土地开发的主体公司,主营业务为政府授权范围内的土地收购、开发、储备、出让,工程管理及基础设施、市政建筑、房地产开发经营、咨询服务等,投资来源为政府投入资本金和财政资金,该公司近年来除开发建设苏州工业园区二、三区基础设施及其他配套项目外,还投资建设了独墅湖桥隧工程、北环路东延等一批重点工程,并承担了苏州轻轨园区沿线地下空间项目的开发,以及阳澄湖休闲度假区的开发建设。
    自 2009 年以来,发行人先后实施苏通科技产业园项目、宿迁土地一级开发
    项目、苏滁现代产业园项目、海虞项目、乐余项目、凤凰项目、嘉善项目,在上述项目的开发过程中,亦面临其他同行业企业以及当地地方投融资平台的业务竞争。
    (2)房地产开发与经营
    截至本招股意向书签署之日,发行人已处置完毕住宅及商业项目资产。发行人未来主要从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的不动产相关业务。
    在长租公寓方面,公司目前拥有 5 个长租公寓项目,其中青年公舍、汀兰家 
    园一期合计可租赁面积约 28 万平方米,已经运营长租业务超过 10 年,整体出租
    率超过 95%。主要竞争对手是阳光智寓、魔方公寓等。
    在工业厂房方面,公司目前拥有 93 万平米的工业地产,是园区内较大的工业厂房开发运营商。主要竞争对手是普洛斯、腾飞等。
    在商业租赁方面,公司目前拥有 40 万平方米的商业地产。主要竞争对手是晋合置业、九龙仓等。
    (3)绿色公用
    公司投资的自来水、水务一体化、燃气、污水处理、污泥干化、热电和集中供冷供热等城市公用事业业务在苏州工业园区内处于主导地位,但在“走出去”业务拓展过程中亦面临国内外专业公用事业运营商的竞争。
    (4)多元化服务中新集团在招商代理业务上的竞争主要体现为与其它开发区的招商竞争。工程代理业务,主要来源于基础设施工程管理业务的委托管理,其业务发展比较稳定,同时也面临来自区域内外工程管理公司的竞争。
    2、公司竞争优势
    (1)公司是中国和新加坡两国政府间最重要的合作项目之一,拥有中新合作的独特品牌优势和政策优势
    公司作为苏州工业园区的开发主体,是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目,是我国对外开放的重要窗口,开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994
    年 2 月 26 日,中新两国政府在北京签署了合作协议,标志着中新两国政府合作
    开发苏州工业园区由此正式开始。自公司成立二十五年来,两国政府专门成立了联合协调理事会,迄今先后举行了十九次中新联合协调理事会,及时协调解决发展中的重大问题,明确发展目标。国务院先后就园区开发建设专门出台文件赋予了多项特殊政策,为园区和公司的加快发展创造了良好的条件。在中新合作双方的共同努力下,公司对园区的开发取得了举世瞩目的成就,苏州工业园区成为国内发展速度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一。
    (2)公司独特的综合资源整合优势
    公司定位于“中国园区开发运营领军企业”,充分发挥公司的各项资源整合能力,为园区开发运营提供综合资源整合型服务,即前期提供科学、前瞻性的规划与设计,伴随土地一级开发提供全球网络的招商服务,同时公司还具备开发工 
    业厂房、研发楼等载体和商业房地产的能力,及提供基础设施建设、配套设施、绿色公用事业服务的水平,从而形成一个完整的园区开发运营的“服务菜单”。
    公司在全国同行业内率先制定了园区运营建设纲要和规划、建设、投资服务三大标准体系,使得公司在规划、建设、招商等方面的理念、经验得以标准化、系统化,公司在园区运营建设领域的领先地位得以巩固。公司的综合开发模式在获得应有商业利益的同时,为城市带来了巨大的社会效益,对城市空间布局合理、环境和谐、生态宜居、土地资源合理利用、各类产业合理良性发展、人才聚集、
    GDP、税收、就业的增加等提供了坚实的基础,而这一切又保障和促进了公司业绩的增长,形成了双方互利和良性互动的效应。
    公司的核心竞争力在于园区运营的集聚能力(包括规划集聚、土地集聚、房地产集聚、绿色公用集聚、产业集聚),围绕“园区开发运营”,形成了完整的全产业链经营,提升区域开发价值,是具备招商引资能力的系统集成服务商。上述核心竞争优势,体现了与一般意义上土地一级开发及房地产开发商的实质不同,在我国目前的城镇化开发业务模式中是独特的,已经在苏州工业园区的开发实践中得到成功的印证,已向苏州工业园区之外的地区复制和推广,并取得了较好的社会经济效益。
    (3)公司业务组合具有良好的互补性,抗风险能力较强
    公司以园区开发运营业务为主,既包括快速成长的土地一级开发业务、房地产开发与经营(长租公寓、工业厂房、商业租赁)并投资园区供电、供水、供气业务,同时从事园区的招商代理和工程代理等业务,上述核心业务的有效组合,既能提供稳定的长期的现金流和利润,又降低了土地一级开发与房地产开发的风险集中度。
    (4)先进的规划设计优势
    公司自成立以来,借鉴新加坡城市规划“需求未到,基础设施先行”的做法,按照“先规划后建设,先地下后地上”的开发建设原则,将对区域城市的规划设计作为公司经营的重点。规划先行是公司开发的理念之一,坚持科学的整体规划设计及其实施过程中的严格执行,以规划引导建设、以设计指导开发,是公司区别于其他开发类公司的核心之一。目前,首期 8 平方公里建成区平均建筑密度达
    60%、容积率达 1.3,接近新加坡中心城区水平,区域城市开发现状与 25 年前的总体规划蓝图基本一致。
     
    (5)公司拥有的全球招商网络及优秀招商团队
    公司始终突出招商工作的重要地位,发挥中新合作优势,通过公司拥有的全球各地广阔的招商资源,倡导“择商选资”理念,构建招商网络,创新招商方式,将新兴产业、服务外包产业和金融产业为重点的三产服务业作为招商重点,瞄准
    世界 500 强企业,统筹兼顾先进制造业与现代服务业发展。目前公司拥有 64 人的国际化优秀招商团队。
    (6)管理层多年的园区开发运营经验
    园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程,管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有多年园区开发经营经验和较高的专业水准,丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验,为公司下一步走出去战略、进一步做大做强提供了有力保障。
    (7)优秀的董事会成员结构和规范的公司治理
    自公司成立以来,逐步建立健全法人治理结构,公司董事会成员由中新两国多名企业管理和经济领域专家构成,各位董事在中新两国多年的企业经营管理经验将推动中新集团向更优秀的公司迈进,在董事会高效运行和逐步规范的法人治理基础上,努力将公司打造成为“中国园区开发运营领军企业”。
    3、公司目前的主要问题
    (1)融资渠道单一
    目前公司项目资金来源以自有资金、银行贷款为主,融资渠道较为单一,未来将积极拓展资本市场直接融资渠道。
    (2)业务区域局限
    公司目前的主营业务主要集中于长三角的苏州、南通、宿迁、滁州、嘉善等地区,近年来国家对土地开发及房地产开发的宏观调控及开发区相关政策的变化,使公司可能受当地地价、房价波动和土地资源限制的影响,业务面临一定的区域限制。
    4、报告期内公司所获主要荣誉、奖项序号
    荣誉 发奖机构 获奖日期
    1
    江苏省物业服务 2015 年度综合实力五十强企业(和乔物业)
    江苏省房地产业协会 2016.07
    2 2015 年度优秀会员单位(中新智地) 苏州市房地产行业协会 2016.08 
    序号
    荣誉 发奖机构 获奖日期苏州工业园区 2016 年度“最具社会责任感企业”(中新集团)
    苏州工业园区工委办公室 2017.03
    4 2017 年度纳税贡献二十强企业
    中共苏州工业园区工作委员会、苏州工业园区管理委员会
    2018.01
    5 2017 年度工业园区统计工作先进单位 苏州工业园区统计办公室 2018.02
    6 苏州工业园区 2017 年度先进集体
    中共苏州工业园区工作委员会、苏州工业园区管理委员会
    2018.02
    7
    2017 年度企业社会责任建设“优秀案例”奖(“绿色关爱”项目)
    苏州工业园区工委管委会办公室 2018.02
    8 苏州工业园区纪检监察考评优胜单位中共苏州工业园区纪律检查工作
    委员会、苏州工业园区监察局
    2018.03
    9 苏州工业园区模范职工之家 苏州市工业园区总工会 2018.04
    10 模范职工小家 江苏省总工会 2018.04
    11 2018 中国产业新城运营商综合实力 TOP10 中国指数研究院 2018.05
    12 苏州工业园区慈善总会(基金会)理事单位 苏州工业园区慈善总会 2018.05
    132018 年度中国产业园区金项目 20 强(中新苏滁)
    中国产业园区大会组委会 2018.05
    14 2018 年度中国产业园区运营商 50 强 中国产业园区大会组委会 2018.05
    15 2018 年度产城运营商 30 强 易居企业集团·克而瑞 2018.10
    16 中国产业园区 30 强 火花 S-Park 2018.12
    17 苏州工业园区 2018 年度先进集体
    中共苏州工业园区工作委员会、苏州工业园区管理委员会
    2019.04
    18苏州工业园区 2018 年度经济贡献突出企业(总部经济)
    中共苏州工业园区工作委员会 2019.04
    19 2019 中国产业新城运营综合实力 TOP10 中国指数研究院 2019.05
    四、发行人主营业务情况
    公司围绕“筑中国梦想、建新型园区”为己任,确立了以园区开发运营为主体板块,以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块,通过板块联动、资源集聚,实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局,致力于成为“中国园区开发运营领军企业”。公司主营业务的基本情况如下:
    在土地一级开发方面,中新集团作为苏州工业园区的开发主体,高标准完成
    了中新合作区的规划设计、基础设施建设和招商引资等业务,继而以强大而专业的园区开发运营能力,目前在中新合作区内开发建设总面积 4 平方公里的高科技园中园项目—中新生态科技城,全面提升园区的科技创新水平,努力打造节能减 
    
    排、绿色环保的资源节约型、环境友好型生态示范区。该项目经过多年建设,已经进入全面运营阶段。同时,随着苏通科技产业园项目(50 平方公里)、宿迁土
    地一级开发项目(两个项目合计约 182 公顷)、苏滁现代产业园项目(35 平方公
    里)、中新嘉善现代产业园(16.5 平方公里)的逐步深入推进,发行人将进一步拓展土地一级开发业务、实施“走出去”发展战略,实现“以园区开发运营为目标,以土地开发为龙头,带动绿色公用、多元化服务共同发展”的经营目标。2013年新签约的常熟海虞项目(1.66 平方公里)及张家港乐余新型城镇化建设的示范区项目,2014 年与张家港市凤凰镇人民政府签订新型城镇化合作项目,为发行人着力谋划拓展 2-4 平方公里的小型新型城镇化项目,上述项目丰富公司新型城镇化业务的内涵,是实现“筑中国梦想、建新型园区”的战略构想,将公司打造成“中国园区开发运营领军企业”的重要战略举措。
    在房地产开发开发与经营(长租公寓、工业厂房、商业租赁)方面,中新集团开发及运营了一大批优质房产项目,取得了较好的经济和社会效益。公司以工业房产的开发运营作为招商引资的辅助手段,充分发挥招商、规划建设等部门强有力的业务优势,进行标准厂房开发、定制厂房开发并提供厂房项目管理服务等。
    发行人始终站在整个行业的社会责任高度,于 2003 年开始为区域外来务工人员提供经济适用的长租型物业,在城市化、产业培育、环境、人居及社会发展等多方面促进了区域经济的整体协调可持续发展。近年来,公司不断收缩住宅房地产开发与经营业务,一方面积极去化现有存量房地产资产,而鲜有新增地土地面积;
    另一方面,公司通过股权转让、加速销售等方式减少房地产项目,实施去住宅及
    商业项目资产的计划。截至本招股意向书签署之日,公司已处置完毕住宅及商业项目资产。公司未来从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的业务。
    在绿色公用方面,中新公用从事公用事业(包括水务、燃气、热电、环境技术和能源服务等)及其输配管网等公用事业基础设施的投资、建设、运营和管理。
    截至 2019 年 6 月末,公司形成了较为完整的全产业链公用事业配套服务,具体如下:
    序号 项目类型 处理能力
    1 自来水厂日供水能力45万吨水厂一座日供水能力20万吨水厂一座
    2 高浓度工业废水处理厂 日处理量1.2万吨理厂一座 
    序号 项目类型 处理能力
    3 燃气厂 年管网输送能力5亿立方米燃气厂一座
    4 燃气热电厂 发电能力360兆瓦、最大供热能力250吨/时热电厂两座
    5 燃煤热电厂 发电能力50兆瓦、供热能力200吨/时工厂一座
    6 污泥干化处置工厂日处理湿污泥规模500吨工厂一座日处理湿污泥规模200吨工厂两座
    7 公共管网建设
    市政供水管网1070公里,污水管网791公里,燃气管网1803公里,供
    热管网94.20公里和污水泵站44座
    8 餐厨及园林绿化垃圾处理
    餐厨垃圾处理规模300吨/日,绿化垃圾处理规模100吨/日,垃圾渗滤液处理规模100吨/日
    9 固废处理项目 处理能力30000吨/年
    10 集中供热和供冷项目 装机容量1万美国冷吨、供热规模60吨/小时
    11 分布式光伏项目 分布式光伏电站项目已投运13个,在建4个,已签约12个
    12 污水处理厂日处理量20万吨污水处理厂一座日处理量15万吨污水处理厂一座
    目前中新公用通过参、控股子公司投资了日供水能力 45 万吨和 20 万吨自来
    水厂各一座,日处理量 20 万吨和 15 万吨的污水处理厂各一座,日处理量 1.2 万
    吨高浓度工业废水处理厂一座,年管网输送能力 5 亿立方米的燃气厂一座,发电
    能力 360 兆瓦、最大供热能力 250 吨/时的蒸汽联合循环热电联产机组的燃气热电厂两座,发电能力 50 兆瓦、供热能力 200 吨/时的燃煤热电厂一座,合计日处理湿污泥规模 900 吨的污泥干化处置工厂三座,分别为日处理湿污泥规模 500 吨1 座、200 吨 2 座,餐厨垃圾处理规模 300 吨/日,绿化垃圾处理规模 100 吨/日,垃圾渗滤液处理规模 100 吨/日,装机容量 1 万美国冷吨、供热规模 60 吨/小时的集中供热和供冷项目一座,市政供水管网 1070 公里,污水管网 791 公里,燃气
    管网 1803 公里,供热管网 94.20 公里和污水泵站 44 座,绿色公用业务是中新集
    团优质持久利润来源,为园区发展提供良好的基础设施条件,也为园区企业和居民用户提供良好的生产、生活环境。
    在多元化服务方面,主要包括招商代理、工程代理、物业管理及酒店管理等业务。中新集团充分发挥中新合作的优势,积极拓展全球招商网络,特别是注重发挥新加坡分部的地域优势和人员优势,以一流的亲商意识和优质的客户服务,开拓了众多项目。
    2016 年、2017 年、2018 年及 2019 年 1-6 月,公司主营业务收入状况如下表:
    单位:万元项目
    2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度收入比例
    (%)收入比例
    (%)收入比例
    (%)收入比例
    (%)
    土地一级开发 42178.63 11.84 114036.31 33.27 94189.65 24.16 70769.67 11.99房地产开发与经营
    270004.40 75.80 137364.03 40.07 207310.11 53.17 425617.23 72.12
    市政公用 24179.14 6.79 44384.65 12.95 43302.92 11.11 49057.63 8.31
    多元化服务 19847.05 5.57 46985.92 13.71 45103.20 11.57 44733.89 7.58
    合计 356209.22 100.00 342770.91 100.00 389905.89 100.00 590178.42 100.00
    (一)发行人各业务板块情况
    1、土地一级开发
    (1)业务基本情况
    自公司设立以来,土地一级开发业务没有发生重大变化。发行人先后完成了苏州工业园区首期8平方公里的土地成片开发,参与了园区二、三区的部分基础设施开发。2006年4月6日,发行人与园区管委会签订《中新科技城项目合作开发协议》,对中新科技城项目进行合作开发。发行人在成功运营开发苏州工业园的基础上,积极响应国家“长三角一体化战略”,开拓苏州常熟、张家港、嘉兴、南通、滁州等长三角区域的土地一级开发项目,截至2019年6月末,发行人土地
    一级开发项目签约总可出让土地(商住性质)总面积为1724.51公顷,累计已出
    让面积为357.61公顷,未来签约可出让土地面积为1366.89公顷。
    2016年、2017年、2018年及2019年1-6月,本业务板块主要包括苏州工业园
    区内中新科技城项目、南通苏通科技产业园项目、宿迁市苏宿工业园项目、张家港市乐余项目、滁州市苏滁现代产业园项目及海虞项目等土地一级开发业务。
    (2)业务收入情况
    单位:万元
    项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
    中新科技城(商住地) 953.81 2170.64 3728.21 13083.26
    中新科技城(工业地) 21.12 42.25 42.25 42.25
    苏通科技产业园项目 8929.17 36141.37 26130.09 25266.81
    苏宿工业园项目 - 23266.99 30610.51 23946.36
    乐余项目 - - - 486.30
    苏滁现代产业园项目 30351.78 41336.70 29309.65 4437.43
    项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
    海虞项目 1922.75 11078.37 4368.95 3507.26
    总计 42178.63 114.036.32 94189.65 70769.67
    (3)土地一级开发的经营模式
    ①首期8平方公里的具体模式
    发行人根据《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》的规定,取得首期
    8平方公里的国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,平整
    场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施,形成工业用地和其他建设用地条件,然后进行转让土地使用权、经营公用事业,或进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物,并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营行为。该项目收入确认原则为:以客户领取土地使用证为依据,成本为发行人按照上述经营模式,对整体8平方公里投入为依据。
    首期8平方公里项目的收入、成本分别为:227549万元和186512万元。
    ②二、三区的部分基础设施开发的经营模式发行人对园区二、三区进行前期开发(包括二、三区土地及基础设施建设,含桥梁、道路、管网、天然气、污水处理等七通一平等。)此时,由于国家土地政策发生变化,园区管委会于2003年将园区二、三区的土地开发权从发行人收回。
    鉴于公司至2004年1月1日止,在园区二、三区土地的开发建设上已累计投资约人
    民币12亿元,园区管委会于2003年12月与公司就该区域的先前投入补偿问题提出补偿方案,针对公司在园区二、三区土地的开发建设投入,发行人与园区管委会又先后签订《苏州工业园区合作开发谅解备忘录》以及《苏州工业园区二、三区初始开发建设的投资款回收协议》。具体会计处理为:公司将向园区二、三区的基础设施累计投入成本12亿元视为其他长期资产处理,并按期收回本金;同时公司根据补充协议中与政府明确的普遍的市场利率(即5年期贷款利率)为所占用
    回购资金的资金占用费率,确认为利息收入,每年按协议约定应向政府收取的款项在扣除本金偿还数和利息收入后,尚余均作回购溢价收入确认为营业外收入。
    ③中新科技城土地开发的具体模式
    中新科技城项目位于苏州工业园区北部,规划面积 399.01 公顷,可实现租售面积 243.91 公顷。该项目于 2006 年动工。2006 年 4 月 6 日,发行人与园区管委会签订《中新科技城项目合作开发协议》,对中新科技城项目进行合作开发, 
    
    双方约定园区管委会负责中新科技城项目内原集体及国有土地征用、征收和农民动迁、安置、补偿等,上述工作的费用由发行人按 320 元/平方米(综合成本)的标准支付,发行人负责对中新科技城进行整体规划、基础设施建设、招商和综合开发。园区管委会或其指定的职能部门将合作项目内的国有建设用地(以块为单位)出让所得价款扣除相应税费(契税、土地拍卖管理费)后的余额部分支付于发行人。
    2007 年,商业、住宅用地部分由园区管委会将土地出让所得价款扣除相关
    税费的全部余额部分支付于发行人;工业地由发行人直接协议转让给招商客户,转让价款扣除相关税费后公司全额实现收益(由于工业地转让价一般低于开发成本价,所以会造成亏损)。
    2008 年 1 月 1 日开始,苏州市开始实施《关于市区贯彻<国有土地使用权出让收支管理办法>的意见》(苏财综字[2007]57 号),故 2008 年 1 月 5 日,公司与园区管委会签订《关于中新科技城项目合作开发的补充协议》,延续原合作开发协议的精神,约定将合作项目内商业、住宅用地出让所得价款的 78%支付给公司,园区管委会将中新科技城内商业、住宅用地土地出让所得价款的 78%支付给发行人,园区管委会所得包含土地出让款 22%及所涉及的一切相关税费,以支付前期拆迁、安置和补偿的费用;工业地也由协议转让调整为政府招拍挂出让,园区管委会将土地出让所得价款扣除相关税费的全部余额支付于发行人。
    截至 2014 年末,中新科技城土地一级开发项目已完工,项目总投资为
    64558.29 万元,目前项目开发的土地尚未出让完毕,待出让完毕后确认项目总收入。
    目前,中新科技城项目合计可出让土地面积为 264.52 公顷,未来待出让面
    积为 15.13 公顷。
    ④苏通科技产业园土地开发的具体模式
    苏通科技产业园位于南通大桥北侧,根据南通市人民政府、中新集团、南通市经济技术开发区总公司、江苏省农垦集团有限公司于 2009 年 4 月签订的《关于苏州南通合作项目商务协议》,成立中新苏通(中新集团持股 51%)作为苏通科技产业园的开发主体。苏通科技产业园总体开发面积约 50 平方公里,其中以成本加成模式开发的面积约 48.5 平方公里,一期面积 10 平方公里已基本开发完毕,其他面积的开发预计在 15 年内完成,具体开发模式如下:
     
    a.中新苏通通过对基础设施项目委托代建,以成本加成的方式获得收益。b.中新集团代表苏州方面向苏通科技产业园输出中新合作品牌、实现新加坡先进管理理念在苏州工业园区成功运用经验的再复制,取得苏通科技产业园区全部商业、居住用地土地出让总价的 5%作为软件输出收入。
    此外,剩余 1.48 平方公里以协议分成模式进行开发,具体如下:
    a.中新苏通拥有在合作区域内,优先选择 1.48 平方公里左右的地块范围,由江苏南通苏通科技产业园区管理委员会负责土地的征用、拆迁、安置、保障等工作,中新苏通负责地面道路、桥梁、景观绿化、市政管网等各种市政基础设施开发工作。b.从土地出让收入扣除约定的软件输出收入金额及双方的直接成本后,中新苏通按 74.2%的比例分配剩余部分拍卖所得收入。
    苏通科技产业园预计开发周期为10~15年,发行人投入约76亿元。其中:
    a.48.5平方公里的成本加成项目:未来预计总收入831111万元,成本727500万元、
    净利润62921万元;项目内部收益率为8.18%;b.1.48平方公里的协议分成项目:
    未来预计项目总收入79207万元,成本45819万元、净利润21714万元。
    目前,苏通科技产业园首期10平方公里基础设施已全面建成,二期基础设施也已全面启动。2012年11月,按照2009年《关于苏州南通合作项目商务协议》的相关约定,中新苏通与苏通科技产业园综合管理办公室(后更名为“江苏南通苏通科技产业园区管理委员会”)签订了《关于苏通科技产业园约2.5平方公里特定区域土地一级开发项目补充协议》;2014年4月,江苏南通苏通科技产业园区管理委员会在上述补充协议基础上签订了《苏通科技产业园约2.5km2特定区域土地一级开发项目补充协议二》;2015年1月,江苏南通苏通科技产业园区管理委员会在上述补充协议二基础上签订了《苏通科技产业园特定区域土地一级开发项目补充协议三》;2015年9月,江苏南通苏通科技产业园管理委员会与中新苏通签订《苏通科技产业园特定区域土地一级开发项目补充协议四》,就1.48平方公里特定区
    域内纬十七路的建设达成一致协议。
    目前,项目合计可出让土地面积为 83.51 公顷,未来待出让面积为 83.51 公顷。
    ⑤宿迁市182公顷土地一级开发项目的经营模式
    2008 年 7 月,发行人与宿迁市人民政府、苏州宿迁工业园区管理委员会签
    订《宿迁市土地开发项目合作开发谅解备忘录》。2011 年 1 月 25 日,中新集团 
    与宿迁市人民政府、苏州宿迁工业园区管理委员会签订《宿迁市土地一级开发项目合作开发协议》,协议的主要内容有:a.确定该土地一级开发项目位于宿迁市耿车镇、双庄镇通湖大道以东 105 公顷区域;b.发行人需支付宿迁市人民政府一定费用用于开发区范围内的土地征用、征收和企事业单位动迁、农(居)民动迁、安置;c.发行人负责合作项目内的道路、桥梁、河道、绿化、污水管道、雨水管道、路灯、供电及交通指示灯、交通标牌、标线等交通安全设施的建设费用。d.宿迁项目建设期暂定为 3 年,项目运营期暂定为 6 年(含建设期),采用经营性用地出让收入协议分成模式。
    本 105 公顷土地开发项目的总收入预计为 11.42 亿元,总成本预计为 6.62 亿元,净现值为 8965 万元,净利润为 2.58 亿元。本 105 公顷土地开发项目的土地
    一级开发施工工作已基本结束。
    2011 年 10 月,发行人与宿迁市人民政府、苏州宿迁工业园区管理委员会签
    订《关于宿迁市 77 公顷土地一级开发项目合作开发协议》,合作开发位于宿迁市双庄镇通湖大道以东区域总面积 77 公顷的土地。协议约定的开发模式、建设期限及收入分成与上述 105 公顷区域相同。
    本 77 公顷土地开发项目的总收入预计为 5.82 亿元,总成本预计为 3.4 亿元,净现值为 7665 万元,净利润为 1.48 亿元。该项目土地一级开发施工工作已基本结束。
    上述两个宿迁项目合计可出让土地面积为 122.79 公顷,未来待出让面积为
    35.66 公顷。
    ⑥滁州市土地一级开发项目的经营模式
    2011 年 12 月 27 日,发行人与滁州市人民政府签署了《项目合作框架协议》。
    2012 年 4 月 16 日,双方就项目合作事宜进行了进一步协商,并签订了《项目合作商务总协议》。中新苏滁作为合作区域唯一的开发主体。合作区域位于滁州市东南,包括苏滁现代产业园和上海路清流河桥上游部分区域。苏滁现代产业园规划总面积约 35 平方公里。清流河地块总面积约为 1220 亩,净地约 756 亩。苏滁现代产业园规划起步区 12 平方公里。项目开发模式主要包括:a.由滁州市人民政府出资并负责合作区域内土地的征用、征收、动迁、安置补偿、失地农民保障的工作;b.合作区域按“九通一平”的标准进行基础设施建设:由滁州市人民政府出资并负责建设合作区域内基础设施;由滁州市人民政府与中新苏滁以共同 
    出资的方式负责合作区域内工业及研发用地的基础设施建设;对于合作区域内工
    业及研发用地以外区域的基础设施,由中新苏滁出资并负责建设;c.项目开发采用全部可出让商住用地出让收入协议分成模式。
    2016 年 6 月,滁州市人民政府与中新集团签订《项目合作商务总协议》补充协议,对《项目合作商务总协议》补充如下:中新苏滁应获得的商住用地土地一级开发收入的计算标准=(31%/26.01%)*54.84%=65.36%;除上述调整外,《商务总协议》项下关于土地一级开发收入支付的约定、以及关于中新集团收取的品牌输出及软件转移收入比例的约定等其他内容均不作调整,仍按《商务总协议》执行;滁州大道以东、马滁扬高速以西、滁中路以北、子美路以南区域,现规划用地性质为研发用地,今后,若因园区发展需要,在双方协商一致的前提下,可将用地性质调整为商住用地,中新苏滁不参与该区域商住用地出让金分成,但仍
    按 5 万元/亩收取代垫的开发支出。
    该项目总收入预计为 128 亿元,总成本预计为 107 亿元,净现值为 4.4 亿元,净利润为 10.8 亿元。
    目前,项目合计可出让经营性土地面积为 937.88 公顷,未来待出让面积为
    827.94 公顷。
    ⑦常熟市海虞镇土地一级开发项目的经营模式
    2013 年 9 月 26 日,发行人与常熟市人民政府、常熟市海虞镇人民政府签订
    《关于海虞镇新型城镇化项目合作协议》及《关于海虞镇新型城镇化项目合作开发商务总协议》,合作开发位于常熟市海虞镇中心镇区总规划面积约 1.66 平方公里的土地。根据上述协议的约定,由发行人控股子公司中新海虞作为合作区域唯
    一的开发主体。项目开发模式主要包括:a.由常熟市海虞镇人民政府出资并负责
    合作区域内土地的征地相关工作,并承担全部相关费用;常熟市海虞镇人民政府负责合作区域范围内企事业单位、农(居)民拆迁和补偿等工作,所涉及费用由中新海虞支付 b.合作区域按“九通一平”的标准进行基础设施建设,基础设施包括供水、供电、燃气管网、污水干网、道路、桥梁、绿化等。c.项目开发采用协议分成模式。
    该项目总收入预计为 22.16 亿元,总投入预计为 15.19 亿元,净现值为 1.24亿元,净利润为 2.18 亿元。
    目前,项目合计可出让土地面积为 105.10 公顷,未来待出让面积为 83.60 公顷。
    ⑧张家港市乐余镇土地一级开发项目的经营模式
    2013 年 10 月 17 日,发行人与张家港市乐余镇人民政府及张家港市人民政
    府签订《关于新型城镇化示范区建设商务总协议》,通过合作开发提升乐余镇的基础设施建设水准,由中新乐余作为合作区域的开发主体。项目开发模式主要包括:a.中新乐余和张家港市乐余镇人民政府共同出资并负责乐余镇基础设施项目建设;b.中新乐余以成本加成的方式获得保底收入,并对商住用地土地出让收入进行溢价分成。2015 年 10 月 12 日,随着项目的推进以及合作区内工程实施的现状,中新集团与张家港市乐余镇人民政府经友好协商并签订补充协议,对原协议约定的合作范围做部分调整。
    该项目总收入预计为 0.58 亿元,总投入预计为 0.44 亿元,净现值为 344 万元,净利润为 696 万元。
    目前,该项目土地一级开发施工工作已基本结束。目前,项目合计可出让土地面积为 4.10 公顷,已合计出让面积为 4.10 公顷。
    ⑨张家港市凤凰镇土地一级开发项目的经营模式2014 年 10 月 31 日,发行人与张家港市凤凰镇人民政府签订《关于凤凰镇新型城镇化项目合作开发商务总协议》,通过合作开发提升凤凰镇的基础设施建设水准,由中新凤凰作为合作区域的开发主体。项目开发模式主要包括:a.张家港市凤凰镇人民政府负责合作区域内土地的征收流转、拆迁及土地征地相关工作,中新凤凰负责凤凰镇合作区域内基础设施项目建设;b.中新凤凰以可出让用地的土地出让金扣除相关费用后金额作为土地一级开发收入。2015 年 6 月,发行人与张家港市凤凰镇人民政府签订的《张家港凤凰鸷山区域新型城镇化建设项目(凤凰镇新型城镇化项目)合作开发商务总协议补充协议》,对原商务总协议的条款进行细化,对股东担保、融资方介入、土地出让安排及项目付费机制进行了补充。
    该项目总收入预计为 4.9 亿元,总投入预计为 3.6 亿元,净现值为 1136 万元,净利润为 3763 万元。
    目前,项目合计可出让土地面积为 37.50 公顷,未来待出让面积为 37.50 公顷。
    ⑩中新嘉善现代产业园项目的经营模式2017 年 10 月,发行人与嘉善县人民政府签订《共同打造中新嘉善现代产业园项目、助推嘉善县城科学发展示范点建设合作开发意向书》,2018 年 12 月,双方签订《浙江省嘉善县现代产业园 PPP 项目投资协议》,2018 年 12 月 28 日,双方签订《嘉善县人民政府与中新苏州工业园区开发集团股份有限公司签订之项目合作<商务总协议>》,就合作开发中新嘉善现代产业园签署合作协议,合作开发浙江省嘉善县境内 16.5 平方公里的规划区域土地;同时,项目由嘉善县人民政府指定县国投公司与发行人按照 49:51共同成立开发公司,作为唯一开发主体。
    项目开发模式包括:a.嘉善县人民政府负责合作区域内的土地整理、规划调整、基础设施建设、配套设施建设等工作,开发公司负责土地整理投资服务、规划设计咨询服务、基础设施建设服务、产业发展服务等工作;b.开发公司收入来源为政府性基金预算收入和合作区域内新产生税收收入,按照成本加成的方式获得收入。
    目前,项目合计可出让经营性土地面积为 236.93 公顷,未来待出让面积为
    236.93 公顷。
    (4)土地一级开发业务销售收入确认原则及相关成本结转方式公司的土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进
    行土地一级开发业务,在土地开发完成后由政府土地储备中心收储,并将通过公
    开拍卖的方式予以出售。在收益分成模式下,公司的开发收益将根据拍卖所得扣除相关税费后确定;成本加成模式下收益根据公司实际发生的成本加成一定比例确定。集团目前土地一级开发业务中,苏通科技产业园的 48.5 平方公里部分及乐余项目基础设施建设部分系采取成本加成开发模式的一级土地开发业务;除此之外,中新科技城、苏通科技产业园的 1.48 平方公里部分、宿迁项目、苏滁项目、海虞项目及凤凰项目商住用地出让部分均属协议分成模式,土地一级开发收入确认与中新科技城一致。
    对于收益分成模式下的土地一级开发,在同时满足下列条件的前提下,按已发生的各项相关成本占预计总成本的比例计算确认收入:①国土资源管理部门已
    与土地使用权受让方签订了《国有土地使用权出让合同》;②相关的价款已经收
    到或取得了收款的证据;③与土地一级开发有关的已发生的成本能够可靠地计量,将发生的成本能够可靠地估计。对于采取成本加成开发模式的一级土地开发业务,在同时满足下列条件的前提下,按完工百分比法确认该等收入:①与合同 
    
    相关的经济利益很可能流入企业;②实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
    公司为最终买家完成一级土地开发交付,主要的开支及对应收入如下:
    ①地块的直接成本:为完成对应地块开发,直接支付的综合成本及直接税费。
    对于完成拍卖以及前述收入确认原则的地块,由于该项工作已经完成,所以公司将地块对应的开发收益,根据成本发生额,按比例确认相应收入;
    ②公建成本:公司在区域内进行大市政的开发,相关公建项目(如:路、桥、绿化、管网等)独立完成交付。由于这些项目系根据总体计划逐步建设,部分项目在部分地块拍卖的时候,已经完工,也有部分项目尚未完工。所以公司在实现已拍地块的开发收益时,在确认完毕前述地块直接成本对应收入之后,将尚余收益在完工项目与未完工项目之间根据成本进行分摊确认,对于未完工的项目,将其对应收益予以递延。
    (5)主要客户情况
    中新科技城:报告期内公司开发的商住地和工业地由苏州工业园区土地储备
    中心收储后通过招拍挂的程序出让,故此部分土地一级开发业务客户为苏州工业园区管委会,但由于 2007 年之前工业地是由公司直接转让给购地单位,该部分工业地销售款以中新科技城开发进度百分比法确认收入,故 2008 年以来上述自主转让工业地销售款仍有收入确认。自 2008 年以来公司工业地前五名客户销售收入及占比见下表:
    年份 工业地销售收入(万元) 前 5 名客户销售收入(万元) 比例(%)
    2019 年 1-6 月 21.12 21.12 100
    2018 年度 42.25 42.25 100
    2017 年度 42.25 42.25 100
    2016 年度 42.25 42.25 100
    2015 年度 42.25 42.25 100
    2014 年度 1692.47 1528.97 90
    2013 年度 1192.47 1116.68 94
    2012 年度 1341.90 1262.22 94
    2011 年度 1384.30 1231.90 89
    2010 年度 3211.02 3083.42 96
    2009 年度 928.13 809.01 87 
    2008 年度 3102.45 2531.44 82
    苏通科技产业园:土地一级开发业务的客户为江苏南通苏通科技产业园区管理委员会。
    苏州宿迁工业园:土地一级开发业务的客户为苏州宿迁工业园区管理委员会。
    张家港乐余工业园:土地一级开发业务的客户为张家港市乐余镇人民政府。
    苏滁现代产业园:土地一级开发业务的客户为苏滁现代产业园管理委员会。
    常熟海虞产业园:土地一级开发业务的客户为常熟市海虞镇人民政府。
    公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公
    司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    2、房地产开发与经营
    (1)业务基本情况
    本业务板块主要包括房地产开发与经营(长租公寓、工业厂房、商业租赁)等。根据发行人发展战略及业务发展方向,发行人已处置完毕住宅及商业项目资产。
    从房地产开发与经营业务的经营模式来看,发行人拥有工业厂房、长租公寓等产品。工业厂房业务系发行人开发、建设直接用于工业生产或为工业生产配套的各种房屋,包括车间及配电房等工业附属设施用房(不含住宅或类住宅性质的房屋及员工宿舍)。发行人对于该板块的经营战略于早期制定了《定制厂房操作管理办法》等经营管理制度。同时发行人拥有独特的运营模式,可通过内部的高度协调与合作,快速完成整个房地产开发业务链的多项工作。发行人充分发挥其招商代理业务优势,将物业出租给大品牌、大客户是成功运营园区开发的必备手段,为了最大限度的发挥产业集聚效应,形成“招商引资-大客户落地-产业集聚-租赁需求上升-市场吸引力提高-人流集聚-房地产需求上升”的良性循环,在此的经营模式下,发行人努力提升后续服务与管理水平,并通过综合开发模式,推动园区持续繁荣。
    对于定制厂房项目(指根据客户要求投资建设并在建设完成后出租给客户的厂房项目)的开发运营,鼓励客户对定制厂房进行回购,在设计、建造厂房时,
    既要充分考虑客户的定制要求,又必须要考虑厂房的通用性,以保证客户退租后,不经过重大改造厂房就应具备租赁给其它客户的条件。
    发行人拥有城镇或新型开发区的集聚能力,围绕“园区开发运营”,形成了完整的全产业链经营,提升区域开发价值。
    (2)业务收入情况
    单位:万元
    项目 2019 年 1-6 月 2018 年 2017 年 2016 年
    房地产销售 248745.89 97142.90 173123.48 389142.88
    房地产出租 21258.51 40221.13 34186.63 36474.35
    合计 270004.40 137364.03 207310.11 425617.23
    (3)发行人房地产开发与经营销售确认原则
    发行人对房地产开发与经营销售收入按以下条件确认:销售商品在将商品所
    有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流入企业,相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。
    对于商品房销售,公司在可售商品房已完工并通过有关部门验收合格,与买方签订了销售合同且商品房已移交给买方,不再对该商品房继续实施与所有权相关的管理权和实际控制权,相关的价款已经收到或取得了收款的证据,并且与销售该商品房有关的成本能够可靠地计量时,确认商品房销售收入的实现。操作实务中以房屋已经业主验收,并签署交房单为依据;对于经营租赁房地产的业务,按与承租方签订之合同或协议规定的日期收取租金后,确认收入的实现。若存在经营租赁的激励措施,租金收入在整个租赁期内按直线法确认为收入。如果在合同或协议规定的日期没有收到租金,但是租金能够收回,并且收入金额能够可靠地计量的,也确认为收入的实现。
    (4)主要客户情况
    ①房地产销售情况
    报告期内前 5 名客户占公司房产销售收入的有关数据如下表所示,其中未有
    单一客户交易金额超过总收入的 50%。
    单位:万元
    年份 房地产销售收入 前5名交易金额 比例(%) 
    年份 房地产销售收入 前5名交易金额 比例(%)
    2019年1-6月 248745.89 29404.38 11.82
    2018年度 97142.90 12926.01 13.31
    2017年度 173123.48 33027.68 19.08
    2016年度 389142.88 19637.28 5.05
    公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公
    司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    ②商业物业出租收入情况
    报告期内公司商业物业出租业务前 5 名客户占该业务分部收入的有关数据
    如下表所示,其中未有单一客户交易金额超过总收入的 50%。
    单位:万元
    年份 商业物业出租收入 前5名交易金额 比例(%)
    2019年1-6月 6962.95 1888.26 27.12
    2018年度 13489.93 2517.14 18.66
    2017年度 12451.88 1950.43 15.66
    2016年度 13357.94 1851.59 13.86
    公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公
    司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    ③工业及科研厂房出租收入情况
    报告期内公司工业及科研厂房租赁业务前 5 名客户占该业务分部租赁收入
    的有关数据如下表所示,其中未有单一客户交易金额超过总收入的 50%。
    单位:万元
    年份 工业及科研物业租赁收入 前5名交易金额 比例(%)
    2019年1-6月 14295.56 3917.84 27.41
    2018年度 26731.20 8200.74 30.68
    2017年度 21734.75 6791.32 35.12
    2016年度 23116.41 7585.79 32.82
    公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公
    司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    (5)在建项目
    截至本招股意向书签署日,公司在建的主要开发项目如下表所示:
    序号项目名称占地面积
    (m2)建筑面积
    (m2)类别开发进度
    1 麦格纳厂房 31496.49 6974.34 工业 在建
    2 艾默生厂房 65183.15 17983.81 工业 在建
    3 德尔福厂房 78216.58 46263.75 工业 在建
    4 苏滁现代产业园二期蓝领公寓项目 99953.00 179915.40 长租公寓 在建
    5 康美包亚太三厂定建厂房 120743.16 70000.00 工业 在建
    合计 395592.38 321137.30 - -
    ①麦格纳厂房三期
    A.项目概况
    项目位于苏州工业园区瑞慈巷5号,土地面积为31496.49平方米,原有厂房建筑面积为9061.39平方米,本次扩建的建筑面积为6974.34平方米。
    B.土地取得和资格文件
    资格文件 证件编号
    国有土地使用证 苏工用国用(2009)第00132号
    建设工程规划许可证 建字第20182584号
    建筑工程施工许可证 320594201812040101
    C.该项目由中铁华铁工程设计集有限公司设计,由苏州市越城建筑安装有限公司施工,由苏州现代建设监理有限公司进行监理。
    D.项目经营模式
    该项目为工业项目,由发行人自主开发和经营。
    E.工程进度和销售情况
    该项目于2018年12月1日开工,预计总投资额为2687万元,已投资额为354.07万元,目前项目处于主体建设阶段。
    ②艾默生厂房
    A.项目概况
    项目位于苏州工业园区苏虹西路35号。土地面积为65183.15平方米,本次改造后的建筑面积为17983.81平方米。
    B.土地取得和资格文件
    资格文件 证件编号
    不动产权证书 苏(2017)苏州工业园区不动产权第0000094号
    建设工程规划许可证 建字第20182255号
    建筑工程施工许可证 320506201608090201预售许可证
    苏房预吴中[2017]009号、苏房预吴中[2017]045号、苏房预吴中[2018]046号
    C.该项目由北京中厦建筑设计研究院有限公司设计,由苏州市金宇建设有限公司施工,由苏州中润建设管理咨询有限公司进行监理。
    D.项目经营模式
    该项目为工业项目,由发行人自主开发和经营。
    E.工程进度和销售情况
    该项目于2018年7月16日开工,项目已建设完毕等待竣工备案。
    ③德尔福厂房
    A.项目概况
    项目一期、二期位于苏州工业园区星华街东、钟园路北,占地面积55999.19平方米,一期建设面积17963.75平方米,二期建设面积13000平方米。项目三期(研发中心)位于苏州工业园区唐家浜路南、青坊街西,占地面积22217.39平方米,计划建造研发中心项目,建设面积15300平方米。
    B.土地取得和资格文件
    资格文件 证件编号不动产权证
    苏(2018)苏州工业园区不动产权第0000266号
    苏(2019)苏州工业园区不动产权第0000065号建设用地规划许可证
    地字第C20170012-01号
    地字第C20190001-01号
    建设工程规划许可证 建字第20171352号建筑工程施工许可证
    320594201712040101
    320594201801030101
    C.该项目一期由中恒设计集团股份有限责任公司设计,由江苏城南建设集团
    有限公司施工,由江苏国信工程咨询监理有限公司进行监理。
    D.项目经营模式
    该项目为工业项目,由发行人自主开发和经营。
    E.工程进度和销售情况
    该项目于2017年12月开工,分一期、二期、三期(研发中心)开发建设,其
    中一期项目已竣工,二期项目尚未开工建设,三期(研发中心)已获得不动产权
    证及建设用地规划许可证,尚未开工建设。
    ④苏滁现代产业园二期蓝领公寓项目(长租公寓)
    A.项目概况
    项目位于滁州市滁州大道与九梓大道交叉口西北侧。占地面积为99953.00平方米,总建筑面积为约179915.40平方米。
    B.土地取得和资格文件
    资格文件 证件编号
    不动产权证 皖(2018)滁州市不动产权第1021290号
    建设用地规划许可证 地字第34110020180012号
    建设工程规划许可证 20180109号
    建筑工程施工许可证 3411041811150101-SX-001
    C.该项目中铁合肥建筑市政工程设计研究院有限公司设计,由安徽金鹏建设
    集团股份有限公司施工,由中衡设计集团工程咨询有限公司进行监理。项目预计总投资为7亿元,目前已投0.59亿元。
    D.项目经营模式
    该项目为长租公寓项目,由发行人子公司中新苏滁(滁州)产城配套发展有限公司自主开发和经营。土地出让合同明确约定“本项目产权由竞得单位全部自持,可对外出租,不可销售”,同时,发行人承诺该项目用于长租,不会对外销售。
    ⑤康美包亚太三厂定建厂房
    A.项目概况
    项目地块位于园区娄江以南、旭硝子以东、望江路以北。地块总占地面积
    120742 平方米,分三期进行建设,总建筑面积约70000 平米,一期规划总建筑
    面积38518平方米。
    B.土地取得和资格文件
    资格文件 证件编号
    不动产权证 苏(2019)苏州工业园区不动产权第0000116号
    建设用地规划许可证 地字第W20190001-01号
    建设工程规划许可证 建字第20190982号
    C.项目经营模式
    该项目为工业项目,由发行人自主开发和经营。
    D.工程进度和销售情况 
    该项目计划分三期开发建设,其中一期项目已获得不动产权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证,但尚未开工建设。
    3、绿色公用
    (1)业务基本情况
    绿色公用业务分为两个部分,第一为公用事业运营、投资,业务主体为中新公用、中法环境、中新环技、中新曜昂、东吴热电,业务涵盖供水、污水处理、污泥处理、环境修复、燃气、供热发电及生态环保技术的收集、处理、再利用、运营、投资等领域;其次为新型能源服务的投资、运营,业务主体为中新能源、中新春兴、中新华智、中新协鑫,业务涵盖集中供冷供热、分布式光伏、光源科技、污水源利用和售电服务等领域。
    公用事业运营、投资业务主要包括公用事业战略投资和公用事业增值服务,包括以投资控股、参股、BOT、TOT等方式从事城市公用事业基础设施项目的投资、融资、建设和运营、为客户提供公用事业运营外包服务等。
    中法环境从事污泥收集处理及再利用,利用国际先进的生态环保技术促使能源再利用。中新能源为苏州工业园区独墅湖科教创新区集中供热、供冷基础设施项目的投资和运营主体。中新环技主要从事高浓度工业废水处理厂的建设和经营及中水的生产和经营。苏伊士环技主营危险废物处理和经营。中新曜昂主营从事环境修复领域的技术开发、技术咨询,承接环境修复工程等。
    中新公用投资参股并与另一投资方共同控制的清源水务负责园区供水及污水处理,参股的港华燃气负责园区管道燃气供应,控股的东吴热电和参股的蓝天热电负责园区供热,是华东电网苏南片的主力电厂之一。
    中新公用控股、参股的上述公用事业企业所拥有的基础设施是园区的生命线,中新公用按上述企业章程和政府的委托授权,承担政府对相关公用事业的部分监督管理职能,具有不可替代的作用。如中新公用的“69111服务热线”是园区自来水、污水处理、供气和热电的客户服务呼叫中心,承担对公用事业服务质
    量第三方监督的职能。
    新型能源服务业务,中新公用控股的中新能源,主要是从事科教创新区月亮湾商务区集中供冷供热服务,是国内最早的大型非电空调、区域集中供冷项目之一;此外,中新公用参股的分布式光伏、光源科技、污水源利用和售电服务项目, 
   
    充分利用合作方的优势,进行相关项目的投资和运营服务,加快市场布局。
    (2)业务收入情况
    报告期内绿色公用业务收入如下表所示:
    单位:万元
    项目 2019年1-6月 2018年 2017年 2016年
    工程业务 - - - 7270.85
    热电服务 13412.89 24457.71 27129.95 27055.59
    环境技术 10766.24 19926.94 16172.97 14731.19
    合计 24179.14 44384.65 43302.92 49057.63
    注:2016 年发行人出售控股子公司市政工程的股权,此后不再从事工程业务。
    (3)发行人绿色公用业务销售确认原则
    发行人绿色公用业务主要包括公用事业运营、投资以及市政管网、道路桥梁、河道和土石方等工程劳务领域。市政工程劳务按照完工百分比法确认相关的营业收入,即以劳务合同的总收入和总成本能够可靠地计量,与交易相关的价款能够流入,劳务的完成程度能够可靠地确定为前提;在同一会计年度开始并完成的劳务,在完成劳务时确认营业收入的实现;如果劳务合同的结果不能够可靠的估计,区别以下情况处理:①合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认,合同成本在发生的当期确认为费用;②合同成本不能收回的,在发生时立即确认为费用,不确认收入。具体操作实务为公司根据工程监理提供的工程进度表,与业主确认后开具发票,按完工百分比确认该工程的收入。
    (4)主要客户情况报告期内绿色公用业务前5名客户占公司该业务销售收入的有关数据如下表所示,其中未有单一客户交易金额超过总收入的50%。
    单位:万元
    年份 绿色公用业务收入 前5名交易金额 比例(%)
    2019年1-6月 24179.14 16278.87 67.33
    2018年度 44384.65 31572.96 71.13
    2017年度 43302.92 30570.89 70.60
    2016年度 49057.63 34130.74 69.57
    公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公
    司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    4、多元化服务
    (1)业务基本情况
    本业务主要包括专业化服务、教育咨询、物业管理、酒店服务和商品销售等。
    (2)业务收入情况
    单位:万元
    项目 2019年1-6月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
    专业化服务 4184.05 13661.87 13608.75 17924.68
    咨询业务 4450.52 10501.03 8169.98 4040.37
    物业服务 7646.19 14620.80 14944.87 14258.51
    酒店服务 3561.25 8192.22 8180.26 8062.98
    商品销售 5.04 10.00 199.34 447.36
    总计 19847.05 46985.92 45103.20 44733.90
    (3)多元化服务业务具体情况
    ①专业化服务
    公司的专业化服务包括招商代理、企业服务代理和工程代理服务。
    招商代理服务、企业服务代理具体如下:
    a.中新集团历年来与园区管委会签订《关于苏州工业园区的国际招商代理协议》。公司于 2018 年 12 月与园区管委会续签了《苏州工业园区招商代理协议》,时间续期五年,即自 2019 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。根据协议内容,由园区管委会委托公司作为苏州工业园区招商代理人,以园区管委会名义对外推介苏州工业园区,并独立进行招商代理工作。园区管委会或其指定的第三方政府机构按照每年统计的由公司引进的内、外资产业项目(包括增资项目)、功能性机构及其他重点项目的注册资本或到帐资本的 2%的标准支付招商代理费。同时,2018 年 12 月公司与园区管委会续签《苏州工业园区落户客户的委托服务协议》,时间续期五年,即自 2019 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日。根据协议内容,园区管委会指定经济发展委员会对公司当年完成的企业服务情况进行评估,根据完成情况园区管委会每年向公司支付 1170 万元人民币的客户服务费。
    b.根据 2009 年 4 月南通市人民政府、中新集团、南通市经济技术开发区总公司、江苏省农垦集团有限公司签订《关于苏州南通合作项目商务协议》,中新集团通过招商服务,发挥苏州工业园区及中新集团在国内、国际招商领域的强大 
    优势,取得苏通科技产业园引进的内、外资项目(包括增资项目)到账资本金的
    1%作为招商代理服务收入。同时,上述商务协议约定,由中新苏通承担苏通科
    技产业园工程管理服务职能,并以取得苏通科技产业园范围内所委托代建工程费
    用的 3%作为工程代理服务收入。2018 年 10 月,苏通科技产业园综合管理办公
    室与中新集团签署《有关苏通科技产业园招商事项的合作备忘录》,约定中新集团的招商代理服务收入按苏通科技产业园实际引进项目到账业绩的 50%为计算指标,收入标准以到账金额的 2%计算。
    c.根据 2012 年 4 月滁州市人民政府与中新集团签订的《项目合作商务总协议》,由中新苏滁负责合作区域的招商引资工作,并经产业园管委会授权,以管委会名义对外进行招商,中新苏滁将苏滁现代产业园引进的内、外资项目(包括增资项目)的到账资本金的 2%作为招商代理服务收入。招商代理费按季度审核确认,每年两次进行集中申请和兑现。此外,对由滁州方面推荐的项目信息有一定深度并对推进项目招商有重大价值,项目落户合作区域后,中新苏滁将按照以下标准适当收取招商代理费(内资项目折合成美元):注册资本金在 1 亿美元以上项目,按照实收的到账资本金的 0.4%收取招商代理费;注册资本金的在 5000万美元至 1 亿美元(含)的项目,按实收的到账资本金的 0.6%收取招商代理费;
    注册资本金在 5000 万美元(含)以下项目,按实收的到账资本金的 0.8%收取招商代理费。2015 年 10 月,苏滁现代产业园管理委员会与中新苏滁签订《关于招商代理费支付的补充协议》,约定内资项目的招商代理费以项目总投资额为依据,按以下原则执行:①总投资额小于或等于人民币 5 亿元的项目,招商代理费计算基数=项目总投资额×15%;②总投资额大于 5 亿元的项目,招商代理费计算基数=人民币 5 亿元×15%+[(项目总投资-人民币 5 亿元)×10%]。
    工程代理服务具体如下:
    a.根据公司与苏州工业园区市政工程部签订的《2018-2019 年度市政工程部委托中新集团代建合同协议书》,及与苏州工业园区综合行政执法局签订的
    《2018-2019 年度综合行政执法局委托中新集团代建合同协议书》,由公司受上述单位委托,为其在苏州工业园区投资新建和续建的路桥、河道、雨水管道、景观及绿化工程等建设工程项目提供工程代理服务。上述单位承担建设工程项目所需的全部开发资金,公司按合同约定的要求有效利用资源和资金,做好投资、进度、质量、协调、安全文明等方面管理工作,按时保质地完成工程建设任务。上述单 
    位按建设工程项目货币工作量的 0.6%-2.88%向公司支付工程代理费(收费标准根据公司与苏州工业园区市政工程部、苏州工业园区综合行政执法局等签订的代建合同协议书)。
    b.根据前述《关于苏州南通合作项目商务协议》,中新集团通过工程管理,推广其在苏州工业园区开发建设经验,取得苏通科技产业园区范围内所委托代建工程费用的 3%作为工程管理服务收入。2011 年,苏通科技产业园综合管理办公室(后更名为“江苏南通苏通科技产业园区管理委员会”)、中新集团和中新苏通,
    三方签订《关于苏通科技产业园基础设施代建事项的合作备忘录》,同意将工程
    管理职能由中新集团南通分公司转入中新苏通,并自 2011 年 1 月 1 日起,由中新苏通承担工程管理服务职能,并相应取得苏通科技产业园区范围内所委托代建工程费用的 3%作为工程管理服务收入。
    报告期内招商代理和工程代理的收入情况如下:
    单位:万元
    项目 2019 年 1-6 月 2018 年度 2017 年度 2016 年度
    招商代理收入 3352.50 12201.68 12015.80 13680.97
    工程代理收入 831.55 1460.19 1592.95 4243.70
    合计 4184.05 13661.87 13608.75 17924.68
    公司在苏州工业园区内招商代理业务客户为园区管委会,工程代理主要客户为苏州工业园区市政工程部、苏州工业园区综合行政执法局;公司在苏通科技产业园内招商代理业务和工程代理业务的客户为江苏南通苏通科技产业园区管理委员会。公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    ②咨询业务
    中新教育的经营范围主要为教育培训服务、咨询服务及管理服务等。中新教育目前的服务对象有苏州新加坡国际学校、苏州工业园区康乐斯顿外国语学校等。
    ③物业管理
    和乔物业主要为园区内住宅、商业地产及工业厂房等提供物业管理服务。截
    至 2019 年 6 月 30 日,和乔物业管理的物业面积达 385.55 万平方米,其中工业
    物业 84.85 万平方米、商业物业 1.40 万平方米、住宅物业 138.96 万平方米、写
    字楼 67.14 万平方米、其他(社会公益类项目)93.20 万平方米。
    ④酒店服务和合酒店负责园区内福朋喜来登酒店的日常经营管理。福朋喜来登酒店自
    2011 年底投入使用以来,客流量正逐步增长,酒店服务收入也随之逐渐增加。
    ⑤商品销售
    和顺商业开展的业务中,也包括销售中高端服装、生活用品等。
    (二)发行人主要客户情况
    2016年、2017年、2018年及2019年1-6月,公司向前五名客户合计的销售
    额及占当期营业收入的比例如下:
    单位:万元
    科目名称 金额 占当年/期营业收入比例
    2019 年 1-6 月
    苏滁现代产业园管理委员会 33610.07 9.35%
    苏州恒珏企业管理咨询有限公司 18386.92 5.11%
    国网江苏省电力有限公司 6990.76 1.94%
    江苏南通苏通科技产业园区管理委员会 6562.95 1.83%
    苏州三星电子液晶显示科技有限公司 5705.29 1.59%
    前五名合计 71255.99 19.82%
    2018 年度
    苏滁现代产业园管理委员会 46504.25 13.45%
    江苏南通苏通科技产业园区管理委员会 40659.17 11.76%
    苏州宿迁工业园区管理委员会 23266.99 6.73%
    国网江苏省电力公司 13205.10 3.82%
    苏州三星电子液晶显示科技有限公司 11816.35 3.42%
    前五名合计 135451.86 39.16%
    2017 年度
    苏滁现代产业园管理委员会 33767.47 8.35%
    苏州宿迁工业园区管理委员会 30610.51 7.56%
    江苏南通苏通科技产业园区管理委员会 19805.41 4.89% 
    科目名称 金额 占当年/期营业收入比例
    国网江苏省电力公司 13031.93 3.22%
    苏州三星电子液晶显示科技有限公司 11564.41 2.86%
    前五名合计 108779.72 26.88%
    2016 年度
    苏州工业园区管理委员会 34097.82 5.78%
    江苏南通苏通科技产业园区管理委员会 26358.89 4.47%
    苏州宿迁工业园区管理委员会 23946.36 4.06%
    国网江苏省电力公司 14613.93 2.48%
    苏州三星电子液晶显示科技有限公司 12642.29 2.14%
    前五名合计 111659.29 18.92%除控股股东中方财团董事钱晓红担任苏州三星电子液晶显示科技有限公司副董事长,及实际控制人园区国控董事朱军担任苏州三星电子液晶显示科技有限公司董事外,公司的董事、监事、高级管理人员和核心技术人员,及主要关联方和持有公司 5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    (三)发行人原材料供应商及价格变动趋势
    1、主要供应商情况
    公司土地开发业务主要供应商包括勘察设计、土方工程、路桥河道工程、路灯工程、绿化工程、电力工程等服务提供商,项目施工主要采取招标方式选择建设施工单位承包。工程项目的材料供应,由承包施工单位组织采购。
    公司的房地产项目的土地是通过招拍挂的形式获得。地产项目总承包业务的施工是采用招标方式总包给施工单位,因此建筑材料主要是由施工单位负责采购。公司自行采购的原材料主要是土地(包含相应的拆迁费)及少量建筑施工材料等。
    报告期内,公司向前五名供应商合计的采购额及占当期采购比例如下:
    单位:万元
    供应商名称 金额 占当年/期采购额比例(%)
    2019 年 1-6 月
    苏州独墅湖科技创新区管委会 34901.19 23.26 
    供应商名称 金额 占当年/期采购额比例(%)
    嘉善县人民政府 29690.05 19.79
    希捷科技(苏州)有限公司 21000.00 14.00
    通州建总集团有限公司 7951.43 5.30
    江苏省苏中建设集团股份有限公司 4764.37 3.18
    前五名合计 98.307.04 65.52
    2018 年度
    苏州独墅湖科技创新区管委会 45579.94 24.41
    苏州市永兴物资贸易有限公司 8316.03 4.45
    常熟市海虞镇人民政府 7323.82 3.92
    苏州嘉盛建设工程有限公司 7150.73 3.83
    江苏省苏中建设集团股份有限公司 6934.95 3.71
    前五名合计 75305.47 40.32
    2017 年度
    常熟市国土局 82750.00 32.26
    达亮电子(苏州)有限公司 30000.00 11.70
    苏州工业园区斜塘街道办事处 24361.95 9.50
    江苏省苏中建设集团股份有限公司 13856.04 5.40
    常熟市海虞镇人民政府 7989.89 3.12
    前五名合计 158957.87 61.98
    2016 年度
    苏州工业园区斜塘街道办事处 15243.75 9.59
    常熟市海虞镇人民政府 14968.57 9.42
    上海宝冶集团有限公司 11012.64 6.93
    苏州工业园区兴盛建设有限公司 7545.97 4.75
    江苏南通二建集团有限公司 6629.12 4.17
    前五名合计 55400.05 34.85
    报告期内公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方和持有公司 5%以上股份的股东均未在供应商中占有权益,且未有单一供应商占全部采购总额超过 50%。
    2、主要原材料价格变动趋势公司土地一级开发、房地产开发等业务的主要原材料为土地(包含相应的拆
    迁费)和建材,而多元化服务板块不存在大量原材料采购。
    近年来,土地价格呈上升趋势,2016 年全国 100 个大中城市土地成交均价
    涨至 4656 元/平方米,同比上涨 39.02%,2016 年,全国 100 个大中城市共成交
    各类用地 5.33 亿平方米,同比下降 2.7%;2017 年全国 100 个大中城市土地成交均价涨至 5506 元/平方米,同比上涨 18.26%,全国 100 个大中城市共成交各类
    用地 6.07 亿平方米,同比上升 13.79%;2018 年全国 100 个大中城市土地成交均
    价跌至 4963 元/平方米,同比下跌 9.85%,全国 100 个大中城市共成交各类用地
    6.73 亿平方米,同比上升 11%;2019 年 1-6 月,全国 100 个大中城市土地成交均
    价涨至 5020 元/平方米,同比上升 7.79%,2019 年 1-6 月,全国 100 个大中城市共成交各类用地 2.65 亿平方米,同比上升 2.34%。
    建材方面,受国际大宗商品价格波动影响,国内建材原材料价格波动较大:
    2016 以来钢材价格呈上升趋势,2016 年末,钢材综合价格指数较年初 56.37 点
    上涨至 99.51 点,较年初上涨 76.53%;2017 年末,钢材综合价格指数涨至 121.8点,较年初上涨 22.4%;2018 年末,钢材综合价格指数回落至 107.12 点,较年初下跌 12.05%;截至 2019 年 6 月末,钢材综合价格指数上涨至 109.69,较年初
    上涨 2.4%。2016 以来水泥价格呈上升趋势,2016 年末,中国水泥价格指数
    (CEMPI)较年初 79.30 点上涨至 2016 年末的 102.43 点,较年初上涨 29.17%;
    2017 年末,中国水泥价格指数(CEMPI)涨至 149.9 点,较年初上涨 46.34%;
    2018 年末,中国水泥价格指数(CEMPI)涨至 162.27 点,较年初上涨 8.25%;
    截至 2019 年 6 月末,中国水泥价格指数(CEMPI)下降至 146.99 点,较年初下
    跌 9.42%。
    (四)公司主要业务的流程图
    1、土地一级开发业务流程
    (1)总体流程协议分成 
    政府 中新集团 政府国土部门客户委托
    协议合作委托开发 区域定位、整体规划、完成基础设施建设出让国库财政财政支出
    土地 土地土地资金资金资金分成成本加成
    政府 中新集团 政府
    协议合作委托开发 区域定位、整体规划、完成基础设施建设土地土地成本加成,确认收入
    (2)分步流程
    业务描述 业务环节
    管委会(或园区主管部门)与
    公司就一级土地开发签定委托协议,通常由管委会在土地利用总体规划与城市总体规划的范围内,负责办理农用地变更为建设用地或建设预留区。
    公司与管委会协商,确定拟开发的建设用地中在整片可开发用地中的具体位置。
    由管委会负责拆迁、补偿、安置等前期工作,并承担相应费用
    园区土地部门划定用地红线,公司负责办理基础设施建设立项,管委会负责办理拆迁立项备案。土地一级开发未办理环评备案。
    园区规划局制订控制性详规,并报政府主管部门批准。
    协议分成模式:根据土地出让金额及分成比例确认收益;
    成本加成模式:根据竣工结算
    后的总成本,加成确认收益公司就地下管网、地上基础设施建设等进行招标,与施工方签订发包合同,工程结束后由市政、管线、绿化等主管部门出具验收意见。
    1、项目前期准备
    2、项目选址
    3、划红线、办理立项及环评备案
    4、办理控制性详规
    6、实施“九通一平”
    5、拆迁
    7、协议分成/成本加成
    委托协议/土地一级开发协议土地利用总体规划城市总体规划项目选址意见书红线图立项备案文件土地控制性详规竣工验收文件工程发包合同拆迁补偿协议竣工验收文件工程发包合同文件取得
    2、房地产开发与经营业务流程
    工业厂房开发业务流程:
    公司的工业厂房开发包括定制厂房及标准厂房两种模式:
    公司定制厂房开发流程图如下:
    公司标准厂房开发流程图如下:
    标准厂房按照统一的规格建造,而定制厂房则可根据不同客户的不同需求建设各种规模与样式的厂房。
    在标准厂房的开发模式下,由于厂房规格有明确要求所以公司可在任何环节与时间段开始招商工作,在完成招商工作后,公司资产运营部与规划建设部向客户提供规划整齐、市政设施完备的地块及各种类型标准厂房供选择。
    而在定制厂房的开发模式下,资产运营部需在定制模式前期完成招商工作以便根据客户需要开展工作,规划建设部则需根据不同客户的需求进行方案设计,完成施工图设计。
     
    投资客户在选定地块或厂房后,规划建设部进行造价估算和技术可行性分析,资产运营部则同步进行租金预算(标准厂房的租金预算可在回报率基础上参考市场价格),整合其他部门数据后形成初步可行性分析报告以报中新集团管理层审批。待审批结束后方与客户签订有关协议,以确保双方的权利和义务。合同签订后,规划建设部依据拟定方案进行工程建设。
    3、绿色公用业务流程
    (1)公用事业运营投资业务流程
    搜集和筛选公用事业基础设施项目信息、寻求投资机会初步市场调查和预可行性研究
    与项目控制方初步商谈,签订意向书项目建议书(报公司管理层)
    投资效应、风险评估商务谈判
    可研报告(报公司和中新公用董事会)按决策层意见完成商务谈判
    签订项目投资合同,草签特许经营协议成立项目公司项目公司与当地政府正式签订特许经营协议
    基础设施项目融资、投资、建设和运营获得投资收益特许经营期满按特许经营协议规定处置基础设施资产
    组建项目推进班子,展开尽职调查是否通过 结束未通过通过工程技术尽职调查法律尽职调查财务尽职调查人力资源尽职调查
    (2)公用事业营运外包服务业务流程寻求公用事业营运外包服务机会市场调查和预可行性研究
    与业务控制方初步商谈,签订意向书项目建议书(报中新公用管理层)
    效益、风险评估商务谈判
    可研报告(报中新公用董事会)按决策层意见完成商务谈判签订业务合作合同业务目标责任分解业务负责人按责任目标控制业务成本和按业务合同催收服务款获得投资收益展开全面调研
    是否通过 结束未通过通过
    (3)污泥处理业务流程
    含固率40%的湿污泥冷凝水污水厂污泥干化厂热电厂
    尾气收集、处理后达到欧盟标准后排放
    含固率90%的干污泥蒸汽烘干
    (4)集中供冷供热
    (5)污水处理 
    (6)BT 工程 
    (7)热电业务流程
    4、招商服务业务流程
    公司招商服务包括:宣传推广、会谈接洽、后续跟踪、项目实施、收入结算等业务环节,具体业务流程如下图所示:
    宣传推广会谈接洽招商策划收集信息来访出访围绕议题展开会谈会议准备实地考察后续跟踪同客户互动招商部内部沟通项目实施公司设立载体土地使用权转移开工开业优惠政策兑现后续服务收入结算
    5、工程项目管理业务流程投资方委托
    办理规划选址、土地预审手续,环保审核手续项目立项设计与报批施工规划批准工程竣工,联合小组验收缺陷保修期物业接受施工招投标
    是否合格 施工方整改施工不合格合格期满合格档案整理,竣工结算投资方参与
    (五)公司园区开发运营业务的项目管理
    1、设计单位、设计方案选择
    发行人采取公开招标、邀请招标与评审结合的方式,以选择综合开发、房地产开发及工程建设的设计单位和方案。在邀请招标模式下,公司在总体规划的基础上,由相关部门根据项目自身功能的需要拟定项目方案的设计要求,然后邀请具备相应资质并愿意承接该设计任务的设计单位参与竞标,并向其递送设计要求,限期完成设计方案。公司综合投标单位的资质、能力、设计经验对其进行资 
    格后审,并根据设计方案的优劣、投入、产出经济效益比较、设计进度快慢、设计资历和社会信誉、报价的合理性等因素组织规划、消防、供电、环保、节水等有关职能部门和专家对竞标方案进行综合评审。综合专家意见和各方案的优点后,公司提出设计任务书,并通过与设计单位协商的形式,最终签订委托设计合同,确定设计单位和设计方案。
    2、施工单位的选择、管理和监督
    在施工单位的选择上,公司严格按照《中华人民共和国招投标法》的要求,同时考虑土地开发、市政工程建设、工业及科研厂房及商住物业项目的实际情况。
    公司对施工单位的管理和监督采用多方面、多层次管理的模式,即协同公司委托的施工监理单位、当地政府主管部门和工程质量监督站共同工作,主要包括:由公司的业务部门负责具体管理和监督工作,协助施工单位制定项目实施的整体计划,确定施工进度、主要原材料选择、资金使用安排等,监督施工单位对工程进度和设计要求的履行情况;在工程的各阶段参与施工管理、材料采购等重要工作的决策和实施,并密切与当地的工程质量监督站沟通、并配合其分阶段的质量检查工作;协调设计、施工、监理三方关系,监督和检查施工单位、监理单位的日常工作。
    3、监理单位的选择
    公司选择工程项目监理单位主要采用招标的方式,根据投标人的资质、监理大纲、拟派项目的主要监理人员、人员派驻计划和监理人员的素质、监理单位提供用于工程的检测设备和仪器,或委托有关单位检测的协议、近几年监理单位的业绩及奖惩情况、监理费报价和费用组成等因素综合考虑,最终选定技术力量雄厚、信誉良好的监理单位,在平等、自愿的基础上,通过谈判与其签订工程监理合同。
    (六)公司主要经营策略及市场推广
    1、市场定位及主要客户群体
    公司主营业务围绕园区开发运营,开展土地一级开发、房地产开发与经营、绿色公用及多元化服务等业务,目前的主要客户为当地政府、区域入驻企业和居民。
    2、主要经营模式
    土地开发产品采取管委会协议委托开发的方式,房地产开发与经营采用自主开发、对外租赁的方式。招商代理及工程咨询管理采取协议委托的方式。
    3、销售模式
    公司土地开发由政府委托公司进行,竣工后由土地储备中心进行出让并与公司按比例分成,或者按照成本加成模式确认收入。公司的招商代理业务及工程管理咨询业务由公司分别与园区管委会和地产公司协议约定。
    4、营销策略
    公司营销策略包括三部分:(1)各业务板块综合协同发展的营销策略。公司以土地开发及工业地销售方面的大量先期投入来带动园区工业的发展和投资环
    境的持续改善,促进园区地价增值;通过招商服务实现招商代理费及工业厂房收入的双重收益;通过多元化服务以获得增值收益并进一步促进园区综合环境的改
    善。(2)集中性策略。公司把营销目标的重点放在园区内企业,利用自身在园区
    内的独特资源优势,争取成为园区内企业的首要服务提供者;(3)差异性策略。
    公司从竞争对手和市场空缺中寻找机会,凭借中新合作开发的品牌和经验,发挥自己作为园区开发商服务优势,通过差异化营销策略构筑进入壁垒,提高竞争对手的进入成本。
    5、定价模式公司土地一级开发主要根据土地开发成本加上预期的利润作为与政府合作
    谈判的基础,最终通过约定土地出让分成比例或成本加成的方式来获取收益。
    房地产租赁主要考虑周边商品房的租金及公司的促销战略等因素进行定价。
    公司标准厂房租赁价格采用内含报酬率和市场需求相结合的定价模式,确定租赁价格。由于市场需求对公司通用厂房租赁价格影响较大,所以在综合分析的基础上以市场定价为主。公司定制厂房的租赁价格的决定,除上述因素外,还取决于公司执行客户具体需求带来的额外成本及与客户的谈判协商。
    6、采用的主要融资模式公司目前开发项目的主要融资方式为银行贷款和自身经营利润再投入。
    7、物业管理方式公司目前开发的商业及工业房产主要由和乔物业提供物业管理服务。
    8、开发项目的类型
    公司开发的土地用于收储后招拍挂销售,开发的长租公寓、工业厂房、研发
    楼、写字楼等商业物业主要用于出租。
    五、公司主要固定资产和无形资产
    (一)固定资产
    公司主要固定资产为房屋建筑物、固定资产装修、机器设备、运输工具及办公设备等。截至 2019 年 6 月 30 日,固定资产原值为 2315034795.07 元,账面价值为 1279081740.21 元,成新率为 55.25%。公司拥有的固定资产目前使用状态良好,具体情况如下:
    单位:元
    项目 固定资产原值 累计折旧 减值准备 账面价值 成新率
    房屋建筑物 1098637496.31 342102423.00 756535073.31 68.86%
    固定资产装修 162720430.21 126189074.16 36531356.05 22.45%
    机器设备及管网 971112875.50 499297923.55 4257384.82 467557567.13 48.15%
    运输设备 22927148.94 19071937.78 - 3855211.16 16.82%
    办公及其他设备 59636844.11 45029656.49 4655.06 14602532.56 24.49%
    总计 2315034795.07 1031691014.98 4262039.88 1279081740.21 55.25%
    固定资产中房屋建筑物共 35 项,明细如下:
    序号
    所有权者 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落 面积(M2)
    1 发行人 产权证手续正在办理中
    月亮湾路 15 号中新大厦 3、47、48、
    49 楼
    9914.53
    2 中新公用 苏房权证园区字第 00240758 号 苏州工业园区苏虹中路 389 号 9947.94
    3 中新公用 苏房权证园区字第 00235649 号 金鸡湖路 88 号 1 幢 201 室 688.43
    4 中新公用
    苏(2018)苏州工业园区不动产
    权第 0029453 号
    月亮湾路 15 号 1 栋 2501 室 2170.69
    5 中新环技
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0000013 号
    苏州工业园区方洲路 258 号 25232.23
    6 东吴热电 苏房权证园区字第 00602052 号 苏州工业园区娄葑镇朝前工业区 29642.00
    7 中法环境
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0000138 号
    苏州工业园区金堰路 28 号 6407.01
    8 中法环境
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0000144 号
    苏州工业园区金堰路 28 号 6810.81
    9 中新能源 苏房权证园区字第 00492038 号 苏州工业园区创苑路 399 号 12537.49 序号
    所有权者 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落 面积(M2)
    10 中新智地
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0076810 号
    月亮湾路 15 号中新大厦 2301 室 2170.69
    11 中新智地
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0076812 号
    月亮湾路 15 号中新大厦 2401 室 2170.69
    12 中新智地 房权证园区字第 00480126 号
    月亮湾路 8 号喜月商务广场 2 幢 101室
    34971.73
    13 中新智地 房权证园区字第 00513270 号
    月亮湾路 8 号喜月商务广场 2 幢 102室
    195.27
    14 和乔物业 苏房权证园区字第 00450261 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-308 751.73
    15 和乔物业 苏房权证园区字第 00450260 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-309 198
    16 和乔物业 苏房权证园区字第 00450257 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-305 286.52
    17 和乔物业 苏房权证园区字第 00450258 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-306 142.75
    18 和乔物业 苏房权证园区字第 00450259 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-307 158.04
    19 和乔物业 苏房权证园区字第 00450254 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-303 117.15
    20 和乔物业 苏房权证园区字第 00450245 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-125 147.7
    21 和乔物业 苏房权证园区字第 00450247 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-126 147.7
    22 和乔物业 苏房权证园区字第 00450249 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-127 185.6
    23 和乔物业 苏房权证园区字第 00450251 号 苏州工业园区星州街 2 号 297-128 466.32
    24 和乔物业 苏房权证园区字第 00410045 号
    苏州工业园区星湖街 833 号荣域花园
    2 幢 505 室
    142.76
    25 和乔物业 苏房权证园区字第 00410041 号
    苏州工业园区星湖街 833 号荣域花园
    3 幢 308 室
    138.28
    26 和乔物业 苏房权证园区字第 00410038 号
    苏州工业园区星湖街 833 号荣域花园
    3 幢 408 室
    138.28
    27 和乔物业 苏房权证园区字第 00410028 号
    苏州工业园区星湖街 833 号荣域花园
    6 幢 204 室
    142.84
    28 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010325 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-601
    186.43
    29 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010323 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-602
    214.7
    30 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010322 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-603
    166.1
    31 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010321 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-604
    190.55
    32 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010318 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-605
    190.57
    33 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010314 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-606
    184.99序号
    所有权者 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落 面积(M2)
    34 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010313 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-607
    182.37
    35 和乔物业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0010298 号
    苏州工业园区澄湾路 19 号中新科技
    大厦 1-608
    231.64
    总计 - - 147570.53
    (二)投资性房地产
    公司的投资性房地产主要为工业厂房、研发楼、写字楼及商业物业等,共
    58 项,其中,房屋面积为 1386884.74 平方米,土地使用权面积为 1702830.74平方米。截至 2019 年 6 月 30 日,公司投资性房地产账面原值为 3797931954.48元,净值为 2469517704.89 元。
     
    序号 所有权者 项目 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落房屋面积
    (M2)
    土地产权证号/不动产权证号土地性质使用权类型及年限土地面积
    (M2)
    1 发行人
    出口加工区 A 区物流仓库
    苏房权证园区字第 00280259 号 苏州工业园区苏虹中路 200 号 8734.29
    苏工园国用(2009)
    第 00128 号仓储用地
    出让,2055 年 6
    月 28 日
    12920.14
    2 发行人 大世英提尔 苏房权证园区字第 00423054 号 苏州工业园区胜浦镇瑞慈巷 5 号 9061.39
    苏工园国用(2009)
    第 00132 号工业用地
    出让,2056 年
    12 月 30 日
    31496.49
    3 发行人 现代工业坊一期 苏房权证园区字第 00280684 号
    苏州工业园区胜浦镇兴浦路 333号
    108004.90
    苏工园国用(2009)
    第 00124 号工业用地
    出让,2055 年
    08 月 29 日
    122640.06
    4 发行人中新科技城标准厂
    房一期
    苏房权证园区字第 00280687 号 苏州工业园区唯亭镇展业路 8 号 45536.59
    苏工园国用(2009)
    第 00133 号工业用地
    出让,2056 年
    12 月 30 日
    45963.09
    5 发行人 中新科技城研发楼 苏房权证园区字第 00280686 号 苏州工业园区唯亭镇展业路 18号 79985.36
    苏工园国用(2009)
    第 00130 号科研设计用地
    出让,2056 年
    12 月 30 日
    53782.48
    6 发行人汀兰家园一期
    (注 1)
    苏房权证园区字第 00450623 号 苏州工业园区星龙街 515 号 1 幢 12309.53
    苏工园国用(2012)
    第 70426 号城镇住宅用地
    出让,2078 年 7
    月 23 日
    2587.76
    7 发行人 苏房权证园区字第 00450639 号 苏州工业园区星龙街 515 号 2 幢 5455.22
    苏工园国用(2012)
    第 70440 号城镇住宅用地
    出让,2078 年 7
    月 23 日
    1125.10
    8 发行人 苏房权证园区字第 00472650 号 苏州工业园区星龙街 515 号 3 幢 5455.22
    苏工园国用(2012)
    第 76724 号城镇住宅用地
    出让,2078 年 7
    月 23 日
    1125.10
    9 发行人 苏房权证园区字第 00472651 号 苏州工业园区星龙街 515 号 4 幢 12309.53
    苏工园国用(2012)
    第 76725 号城镇住宅用地
    出让,2078 年 7
    月 23 日
    2579.99
    10 发行人 苏房权证园区字第 00473000 号 苏州工业园区星龙街 515 号 5 幢 12777.76
    苏工园国用(2013)
    第 00184 号
    商服、城镇住宅用地出让,商服 2048年 7 月 23 日,城镇住宅 2078
    年 7 月 23 日
    2402.01
    11 发行人 苏房权证园区字第 00473005 号 苏州工业园区星龙街 515 号 6 幢 12632.48
    苏工园国用(2013)
    第 00189 号
    商服、城镇住宅用地出让,商服 2048年 7 月 23 日,城镇住宅 2078
    年 7 月 23 日
    2374.70
    12 发行人 苏房权证园区字第 00473006 号 苏州工业园区星龙街 515 号 7 幢 12895.76
    苏工园国用(2013)
    第 00190 号
    商服、城镇住宅用地出让,商服 2048年 7 月 23 日,城镇住宅 2078
    年 7 月 23 日
    2424.20
    13 发行人 苏房权证园区字第 00473007 号 苏州工业园区星龙街 515 号 8 幢 13079.81
    苏工园国用(2013)
    第 00191 号
    商服、城镇住宅用地出让,商服 2048年 7 月 23 日,
    2458.79
    序号 所有权者 项目 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落房屋面积
    (M2)
    土地产权证号/不动产权证号土地性质使用权类型及年限土地面积
    (M2)
    城镇住宅 2078
    年 7 月 23 日
    14 发行人
    出口加工区 B 区厂房
    苏房权证园区字第 00374287 号 苏州工业园区胜浦镇启明路 1 号 69528.61
    苏工园国用(2009)
    第 00127 号工业用地
    出让,2055 年 7
    月 7 日
    111356.18
    15 发行人 新兴产业工业坊
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0000023 号
    苏州工业园区杏林街 78 号 97671.91
    苏(2017)苏州工业园区不动产权第
    0000023 号工业用地
    出让,2060 年
    10 月 12 日
    119736.50
    16 发行人中新科技城标准厂
    房三期
    苏房权证园区字第 00522246 号 苏州工业园区娄阳路 6 号 13464.44
    苏工园国用(2013)
    第 90891 号工业用地
    出让,2060 年
    10 月 12 日
    16531.90
    17 发行人 新国际学校
    苏(2016)苏州工业园不动产权
    第 0000050 号
    苏州工业园区钟南街 208 号 48253.53
    苏(2016)苏州工业园不动产权第
    0000050 号科教用地
    出让,2054 年
    10 月 27 日
    95324.54
    18 发行人 基美厂房 苏房权证园区字第 00314338 号 苏州工业园区港田路 38 号 21657.77
    苏工园国用(2009)
    第 00134 号工业用地
    出让,2056 年
    12 月 30 日
    35826.70
    19 发行人中新科技城标准厂
    房二期
    苏房权证园区字第 00357020 号 苏州工业园区唯亭镇科智路 1 号 33477.96
    苏工园国用(2009)
    第 00137 号工业用地
    出让,2058 年 7
    月 30 日
    62550.87
    20 发行人 诺基亚厂房
    苏(2017)苏州工业园区不动产
    权第 0000094 号
    苏州工业园区苏虹西路 35 号 18422.12
    苏(2017)苏州工业园区不动产权第
    0000094 号工业用地
    出让,2046 年
    12 月 31 日
    65183.15
    21 发行人 达亮不动产
    苏(2018)苏州工业园区不动产
    权第 0000013 号
    苏州工业园区长阳街 259 号 99262.67
    苏(2018)苏州工业园区不动产权第
    0000013 号工业用地
    出让,2060 年 4
    月 13 日
    133975.64
    22 发行人 康美包不动产
    苏(2018)苏州工业园区不动产
    权第 0000110 号
    苏州工业园区夏庄路 58 号 17125.06
    苏(2018)苏州工业园区不动产权第
    0000110 号工业用地
    出让,2067 年 1
    月 18 日
    28181.50
    23 发行人置业商务广场
    苏房权证园区字第 00277423 号
    苏州工业园区置业商务广场 1 幢
    1701 室
    2784.68
    苏工园国用(2009)
    第 36936 号其他商服用地出让,
    2043.08.03
    851.97
    24 发行人 苏房权证园区字第 00277429 号
    苏州工业园区置业商务广场 1 幢
    1801 室
    2784.68
    苏工园国用(2009)
    第 36942 号其他商服用地出让,
    2043.08.03
    851.97
    25 发行人 苏房权证园区字第 00277430 号
    苏州工业园区置业商务广场 1 幢
    1901 室
    2775.53
    苏工园国用(2009)
    第 36943 号其他商服用地出让,
    2043.08.03
    851.97 
    序号 所有权者 项目 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落房屋面积
    (M2)
    土地产权证号/不动产权证号土地性质使用权类型及年限土地面积
    (M2)
    26 中新智地苏春工业坊
    苏房权证园区字第 00041597 号 苏州工业园区星龙街 428 号 193000.51
    苏工园国用(2002)
    字第 67 号工业用地
    出让,2052 年 9
    月 4 日
    296756.28
    27 中新智地 苏房权证园区字第 20040083 号 苏州工业园区星龙街 428 号 113221.92
    苏工园国用(2002)
    字第 53 号工业用地
    出让,2052 年 8
    月 22 日
    205717.48
    28 中新智地 苏虹工业坊 苏房权证园区字第 20020059 号 苏虹西路 81 号 13296.50
    苏工园国用(2001)
    字第 36 号工业用地
    出让,2046 年 12
    月 31 日
    26357.00
    29 中新智地 星汉轩(彩蝶轩) 苏房权证园区字第 00139909 号 苏州工业园区星汉街 108 号会所 1592.40
    苏工园国用(2006)
    字第 0147 号住宅用地
    出让,2066 年 12
    月 31 日
    1484.40
    30 中新智地 顺达广场 地下建筑,无房产证 娄葑东区星湖街东,东景路北 3168.16地下建筑故未办理土地证
    - - -
    31 中新智地青年公社
    (注 2)
    苏房权证园区字第 00238491 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 1 幢
    17293.08
    苏工园国用(2008)
    第 01092 号商服及住宅用地出让,商服 2048年 7 月 23 日,
    住宅 2078 年 7
    月 23 日
    119608.49
    32 中新智地 苏房权证园区字第 00238490 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 2 幢
    16806.54
    33 中新智地 苏房权证园区字第 00238489 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 3 幢
    16310.3
    34 中新智地 苏房权证园区字第 00238488 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 5 幢
    14973.14
    35 中新智地 苏房权证园区字第 00238487 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 6 幢
    14973.14
    36 中新智地 苏房权证园区字第 00238486 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 7 幢
    16312.21
    37 中新智地 苏房权证园区字第 00238485 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 8 幢
    17531.81
    38 中新智地 苏房权证园区字第 00238483 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 9 幢
    16608.87
    39 中新智地 苏房权证园区字第 00238434 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 10 幢
    2717.66
    40 中新智地 苏房权证园区字第 00238492 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 11 幢
    8069.17
    41 中新智地 苏房权证园区字第 00238482 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 12 幢
    7088.07
    序号 所有权者 项目 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落房屋面积
    (M2)
    土地产权证号/不动产权证号土地性质使用权类型及年限土地面积
    (M2)
    42 中新智地 苏房权证园区字第 00238480 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 15 幢
    9727.37
    43 中新智地 苏房权证园区字第 00238479 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 16 幢
    10976.29
    44 中新智地 苏房权证园区字第 00238477 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 17 幢
    10945.83
    45 中新智地 苏房权证园区字第 00238476 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 18 幢
    9696.91
    46 中新智地 苏房权证园区字第 00238475 号
    苏州工业园区钟园路 1 号青年公
    舍 19 幢
    7053.45
    47 中新智地 金墅国际幼儿园 产权证正在办理中
    苏州工业园区机场路以南、星港街以东
    4532.05 - - - -
    48 中新智地 湖左岸幼儿园 苏房权证园区字第 00235336 号 苏州工业园区星汉街 108 号 4545.67
    苏工园国用(2008)
    第 26549 号住宅用地
    出让2066 年 12
    月 31 日
    1759.39
    49 和顺商业水巷邻里
    苏房权证园区字第 00306749 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 22-1 幢
    3668.21
    苏工园国用(2009)
    第 66001 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    1446.64
    50 和顺商业 苏房权证园区字第 00306754 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 22-2 幢
    3320.89
    苏工园国用(2009)
    第 66006 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    1293.68
    51 和顺商业 苏房权证园区字第 00306756 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 23 幢
    1100.82
    苏工园国用(2009)
    第 66008 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    813.51
    52 和顺商业 苏房权证园区字第 00306757 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 24 幢
    1577.93
    苏工园国用(2009)
    第 66009 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    832.25
    53 和顺商业 苏房权证园区字第 00306727 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 17 幢
    2867.5
    苏工园国用(2009)
    第 65979 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    1543.9
    54 和顺商业
    苏(2016)苏州工业园区不动产
    权第 0034890 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 18 幢 102 室
    2347.87
    苏(2016)苏州工业园区不动产权第
    0034890 号其他商服
    用地/非居住
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    1022.54
    55 和顺商业 苏房权证园区字第 00290677 号
    苏州工业园区水坊路 36 号水巷邻
    里 B 区
    31492.17
    苏工园国用(2009)
    第 00182 号其他商服用地
    出让,2046 年 7
    月 11 日
    30748.34
    56 发行人 星湖公馆 (注 3) 苏州工业园区园区月亮湾 11 号 7023.65 (注 3)城镇住宅用地
    出让,2081 年 8
    月 18 日
    301.89 
    序号 所有权者 项目 房产权证号/不动产权证号 房屋坐落房屋面积
    (M2)
    土地产权证号/不动产权证号土地性质使用权类型及年限土地面积
    (M2)
    57 发行人 翡翠公寓 (住 4) 苏州工业园区园区展业路 28 号 19634.10 (住 4)城镇住宅用地
    出让,2078 年 7
    月 20 日
    2042.96
    58 发行人 德尔福厂房
    苏(2018)苏州工业园区不动产
    权第 0000266 号
    苏州工业园区唐家浜路 99 号 17963.75
    苏(2018)苏州工业园区不动产权第
    0000266 号工业用地
    出让,2047 年 10
    月 22 日
    55999.19
    注 1:中新集团将持有的汀兰家园一期项目用于长租公寓出租,并出具《承诺函》不对外出售;
    注 2:中新智地将持有的青年公社项目用于长租公寓出租,并出具《承诺函》不对外出售;
    注 3:中新集团已将星湖公馆 77 套商品房《不动产权证书》办理于发行人名下,用于长租公寓出租,并出具《承诺函》不对外出售;
    注 4:中新集团已将翡翠公寓 236 套商品房《不动产权证书》办理于发行人名下,用于长租公寓出租,并出具《承诺函》不对外出售。
    (三)无形资产
    公司目前拥有的无形资产主要是土地使用权和办公、财务软件。截至 2019
    年 6 月 30 日,土地使用权账面净值为 168187929.69 元,软件的账面净值为
    7316862.39 元,包括金蝶财务软件及其他办公软件。
    1、土地使用权
    截至 2019 年 6 月 30 日,发行人拥有如下土地使用权。
    序号
    土地证号/不动产权证号
    使用权人 土地坐落 用途使用权类型及年限面积(M2)
    1
    苏工园国用(2008)
    第 01108 号中新公用苏虹中路南72037号地块公共基础设施用地
    出让,2053
    年 8 月 7 日
    6477.92
    2
    苏工园国用(2008)
    第 26818 号
    金鸡湖路 88 号 1 幢
    201 室商业服务业
    出让,2036
    年 12 月 31 日
    92.66
    3
    苏工园国用(2009)
    第 00116 号中新集团苏州工业园区苏嘉杭高速路东
    交通运输、公共设施、公共建筑
    出让,2046
    年 12 年 31 日
    2081138.60
    苏工园国用(2009)
    第 00117 号中新集团苏州工业园区星港
    街东、娄江南工业用地
    出让,2047
    年 12 年 31 日
    165949.98
    苏工园国用(2009)
    第 00118 号中新集团苏州工业园区华池
    街东、娄江南工业用地
    出让,2047
    年 12 年 31 日
    183255.58
    苏工园国用(2009)
    第 00119 号中新集团苏州工业园区娄江南工业用地
    出让,2047
    年 12 年 31 日
    67808.88
    苏工园国用(2009)
    第 00120 号中新集团苏州工业园区沈浒路北工业用地
    出让,2047
    年 12 年 31 日
    108898.99
    苏(2017)苏州工业园区不动产权第
    0000094 号中新集团苏州工业园区苏虹
    西路 35 号
    工业用地/非居住
    出让,2046
    年 12 年 31 日
    65183.15
    苏工园国用(2010)
    第 279 号中法环境苏州工业园区娄葑东南区金堰路东工业用地
    出让,2056
    年 2 月 29 日
    12697.19
    苏(2016)苏州工业园区不动产权第
    0000013 号中新环技苏州工业园区方洲
    路 258 号公共设施
    用地/非居住
    划拨/自建房 95911.11
    苏工园国用(2013)
    第 07279 号中新智地苏州工业园区月亮
    湾路 8 号喜月广场 2
    幢 101 室
    住宿餐饮/城镇住宅用地
    出让,2049
    年 8 月 13 日
    5256.36
    苏工园国用(2013)
    第 81962 号中新智地苏州工业园区月亮
    湾路 8 号喜月广场 2
    幢 102 室
    住宿餐饮/城镇住宅用地
    出让,2049
    年 8 月 13 日
    29.35
    苏工园国用(2013)
    第 00034 号中新能源苏州工业园区创苑
    路南、星湖街西公共设施用地
    划拨 9897.44
    苏工园国用(2015)
    第 00001 号东吴热电苏州工业园区娄葑东南金堰路东工业用地
    出让,2056
    年 12 月 29 日
    140493.25
    苏工园国用(2015)
    第 00030 号中法环境苏州工业园区金堰
    路东、昕河北公共设施用地
    出让2065 年
    3 月 22 日
    13426.87
    苏(2016)苏州市不动产权第
    707416 号中法环境苏州市相城区望亭镇望亭发电厂北公共设施用地
    出让,2066
    年 6 月 13 日
    8598.10
    苏(2018)苏州工业园区不动产权第
    0000049 号苏伊士环技苏州工业园区界浦
    路西、沪宁高速南公用设施用地
    出让,2068
    年 1 月 17 日
    46543.15 
    2、商标
    截至本招股意向书签署日,公司持有的注册商标为:
    序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    1
    第5050938号
    第 1 类:工业用化学品;水净化
    化学品;气体净化剂;除杀菌剂、除莠剂、杀虫剂和杀寄生虫外的园艺化学品;非医用或非兽医用生物制剂;未加工塑料;食品储存用化学品;皮革表面处理用化学品;工业用粘合剂;电能。
    自 2009 年 5 月 7 日
    至 2029 年 5 月 6 日
    2 第5050937号
    第 2 类:着色剂;染料;颜料;
    食用色素;计算机、打印机、文字处理机墨盒;油漆;涂料;刷墙用白浆;漆稀释剂;金属用保护制剂。
    自 2009 年 5 月 7 日
    至 2029 年 5 月 6 日
    3 第5050936号
    第 3 类:洗面奶;清洁制剂;抛光制剂;研磨材料;香料;化妆品;成套化妆用具;非医用漱口剂;香;动物用化妆品。
    自 2009 年 6 月 21 日
    至 2029 年 6 月 20 日
    4 第5050935号
    第 4 类:工业用油;工业用脂;
    皮革保护剂(油和脂);润滑油;
    燃料;酒精(燃料);蜡(原料);
    工业用蜡;蜡烛;除尘制剂。
    自 2009 年 5 月 7 日
    至 2029 年 5 月 6 日
    5 第5050934号
    第 5 类:人用药;医用化学制剂;
    消毒剂;医用营养品;空气清新剂;兽用洗涤剂;卫生球;消毒纸巾;牙用研磨粉;牙用光洁剂。
    自 2009 年 5 月 7 日
    至 2029 年 5 月 6 日
    6 第5050933号
    第 6 类:金属登记牌;普通金属艺术品。
    自 2009 年 2 月 21 日
    至 2029 年 2 月 20 日
    7
    第5050931号
    第 8 类:磨具(手工具);农业器具(手动的);园艺工具(手动的);
    修指甲工具;电动及非电动刮胡刀;手工操作的手工具;切削工具(手工具);刀;剑;餐具(刀、叉和匙)。
    自 2008 年 12 月 7 日
    至 2028 年 12 月 6 日
    8 第5050930号
    第 9 类:光学器械和仪器;工业操作遥控电器设备。
    自 2009 年 2 月 21 日
    至 2029 年 2 月 20 日
    9 第5050929号
    第 10 类:医疗器械和仪器;护理器械;外科仪器和器械;健美按摩设备;医用体育活动器械;电动牙科设备;理疗设备;医用特制家具;外科用移植物(人造材料);腹带。
    自 2008 年 12 月 7 日
    至 2028 年 12 月 6 日
    10 第5050551号
    第 13 类:猎器;机动武器;发射平台;枪盒;武器肩带;枪支用消音器;烟火产品;鞭炮;烟花;
    爆竹。
    自 2008 年 11 月 28 日
    至 2028 年 11 月 27 日序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    11 第5050552号
    第 14 类:未加工或半加工贵重金属;贵重金属餐具;贵重金属容器;仿金制品;贵重金属茶具;
    装饰品(珠宝);贵重金属艺术品;
    角、骨、牙、介首饰及艺术品;
    钟;表。
    自 2009 年 4 月 21 日
    至 2029 年 4 月 20 日
    12 第5050553号
    第 15 类:乐器;钢琴;弹拨乐器;
    电子乐器;音乐合成器;打击乐器;乐器盒;音乐盒;乐器架;
    校音器(定音器)。
    自 2009 年 4 月 14 日
    至 2029 年 4 月 13 日
    13 第5050554号
    第 16 类:纸;复印纸(文具);
    纸巾;印刷品;印刷出版物;期刊;平版印刷工艺品;家具除外的办公必需品;文具;建筑模型。
    自 2009 年 4 月 28 日
    至 2029 年 4 月 27 日
    14 第5050555号
    第 17 类:合成橡胶;非金属套管;
    合成树脂(半成品);半加工塑料物质;塑料管;非金属软管;防潮建筑材料;隔音材料;绝缘材料;防水包装物。
    自 2009 年 6 月 21 日
    至 2029 年 6 月 20 日
    15 第5050556号
    第 18 类:(动物)皮;旅行用具(皮件);背包;皮缘饰品;软毛皮(仿皮制品);伞;手杖;马具;
    动物用挽具;宠物服装。
    自 2009 年 7 月 7 日
    至 2029 年 7 月 6 日
    16 第5050557号
    第 19 类:地板;筑路或铺路材料;
    人造石;非金属地板砖;耐火材料;非金属建筑材料;非金属建筑;建筑玻璃;非金属建筑涂面材料;石头、混凝土或大理石艺术品。
    自 2009 年 6 月 21 日
    至 2029 年 6 月 20 日
    17
    第5050558号
    第 20 类:家具;非金属、非砖石容器;工作台;竹木工艺品;软
    木工艺品;木、蜡、石膏或塑料艺术品;家庭宠物箱;门的非金属附件;窗用非金属附件;条板式室内窗帘。
    自 2009 年 4 月 21 日
    至 2029 年 4 月 20 日
    18 第5050539号
    第 21 类:家用非贵重金属器皿;
    非贵重金属餐具;日用玻璃器皿(包括杯、盘、壶、缸);日用瓷器(包括盆、碗、盘、壶、餐具、缸、坛、罐);瓷、赤陶或玻璃艺术品;非贵重金属茶具;非贵重金属花瓶;刷制品;食物保温容器;清洁器具(手工操作)。
    自 2009 年 4 月 28 日
    至 2029 年 4 月 27 日
    19 第5050540号
    第 22 类:包装袋;网织物;防水帆布;纺织品遮篷;帐篷;编织袋;填料;生丝;纤维纺织原料;
    纺织纤维。
    自 2009 年 12 月 21
    日至 2029 年 12 月 20日 
    序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    20 第5050541号
    第 23 类:纱;棉线和棉纱;精纺羊毛;纺织线和纱;人造丝;绣花用纱和线;人造线和纱;亚麻线和纱;线;毛线。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    21 第5050542号
    第 24 类:纺织品垫、纺织品或塑料帘。
    自 2009 年 10 月 28
    日至 2029 年 10 月 27日
    22 第5050545号
    第 27 类:地毯;席;人工草皮;
    浴室防滑垫;地垫;地板覆盖物;
    汽车毡垫;塑料或橡胶地板砖;
    墙纸;非纺织品壁挂。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    23 第5050546号
    第 28 类:电动游艺车;高尔夫球手套;护腰。
    自 2009 年 10 月 7 日
    至 2029 年 10 月 6 日
    24 第5050547号
    第 29 类:肉;猪肉食品;鱼制食品;水产罐头;蜜饯;蛋;牛奶制品;食用油;加工过的瓜子;
    豆腐制品。
    自 2008 年 10 月 28
    日至 2028 年 10 月 27日
    25 第5050548号
    第 30 类:茶;糖果;非医用营养粉;糕点;包子;谷类制品;面
    粉制品;膨化水果片、蔬菜片;
    含淀粉食品;调味品。
    自 2008 年 10 月 28
    日至 2028 年 10 月 27日
    26 第5050460号
    第 32 类:啤酒;果汁;水(饮料);
    无酒精饮料;可乐;矿泉水;不
    含酒精的开胃酒;纯净水(饮料);
    植物饮料;饮料制剂。
    自 2008 年 10 月 28
    日至 2028 年 10 月 27日
    27 第5050461号
    第 33 类:含酒精果子饮料;鸡尾酒;烧酒;葡萄酒;酒(饮料);
    酒精饮料(啤酒除外);黄酒;清酒;料酒;米酒。
    自 2008 年 10 月 28
    日至 2028 年 10 月 27日
    28
    第5050462号
    第 34 类:烟草;非贵重金属烟灰缸;鼻烟壶;烟斗;烟袋;(防止烟草变干的)保润盒;香烟嘴;
    吸烟用打火机;丁烷气(吸烟用);
    香烟滤嘴。
    自 2009 年 4 月 21 日
    至 2029 年 4 月 20 日
    29 第5050464号
    第 36 类:保险;税审服务;资本投资;金融服务;艺术品估价;
    不动产代理;担保;受托管理;
    典当。
    自 2009 年 12 月 28
    日至 2029 年 12 月 27日
    30 第5050465号
    第 37 类:建筑信息;建筑;室内装潢;清洗建筑物(外表面);电器设备的安装与修理;车辆服务站;车辆保养和修理;车辆加油站;干洗;防盗报警系统的安装与维修。
    自 2009 年 8 月 21 日
    至 2029 年 8 月 20 日序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    31 第5050466号
    第 38 类:有线电视;计算机终端通讯;电子邮件;信息传送;提供与全球计算机网络的电讯连接服务;电子公告牌服务(通讯服务);电信信息;电话通讯;提供全球计算机网络用户接入服务(服务商);电讯信息。
    自 2009 年 8 月 21 日
    至 2029 年 8 月 20 日
    32 第5050468号
    第 40 类:金属处理;纺织品化学处理;书籍装订;食物及饮料贮存;茶叶加工;服装制作;空气净化;水净化。
    自 2009 年 12 月 28 日
    至 2029 年 12 月 27 日
    33 第5050475号
    第 41 类:健身俱乐部;提供体育设施;经营彩票。
    自 2009 年 10 月 7 日
    至 2029 年 10 月 6 日
    34 第5050476号
    第 42 类:质量体系认证;无形资产评估。
    自 2009 年 10 月 7 日
    至 2029 年 10 月 6 日
    35 第5050477号 第 43 类:养老院。
    自 2009 年 12 月 28
    日至 2029 年 12 月 27日
    36 第5050478号 第 44 类:饮食营养指导。
    自 2009 年 12 月 28 日
    至 2029 年 12 月 27 日
    37 第5050521号
    第 45 类:夜间护卫;护卫队;安全咨询;安全及防盗报警系统的监控;治安保卫咨询;家政服务;
    护送;婚姻介绍所;收养所;消防。
    自 2009 年 7 月 7 日
    至 2029 年 7 月 6 日
    38
    第4889825号
    第 35 类:广告;职业介绍所;人事管理咨询;商业区迁移(提供信息);计算机数据库信息系统化;文秘;会计;审计。
    自 2009 年 7 月 14 日
    至 2029 年 7 月 13 日
    39 第4889824号
    第 36 类:保险;资本投资;金融服务;艺术品估价;不动产代理;
    公寓管理;担保;受托管理;典当。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    40 第4889823号
    第 37 类:建筑信息;建筑;室内装潢;清洗建筑物(外表面);电器设备的安装与修理;车辆服务站;车辆保养和修理;车辆加油站;干洗;防盗报警系统的安装与修理。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    41 第 32766610 号
    第 35 类:广告;为零售目的在通讯媒体上展示商品;特许经营的商业管理;通过网站提供商业信息;人力资源管理;文秘;会计
    咨询服务;药用;兽医用、卫生用制剂和医疗用品的零售服务;
    商业管理和组织咨询;替他人推销。
    自 2019 年 7 月 7 日
    至 2029 年 7 月 6 日 
    序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    42
    第4889822号
    第 38 类:有线电视;计算机终端通讯;电子邮件;信息传送;提供与全球计算机网络的电讯连接服务;电子公告牌服务(通讯服务);电信信息;电话通讯;提供全球计算机网络用户接入服务(服务商);电讯信息。
    自 2009 年 5 月 7 日
    至 2029 年 5 月 6 日
    43 第4889821号
    第 39 类:停车场;车辆租赁;货物贮存。
    自 2009 年 5 月 21 日
    至 2029 年 5 月 20 日
    44 第4890810号
    第 40 类:金属处理;纺织品化学处理;书籍装订;食物及饮料贮存;茶叶加工;服装制作;空气净化;水净化。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    45 第4890809号
    第 41 类:健身俱乐部;提供体育设施;经营彩票。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    46 第4890808号
    第 42 类:质量体系认证;建筑咨询;无形资产评估。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    47 第4890807号 第 43 类:养老院。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    48 第4890806号 第 44 类:饮食营养指导。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    49 第4890805号
    第 45 类:;夜间护卫;护卫队;
    安全咨询;安全及防盗报警系统的监控;治安保卫咨询;家务服务;护送;婚姻介绍所;收养所;
    消防。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    50
    第4890847号
    第 35 类:广告;商业管理和组织咨询;进出口代理;商业区迁移(提供信息);会计;审计。
    自 2009 年 5 月 21 日
    至 2029 年 5 月 20 日
    51 第4890846号
    第 36 类:保险;艺术品估价;典当。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    52 第4890845号
    第 37 类:电器设备的安装与修理;防盗报警系统的安装与维修。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    53 第4890843号
    第 39 类:运输;运输经纪;出租车运输;停车场;车辆租赁;货物贮存;给水;递送(信件和商品);旅行社(不包括预订旅馆);旅游安排。
    自 2009 年 3 月 7 日
    至 2029 年 3 月 6 日
    54 第4890842号
    第 40 类:金属处理;纺织品化学处理;书籍装订;食物和饮料的贮存;茶叶加工;服装制作;印刷;废物和垃圾的回收;空气净化;水净化。
    自 2009 年 5 月 21 日
    至 2029 年 5 月 20 日
    55 第4890841号
    第 41 类:收费图书馆;健身俱乐部;提供体育设施;经营彩票。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    56 第4890291号
    第 42 类:质量体系认证;材料测试;工业品外观设计;建筑咨询;
    无形资产评估。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日 
    序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    57 第4890292号第 43 类:住所(旅馆、供膳寄宿处);饭店;咖啡馆;酒吧;假日
    野营服务(住所);流动饮食供应;
    茶馆;会议室出租;养老院;日
    间托儿所(看孩子)。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    58 第4890293号
    第 44 类:饮食营养指导;美容院;
    公共卫生浴;庭院风景;园艺;
    花卉摆放。
    自 2009 年 9 月 28 日
    至 2029 年 9 月 27 日
    59 第4890294号
    第 45 类:夜间护卫;护卫队;安全咨询;安全及防盗报警系统的监控;治安保卫咨询;家务服务;
    护送;婚姻介绍所;收养所;消防。
    自 2009 年 5 月 14 日
    至 2029 年 5 月 13 日
    60
    第6991652号 第 5 类:消毒剂。
    自 2010 年 11 月 14
    日至 2020 年 11 月 13日
    61 第6991666号
    第 8 类:磨具(手工具);农业器具(手动的);园艺工具(手动的);
    修指甲工具;电动或非电动刮胡刀;手工操作的手工具;刀;剑;
    餐具(刀、叉和匙)。
    自 2010 年 9 月 21 日
    至 2020 年 9 月 20 日
    62 第6991668号 第 9 类:传真机。
    自 2010 年 11 月 7 日
    至 2020 年 11 月 6 日
    63
    第6991675号 第 12 类:气球;游艇;缆车。
    自 2010 年 7 月 14 日
    至 2020 年 7 月 13 日
    64 第6991679号 第 13 类:个人防护用喷雾器。
    自 2010 年 11 月 7 日
    至 2020 年 11 月 6 日
    65 第6991695号 第 18 类:皮肩带;手杖。
    自 2011 年 1 月 21 日
    至 2021 年 1 月 20 日
    66 第6991699号 第 19 类:非金属纪念碑。
    自 2012 年 8 月 28 日
    至 2022 年 8 月 27 日
    67 第6991703号第 20 类:画框;竹编织品(不包括帽、席、垫);竹木工艺品。
    自 2010 年 9 月 28 日
    至 2020 年 9 月 27 日
    68 第6991707号 第 22 类:防水帆布。
    自 2011 年 1 月 21 日
    至 2021 年 1 月 20 日
    69 第 6991711号
    第 24 类:手绣、机绣图画;丝织、交织图画;丝织美术品。
    自 2011 年 1 月 21 日
    至 2021 年 1 月 20 日
    70 第6991712号
    第 25 类:防水服;戏装;足球鞋;
    婚纱。
    自 2011 年 3 月 7 日
    至 2021 年 3 月 6 日
    71 第6991714号 第 26 类:竞赛者号码。
    自 2011 年 1 月 21 日
    至 2021 年 1 月 20 日
    72 第6991717号
    第 28 类:电动游艺车;圣诞树装饰品(灯饰和糖果除外)。
    自 2011 年 11 月 28 日
    至 2021 年 11 月 27 日
    73 第6991721号 第 30 类:面粉制品;含淀粉食品。
    自 2010 年 12 月 21 日
    至 2020 年 12 月 20 日 
    序号
    商标 注册证号 类别 有效期
    74 第6991737号
    第 37 类:电器设备的安装与修理;乐器修复;艺术品修复;娱乐体育设备的安装和修理;珠宝首饰修理。
    自 2011 年 2 月 14 日
    至 2021 年 2 月 13 日
    75 第6991742号 第 40 类:雕刻;艺术品装框。
    自 2011 年 1 月 21 日
    至 2021 年 1 月 20 日
    76 第6991743号
    第 41 类:流动图书馆;提供体育设施;经营彩票。
    自 2011 年 4 月 21 日
    至 2021 年 4 月 20 日
    77 第6991744号第 42 类:造型(工业品外观设计);工业品外观设计;艺术品鉴定。
    自 2011 年 4 月 21 日
    至 2021 年 4 月 20 日
    78 第6991750号
    第 44 类:按摩;公共卫生浴;美容师服务;美容院;修指甲;风景设计;园艺;花卉摆放。
    自 2010 年 9 月 28 日
    至 2020 年 9 月 27 日
    79
    第7518432号 第 21 类:刷制品。
    自 2011 年 4 月 28 日
    至 2021 年 4 月 27 日
    80 第7518398号
    第 22 类:车辆盖罩(非安装);
    草制瓶封套。
    自 2011 年 6 月 28 日
    至 2021 年 6 月 27 日
    81 第7518376号第 24 类:毡;定作的马桶盖罩(纤维);伊斯兰教隐士用龛(布);寿衣。
    自 2011 年 6 月 28 日
    至 2021 年 6 月 27 日
    82 第7518363号
    第 25 类:服装绶带;睡眠用眼罩;
    浴帽。
    自 2013 年 7 月 14 日
    至 2023 年 7 月 13 日
    83 第7515303号 第 28 类:口哨。
    自 2012 年 2 月 14 日
    至 2022 年 2 月 13 日
    84
    第7515235号 第 31 类:酿酒麦芽。
    自 2011 年 6 月 14 日
    至 2021 年 6 月 13 日
    85 第7515125号 第 35 类:寻找赞助。
    自 2011 年 3 月 14 日
    至 2021 年 3 月 13 日
    86 第7512837号
    第 39 类:商品包装;商品打包;
    马匹出租;轮椅出租;替他人发射卫星。
    自 2011 年 11 月 21
    日至 2021 年 11 月 20日
    87 第7512810号 第 40 类:能源生产。
    自 2011 年 6 月 14 日
    至 2021年 6月 13日1
    88 第7512795号 第 41 类:录像带发行。
    自 2012 年 5 月 14 日
    至 2022 年 5 月 13 日
    89
    第7523145号
    第 37 类:电器设备的安装与修理;防盗报警系统的安装与维修;
    乐器修复;艺术品修复;娱乐体育设备的安装与修理;珠宝首饰修理。
    自 2012 年 3 月 14 日
    至 2022 年 3 月 13 日
    截至本招股意向书签署日,中新智地持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1 发行人持有的该商标被申请人以“连续三年不使用”为由申请撤销,目前处于撤销无效宣告申请审查阶 
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 3799922号
    第 36 类:不动产出租;不动产代理;不动产中介;不动产评估;
    不动产管理;住所(公寓);农场出租;经纪;担保;受托管理。
    自 2016 年 3 月 7 日
    至 2026 年 3 月 6 日
    2 第 3799954号
    第 37 类:建筑施工监督;建筑结构监督;工程进度查核;商品房建造;建筑设备出租;建筑;
    工厂建设;清洁建筑物(内部);
    清洁建筑物(外表面);室内装潢。
    自 2016 年 3 月 7 日
    至 2026 年 3 月 6 日
    3
    第 4951570号
    第 1 类:氧;酒精;乙炔;水净化化学品;染料助剂;工业用化学品;未加工塑料;焊剂;食品储存用化学品;工业用粘合剂;
    电能。
    自 2009 年 2 月 14
    日至 2029年 2月 13日
    4 第 4951569号
    第 2 类:染料;着色剂;颜料;
    食用色素;印刷油墨;油漆;涂料;防锈油;防腐剂;树胶脂。
    自 2009 年 2 月 14
    日至 2029年 2月 13日
    5
    第 4951568号
    第 3 类:肥皂;清洁制剂;上光剂;研磨剂;香料;化妆品;成套化妆用具;牙膏;香木;动物用化妆品。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    6 第 4951567号
    第 4 类:润滑剂;润滑油;燃料;
    照明用气体;汽车燃料;工业用蜡;蜡(原料);蜡烛;圣诞树蜡烛;除尘制剂。
    自 2009 年 2 月 14
    日至 2029年 2月 13日
    7 第 4951565号
    第 6 类:未加工或半加工普通金属;金属管;金属建筑材料;家具用金属附件;五金器具;金属锁(非电);金属陈列架;金属容器;金属纪念章;普通金属艺术品。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    8 第 4951564号
    第 7 类:农业机械;纺织工业用机器;制食品用电动机械;汽水饮料制造机;厨房用电动机器;
    洗衣机;干洗机;升降设备;非手工操作手工具;电动清洁机械和设备。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    9 第 4951562号
    第 8 类:园艺工具(手动的);
    修指甲工具;钳子;扳手(手工具);凿(手工具);手工操作的手工具;剪刀;剑;餐具(刀、叉和匙)。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    10 第 4951561号
    第 9 类:计算机;计算机周边设备;网络通讯设备;录像机;照相机(摄影);测量器械和仪器;
    光学器械和仪器;电源材料(电线、电缆);眼镜;电池。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日 
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    11 第 4951560号
    第 10 类:外科仪器和器械;医疗器械和仪器;健美按摩设备;
    医用体育活动器械;振动按摩器;针灸针;护理器械;牙科设备;理疗设备;医用特制家具。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    12 第 4951559号
    第 11 类:照明器;热水器;冰箱;厨房用抽油烟机;空气调节设备;空气净化装置和机器;卫生器械和设备;沐浴用设备;水净化设备和机器;暖器。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    13
    第 4951558号
    第 12 类:叉车;拖拉机;电动车辆;汽车;车座套;车辆防盗设备;小型机动车;摩托车;自行车;手推车。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    14 第 4951557号
    第 13 类:猎器;猎枪;枪瞄准镜;烟火产品;烟花;焰火;鞭炮;爆竹。
    自 2008 年 9 月 21
    日至 2028年 9月 20日
    15 第 4951556号
    第 14 类:镀金物品;贵重金属餐具;银饰品;贵重金属艺术品;
    玉雕首饰;小饰物(珠宝);奖章;领带别针;钟;手表。
    自 2009 年 1 月 28
    日至 2029年 1月 27日
    16 第 4951555号
    第 15 类:钢琴;口琴;乐器;
    吉它;乐器琴弓;鼓槌;乐器键盘;乐器盒;音乐盒;乐谱架。
    自 2009 年 1 月 28
    日至 2029年 1月 27日
    17 第 4951554号
    第 16 类:纸;卫生纸;笔记本;
    印刷品;家具除外的办公必需品;书写工具;绘画仪器;画架;
    教学材料(仪器除外);室内观
    赏植物(人工动物或植物园)。
    自 2009 年 1 月 28
    日至 2029年 1月 27日
    18 第 4951552号
    第 17 类:非金属管套;半加工塑料物质;有机玻璃;塑料管;
    塑料杆;合成树脂(半成品);
    塑料板;非金属软管;绝缘材料;
    防水包装物。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    19 第 4951551号
    第 18 类:半加工或未加工皮革;
    旅行用具(皮件);手提包;旅行包;皮凉席;皮垫;书包;伞;
    宠物服装;香肠肠衣。
    自 2009 年 5 月 21
    日至 2029年 5月 20日
    20 第 4951550号
    第 19 类:地板;人造石;筑路或铺路材料;非金属建筑材料;
    非金属板;非金属建筑物;非夜
    明、非机械的非金属信号板;建筑玻璃;涂层(建筑材料);石
    头、混凝土或大理石艺术品。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    21
    第 4951549号
    第 20 类:家具;镜子(玻璃镜);
    画框;竹木工艺品;软木工艺品;
    麦秆工艺品;皮工艺品;树皮画;
    皮贴画;布贴画。
    自 2009 年 1 月 28
    日至 2029年 1月 27日序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    22 第 4951548号
    第 21 类:非贵重金属餐具;家用非贵重金属容器;日用玻璃器皿(包括杯、盘、壶、缸);瓷器;陶器;瓷、赤陶或玻璃艺术品;牙刷;化妆用具;清洁器具(手工操作);水晶(玻璃制品)。
    自 2009 年 1 月 28
    日至 2029年 1月 27日
    23 第 4951547号
    第 22 类:绳索;非金属缆;塑料打包带;网织物;帆;帐篷;
    编织袋;羽绒(禽类);未加工棉花;纺织品纤维。
    自 2009 年 5 月 14
    日至 2029年 5月 13日
    24 第 4951546号
    第 23 类:纱;棉线和棉纱;细线和细纱;长丝;人造丝;丝纱;
    毛线和粗纺毛纱;线;尼龙线;
    绒线;。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    25 第 4951545号
    第 24 类:布;织物;纺织品毛巾;毛巾被;枕巾;浴巾;纺织品手帕;床单;洗涤用手套;旗帜。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    26 第 4951544号
    第 25 类:服装;童装;游泳衣;
    鞋;帽子;袜;手套(服装);
    领带;披肩;服装带(衣服)。
    自 2009 年 5 月 14
    日至 2029年 5月 13日
    27 第 4951542号
    第 26 类:绣花饰品;绣金制品;
    发饰品;衣服装饰品;纽扣;拉链;假发;除线以外的缝纫用品;
    人造花;人造盆景。
    自 2009 年 5 月 21
    日至 2029年 5月 20日
    28 第 4951541号
    第 27 类:地毯;席;人工草皮;
    体育场用垫;汽车毡毯;地垫;
    塑料或橡胶地板砖;墙纸;非纺织品制墙帷;非纺织品壁挂。
    自 2009 年 4 月 28
    日至 2029年 4月 27日
    29 第 4951540号
    第 28 类:游戏机;玩具;棋类游戏器具;运动球类;锻炼身体器械;体育活动器械;塑料跑道;
    游泳池(娱乐用);护腕;钓具。
    自 2009 年 5 月 21
    日至 2029年 5月 20日
    30
    第 4951537号第 31 类:未加工木材;谷(谷类);自然花;活动物;螃蟹(活);鲜水果;新鲜蔬菜;植物种子;
    动物食品;动物栖息用品。
    自 2008 年 8 月 14
    日至 2028年 8月 13日
    31 第 4951534号
    第 34 类:烟草;香烟;非贵重
    金属烟灰缸;(防止烟草变干的)保润盒;香烟嘴;吸烟用打火机;
    香烟滤嘴;烟斗;吸水纸。
    自 2008 年 8 月 14
    日至 2028年 8月 13日
    32 第 3799923号
    第 36 类:不动产出租;不动产代理;不动产中介;不动产评估;
    不动产管理;住所(公寓);农场出租;经纪;担保;受托管理。
    自 2016 年 3 月 7 日
    至 2026 年 3 月 6 日 
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    33 第 3799921号
    第 37 类:建筑施工监督;建筑结构监督;工程进度查核;商品房建造;建筑设备出租;建筑;
    工厂建设;清洁建筑物(内部);
    清洁建筑物(外表面);室内装潢。
    自 2016 年 3 月 7 日
    至 2026 年 3 月 6 日
    34
    第 4951477号
    第 36 类:保险;资本投资;金融服务;艺术品估价;不动产中介;不动产管理;不动产出租;
    经纪;担保;典当。
    自 2009 年 5 月 28
    日至 2029年 5月 27日
    35 第 4951476号
    第 37 类:建筑信息;建筑;商品房建造;工厂建设;道路铺设;
    室内装潢;清洗建筑物(外表面);电器设备的安装与修理;
    车辆服务站;车辆加油站。
    自 2009 年 5 月 28
    日至 2029年 5月 27日
    36
    第 4951475号
    第 36 类:保险;资本投资;金融服务;艺术品估价;不动产中介;不动产管理;不动产出租;
    经纪;担保;典当。
    自 2009 年 5 月 28
    日至 2029年 5月 27日
    37 第 4951474号
    第 37 类:建筑信息;建筑;商品房建造;工厂建设;道路铺设;
    室内装潢;清洗建筑物(外表面);电器设备的安装与修理;
    车辆服务站;车辆加油站。
    自 2009 年 5 月 28
    日至 2029年 5月 27日
    38
    第 28948370号
    第 37 类:建筑;建筑信息;工厂建造;室内装潢;清洁建筑物(外表面);车辆服务站(加油和保养);电器的安装和修理;
    商品房建造;车辆加油站;铺路。
    自 2018 年 12 月 21
    日至 2028 年 12 月
    20 日
    39
    第 27725005号
    第 36 类:艺术品估价;典当;
    保险承保;担保
    自 2018 年 12 月 28
    日至 2028 年 12 月
    27 日
    40
    第 27733684号
    第 37 类:建筑信息;清洁建筑物(外表面);车辆服务站(加油和保养);车辆加油站;电器的安装和修理;铺路;室内装潢;
    建筑;商品房建造;工厂建造
    自 2018 年 10 月 28
    日至 2028 年 10 月
    27 日
    截至本招股意向书签署之日,中新华园2持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    注2 中新华园持有的注册商标证书中,证书载明的权利人为中新华园曾用名称“苏州工业园区华园房地产开发有限公司”,相关更名手续尚未办理完毕。
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 5554782 号
    第 36 类:租金收款;不动产出租;不动产代理;住房代理;不动产中介;不动产评估;不动产管理;公寓管理;公寓出租;住所(公寓);办公室(不动产)出租;经纪;代管产业。
    自 2009 年 12 月 7 日
    至 2019 年 12 月 6 日
    2 第 5554780 号
    第 37 类:建筑施工监督;建筑信息;维修信息;工程进度查核;
    建筑;水下建筑;拆除建筑物;
    仓库建筑和修理;防湿业务(建筑物);工厂建设;砖石建筑;
    管道铺设和维护;搭脚手架;砌砖;铺路;铺沙子;水下修复;
    商业摊位及商店的建筑。
    自 2009 年 12 月 7 日
    至 2019 年 12 月 6 日
    截至本招股意向书签署日,中新教育持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 5359840号
    第 41 类:学校(教育);教育;幼儿园;寄宿学校;就业指导(教育或培训顾问);组织教育或娱乐竞赛;安排和组织学术讨论会;图书出版(广告宣传册除外);节目制作;游戏。
    自 2009 年 9 月 7 日
    至 2029 年 9 月 6 日
    2
    第 10544850号
    第 41 类:学校(教育);函授课程;
    教育;培训;教学;讲课;教育信息;教育考核;幼儿园;寄宿学校;
    就业指导(教育或培训顾问);组织教育或娱乐竞赛;安排和组织学术讨论会;安排和组织会议;组织文化或教育展览;安排和组织专家讨论会;安排和组织专题研讨会;
    安排和组织培训班;书籍出版。
    自 2013 年 5 月 7 日
    至 2023 年 5 月 6 日 
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    3
    第 10699645号
    第 41 类:讲课;教育信息;教育考核;幼儿园;实际培训(师范);
    寄宿学校;就业指导(教育或培训顾问);辅导(培训);职业再培训;教学;培训;教育;函授课程;学校(教育);组织教育或娱乐竞赛;
    安排和组织学术讨论会;安排和组织会议;安排和组织大会;组织文化和教育展览;组织体育比赛;安排和组织专家讨论会;安排和组织专题研讨会;安排和组织培训班;
    出借书籍的图书馆;文字出版(广告宣传材料除外);图书出版;书籍出版;在线电子书籍和杂志的出版;提供在线电子出版物(非下载)。
    自 2013 年 5 月 28
    日至 2023年 5月 27日
    截至本招股意向书签署日,和乔物业持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 4700101 号
    第 44 类:庭院风景;植物养护;
    空中和地面化肥及其他农用化学品的喷洒;花卉摆放;草坪修整;
    树木修剪;灭害虫(为农业、园艺和林业目的);除草。
    自 2009 年 1 月 21 日
    至 2029 年 1 月 20 日
    2
    第 4700106 号
    第 37 类:清洁建筑物(内部);
    清洗窗户;清洁建筑物(外表面);
    屋顶修复;供暖设备的安装和修理;机械安装、保养和修理;电器设备的安装与修理;空调设备的安装与修理;冷冻设备的安装与修理;办公室用机器和设备的
    安装、保养和维修;卫生设备的安装和修理;浴室设备的安装和修理;照明设备的安装和修理;
    车辆清洗;干洗;消毒;电梯的安装与修理;防盗报警系统的安装与维修。
    自 2009 年 1 月 21 日
    至 2029 年 1 月 20 日
    3 第 4700105 号第 44 类:灭害虫(为农业、园艺和林业目的);除草;庭院风景;
    植物养护;空中和地面化肥及其他农用化学品的喷洒;花卉摆放;
    草坪修整;树木修剪。
    自 2009 年 1 月 21 日
    至 2029 年 1 月 20 日
    4 第 4700104 号
    第 45 类:夜间护卫;护卫队;安全咨询;治安保卫咨询;安全及防盗警报系统的监控;消防。
    自 2009 年 1 月 21 日
    至 2029 年 1 月 20 日序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    5
    第 4700103 号
    第 36 类:不动产出租;不动产代理;住房代理;不动产中介;不动产管理;公寓管理;公寓出租;
    住所(公寓);办公室(不动产)出租。
    自 2009 年 1 月 21 日
    至 2029 年 1 月 20 日
    3
    6
    第 28264286号
    第 37 类:清洁建筑物(内部);
    清洁建筑物(外表面);加热设备安装和修理;电器的安装和修理;
    卫生设备的安装和修理;运载工具清洁服务;消毒;清洗衣服;
    电梯安装和修理;防盗报警系统的安装与修理。
    自 2018 年 11 月 21
    日至2028年 11月20日
    7
    第 28255896号
    第 45 类:夜间护卫服务;警卫服务;安全及防盗警报系统的监控;
    追踪被盗财产;家务服务;服装出租;消防;交友服务;失物招领;调解。
    自 2018 年 11 月 21
    日至2028年 11月20日
    截至本招股意向书签署日,中新凤凰持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 19024859 号
    第 42 类:城市规划;土地测量;
    建筑制图;室内装饰设计;建设项目的开发。
    自 2017 年 11 月 7
    日至 2027年 11月 6日
    截至本招股意向书签署日,中新公用持有的注册商标为:
    序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    1
    第 16535585 号
    第 11 类:照明器械及装置;冷却设备和装置;空气调节装置;
    加热装置;供暖装置用锅炉管道(管);蒸汽供暖装置用气阀;
    供暖装置;自动浇水装置;卫生器械和设备;水净化设备和机器。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    2 第 16535811 号
    第 35 类:广告;为零售目的在通讯媒体上展示商品;商业管理咨询;特许经营的商业管理;
    替他人推销;为商品和服务的买卖双方提供在线市场;市场营销;人事管理咨询;商业企业迁移;计算机数据库信息系统化。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    3 和乔物业持有的该商标被申请人以“连续三年不使用”为由申请撤销,目前处于撤销无效宣告申请审查阶段。
     序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    3 第 16536022 号
    第 36 类:保险承保;资本投资;
    艺术品估价;不动产代理;商品房销售;经纪;担保;募集慈善基金;信托;典当。
    自 2016 年 5 月 14
    日至 2026 年 5 月 13日
    4 第 16542573 号
    第 37 类:建筑施工监督;建筑;
    室内装潢修理;加热设备安装
    和修理;机械安装、保养和修理;照明设备的安装和修理;
    消毒;电梯安装和修理;防盗报警系统的安装与修理;维修电力线路。
    自 2016 年 5 月 7 日
    至 2026 年 5 月 6 日
    5 第 16543132 号第 39 类:运输;运载工具(车辆)故障救援牵引服务;停车场服务;煤气站;能源分配;
    液化气站;配电;配水;给水;
    快递服务(信件或商品)。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    6
    第 16543317 号
    第 40 类:材料处理信息;金属处理;印刷;废物再生;废物和垃圾的销毁;废物和垃圾的回收利用;空间供暖设备出租;
    空气净化;水处理;能源生产。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    7 第 16543488 号
    第 42 类:环境保护领域的研究;质量检测;水质分析;工程绘图;材料测试;造型(工业品外观设计);建筑学服务;
    建设项目的开发;计算机软件设计;计算机技术咨询。
    自 2016 年 5 月 14
    日至 2026 年 5 月 13日
    8
    第 16535876 号
    第 35 类:广告;为零售目的在通讯媒体上展示商品;商业管理咨询;特许经营的商业管理;
    替他人推销;为商品和服务的买卖双方提供在线市场;市场营销;人事管理咨询;商业企业迁移;计算机数据库信息系统化。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    9 第 16543155 号第 39 类:运输;运载工具(车辆)故障救援牵引服务;停车场服务;给水;配水;能源分配;配电;液化气站;煤气站;
    快递服务(信件或商品)。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    10 第 16543584 号第 42 类:造型(工业品外观设计)。
    自 2016 年 10 月 28
    日至 2026 年 10 月
    27 日 序号
    商标名称 注册商标号 类别 有效期
    11 第 16535628 号
    第 11 类:照明器械及装置;冷却设备和装置;空气调节装置;
    加热装置;蒸汽供暖装置用气阀;供暖装置用锅炉管道(管);
    供暖装置;自动浇水装置;卫生器械和设备;水净化设备和机器。
    自 2016 年 9 月 7 日
    至 2026 年 9 月 6 日
    12 第 16536062 号
    第 36 类:艺术品估价;不动产代理;商品房销售;经纪;担保;保险承保;资本投资;典当;信托;募集慈善基金。
    自 2016 年 8 月 14
    日至 2026 年 8 月 13日
    13 第 16542767 号
    第 37 类:建筑施工监督;建筑;
    室内装潢修理;加热设备安装
    和修理;机械安装、保养和修理;照明设备的安装和修理;
    消毒;电梯安装和修理;防盗报警系统的安装与修理;维修电力线路。
    自 2016 年 7 月 14
    日至 2026 年 7 月 13日
    14
    第 16535728 号
    第 35 类:广告;为零售目的在通讯媒体上展示商品;商业管理咨询;特许经营的商业管理;
    为商品和服务的买卖双方提供在线市场;市场营销;替他人推销;人事管理咨询;商业企业迁移;计算机数据库信息系统化。
    自 2016 年 6 月 7 日
    至 2026 年 6 月 6 日
    3、专利
    截至本招股意向书签署日,中法环境持有的专利为:
    序号
    专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    1 轴承组件 实用新型 ZL201320190298.8 原始取得 2013.04.16 无
    2 挡泥组件 实用新型 ZL201320190060.5 原始取得 2013.04.16 无
    3 取样口装置 实用新型 ZL201320190066.2 原始取得 2013.04.16 无
    4 抽气风机 实用新型 ZL201320190241.8 原始取得 2013.04.16 无
    5 防污泥颗粒掉落装置 实用新型 ZL201320190139.8 原始取得 2013.04.16 无
    6 过滤装置 实用新型 ZL201320190242.2 原始取得 2013.04.16 无 
    序号
    专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    7 刮板机 实用新型 ZL201320190299.2 原始取得 2013.04.16 无
    8 污泥传输装置 实用新型 ZL201320190045.0 原始取得 2013.04.16 无
    9 一种爪式清池工具 实用新型 ZL201320171505.5 原始取得 2013.04.08 无
    10 一种蚌式清池工具 实用新型 ZL201320171743.6 原始取得 2013.04.08 无
    11 一种双叉式清池工具 实用新型 ZL201320172298.5 原始取得 2013.04.08 无
    12 一种清洗罐 实用新型 ZL201320236210.1 原始取得 2013.05.03 无
    13
    一种污泥干化系统用启动罐
    实用新型 ZL201320206277.0 原始取得 2013.04.22 无
    14
    一种带机气缸纠偏装置
    实用新型 ZL201320202418.1 原始取得 2013.04.19 无
    15 污泥分配带系统 实用新型 ZL201320705340.5 原始取得 2013.11.11 无
    16
    一种带机纠偏感应装置
    实用新型 ZL201320202589.4 原始取得 2013.04.19 无
    17自清洗式干污泥冷却带系统
    实用新型 ZL201320798714.2 原始取得 2013.12.09 无
    18 污泥输送装置 实用新型 ZL201320798553.7 原始取得 2013.12.09 无
    19 一种干燥带均泥装置 实用新型 ZL201420632438.7 原始取得 2014.10.29 无
    20
    一种螺杆泵拆装专用工具
    实用新型 ZL201420632271.4 原始取得 2014.10.29 无
    21
    一种序批式热水解污泥处理装置
    实用新型 ZL201521125724.5 原始取得 2015.12.29 无
    22
    一种用于污泥切碎机的刮泥组件
    实用新型 ZL201620094875.7 原始取得 2016.01.29 无
    23 冲洗装置 实用新型 ZL201620193711.X 原始取得 2016.03.14 无
    24 格栅自动清洗装置 实用新型 ZL201620346020.9 原始取得 2016.04.22 无
    25 PH 检测装置 实用新型 ZL201621489206.6 原始取得 2016.12.30 无 
    序号
    专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    26 污泥颗粒落料口箱体 实用新型 ZL201720576635.5 原始取得 2017.05.23 无
    27污泥干化的新型热能梯级再利用系统
    实用新型 ZL201720502264.6 原始取得 2017.05.08 无
    28 液位检测装置 实用新型 ZL201720328413.1 原始取得 2017.03.30 无
    29用于处理污泥与餐厨垃圾的反应系统
    实用新型 ZL201720234640.8 原始取得 2017.03.10 无
    30
    用于二硫化碳的二乙胺分光光度法测定的采样箱
    实用新型 ZL201720132275.X 原始取得 2017.02.14 无
    31
    一种进样泵及使用该进样的原子荧光光度计
    实用新型 ZL201820547055.8 原始取得 2018.04.17 无
    32 一种瓷舟承载装置 实用新型 ZL201820593512.7 原始取得 2018.04.24 无
    33
    一种U型采样管的烘干装置
    实用新型 ZL201820547594.1 原始取得 2018.04.17 无
    34
    一种污泥干化处理系统
    实用新型 ZL201820897035.3 原始取得 2018.06.11 无
    35 污泥处理系统 实用新型 ZL201821122653.7 原始取得 2018.07.16 无
    截至本招股意向书签署日,中新能源持有的专利为:
    序号 专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    1 直埋式供热管道 实用新型 ZL201420575962.5 原始取得 2014.10.08 无
    2循环水管路液位调控系统
    实用新型 ZL201420575024.5 原始取得 2014.10.08 无
    3具有改良结构的供冷系统
    实用新型 ZL201420575073.9 原始取得 2014.10.08 无
    4
    蒸汽-直燃双能源一体化集中供冷系统
    实用新型 ZL201520672344.7 原始取得 2015.09.01 无
    截至本招股意向书签署日,中新环技持有的专利为:
    序号 专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    1用于清洁澄清器斜板的清洗装置
    实用新型 ZL201520174213.6 原始取得 2015.03.26 无
    2 pH 探头自动清洗装置 实用新型 ZL201520183671.6 原始取得 2015.03.30 无
    3
    一种污水处理过程仪表采样管路清堵优化装置
    实用新型 ZL201520175477.3 原始取得 2015.03.26 无
    4 废水生化处理池 实用新型 ZL201520242930.8 原始取得 2015.04.21 无
    5可安全运行的污水处理装置
    实用新型 ZL201520246532.3 原始取得 2015.04.22 无
    6用于气动蝶阀的垫圈辅助固定装置
    实用新型 ZL201520187912.4 原始取得 2015.03.31 无
    7 固体药剂配置装置 实用新型 ZL201520143121.1 原始取得 2015.03.13 无
    8用于物化反应的框式搅拌装置
    实用新型 ZL201520174171.6 原始取得 2015.03.26 无
    9用于粉尘类物品的自动破袋装置
    实用新型 ZL201520174162.7 原始取得 2015.03.26 无
    10便携式窨井盖开启装置
    实用新型 ZL201520174228.2 原始取得 2015.03.26 无
    11
    一种螺杆泵渗漏导流装置
    实用新型 ZL201520174096.3 原始取得 2015.03.26 无
    12
    一种网格通孔盖板专用锁扣
    实用新型 ZL201520178074.4 原始取得 2015.03.27 无
    13带取样箱的污水取样装置
    实用新型 ZL201520233752.2 原始取得 2015.04.17 无
    14 一种电子围栏检测仪 实用新型 ZL201520623472.2 受让取得 2015.08.18 无
    15用于档案资料固定及穿线的快速装订装置
    实用新型 ZL201520887612.7 原始取得 2015.11.09 无
    16可自动调节水量的污水处理装置
    实用新型 ZL201520954011.3 原始取得 2015.11.25 无
    17可自动控制送风量的多台鼓风机高效率联动控制装置
    实用新型 ZL201520970477.2 原始取得 2015.11.30 无
    18 脱水板框机铲泥装置 实用新型 ZL201620131419.5 原始取得 2016.02.22 无 
    序号 专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    19
    多用途一体化生物处理池
    实用新型 ZL201620269186.5 原始取得 2016.04.01 无
    20废水处理加药分时控制管路
    实用新型 ZL201620268053.6 原始取得 2016.04.01 无
    21 卸药取样装置 实用新型 ZL201720007665.4 原始取得 2017.01.04 无
    22液晶面板废水深度处理装置
    实用新型 ZL201720188041.7 原始取得 2017.02.28 无
    23 隔膜泵减震装置 实用新型 ZL201720860091.5 原始取得 2017.07.14 无
    24 救援三脚架 实用新型 ZL201720356821.8 原始取得 2017.04.07 无
    25水下在线检测探头深度驱动装置
    实用新型 ZL201821075225.3 原始取得 2018.07.09 无
    26槽罐车智能称重采集系统
    实用新型 ZL201821075232.3 原始取得 2018.07.09 无
    27具有泄露警示功能的化学品运输套管装置
    实用新型 ZL201821075008.4 原始取得 2018.07.09 无
    截至本招股意向书签署日,中新曜昂持有的专利为:
    序号 专利名称 专利类型 专利号 取得方式 专利申请日 他项权利
    1复合污染土壤的处理设备
    实用新型 ZL 201320891131.4 继受取得 2013.12.31 无
    2
    一种移动式污染土壤修复设备
    实用新型 ZL201520065241.4 继受取得 2015.01.29 无
    4、著作权
    截至本招股意向书签署日,发行人拥有如下著作权证书。
    序号
    著作权名称 作品类型 著作权人 注册登记号登记日期发证机关
    1圆融
    (HARMONY)美术作品中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
    10-2009-F-766
    2009 年 8
    月 10 日江苏省版权局
    2圆融
    (HARMONY)美术作品中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
    10S-2007-F-002
    2007 年 1
    月 4 日江苏省版权局 
    六、资质和发行人技术
    (一)资质
    截至本招股意向书签署日,公司拥有的各项资质如下:
    序号
    公司 资质内容 编号 发证单位
    1 东吴热电 电力业务许可证 1041607-00097国家能源局江苏江苏监管办公室
    2 中新能源
    符合 ISO9001:2008 国际质量体系标准的认证证书
    CN12/21122美国质量认证国际有限公司
    3 中新教育
    符合 ISO9001:2015 国际质量体系标准的认证证书
    CNQMS028529 NSF-ISR
    4 中新集团 房地产开发三级资质 苏州 KF15253苏州市住房和城乡建设局
    5 木渎置地 房地产开发二级经营资质(暂定) 苏州 KF14195江苏省住房和城乡建设厅
    6 和顺商业 房地产开发经营三级资质(暂定) 苏州 KF06531苏州市住房和城乡建设局
    7 中法环境
    符合 ISO9001:2008 国际质量体系标准的认证证书
    CN12/20798
    SGS 通标标准技术服务有限公司
    8 中法环境
    符合 ISO14001:2004 国际环境体系标准的认证证书
    CN12/20885
    SGS 通标标准技术服务有限公司
    9 中法环境
    符合 OHSAS18001:2007 国际安全和职业健康体系标准的认证证书
    CH12/1120
    SGS 通标标准技术服务有限公司
    10 中法环境 高新技术企业 GR201732000458
    江苏省科技厅 /
    江苏省财政厅 /江苏省国家税
    务局 /江苏省地方税务局
    11 中新环技
    符合 ISO9001:2015 国际质量体系标准的认证证书
    CC6231香港品质保证局
    12 中新环技
    符合 ISO14001:2015 国际环境体系标准的认证证书
    CC6232香港品质保证局
    13 中新环技
    符合 OHSAS18001:2007 国际安全和职业健康体系标准的认证证书
    CC6233香港品质保证局
    14 中新环技
    符合 ISO55001:2014 国际资产管理体系标准的认证证书
    CC6234香港品质保证局
    注:中新集团、木渎置地、和顺商业仍从事长租公寓、商业租赁等国家政策鼓励的业务,故保留房地产开发资质。
    (二)专职技术人员情况
    截至 2019 年 6 月末,公司拥有房地产专业或建筑工程专业资格的专职技
    术人员共计 144 人,其中:中级职称 68 人、高级职称 60 人。
    (三)发行人技术
    1、发行人在项目开发中运用计算机数值模拟技术合理规划土地使用指标,减少城市噪音、热岛效应,提高水体流动性,增加区域绿量,建设生态型城区。
    2、公司注重从项目的规划设计阶段开始与国内外知名的具有丰富同类项目
    设计经验的设计公司开展合作,在项目规划、建筑设计、景观设计上分别选聘合适的设计公司以确保设计方案的最优。目前,公司与加拿大的 AAI 国际建筑师事务所、德国的 WSP 建筑咨询有限公司、澳大利亚的 JPW 设计公司、以及我国的亚来建筑设计有限公司等大量业内著名的设计公司保持着密切良好的合作关系。
    3、公司房屋结构体系普遍采用 ALC 蒸压轻质加气混凝土砌块内墙,整体现
    浇砼楼板体系,KP1 多孔砖,预应力管桩基础,并采用新一代 ZY 微膨胀剂保障建筑质量。
    4、依靠先进的供水管网监测系统及时提供管网压力信息,合理控制水泵供水压力。
    5、运用远程监控技术,实现对园区燃气管网和重点用户的及时监管和调度。
    6、自主开发管网巡线跟踪系统,动态掌握管网巡线的状态,高效处置突发事故。
    7、建立园区管网地理信息系统,有效为地下燃气管网建立电子化信息档案。
    8、集中供热采用目前国际上先进的燃气蒸汽联合循环机组,综合效率为
    55%,比传统热电厂效率提高约 15%,每年节约标准煤约 8 万吨,减少灰渣排放
    30 万吨。
    9、热电厂内 6KV电机采用高压变频节电技术,每年节约电量约 300万KWH。
    七、质量控制
    (一)公司质量控制体系
    1、公司制定的《质量管理手册》全面规定了质量方针和质量管理体系要求,手册主要根据工程管理方面的法律法规及内部管理需要编制。
    2、中新智地建立了文件化体系,并进行持续改进。公司在建立文件化体系时,遵循以下原则:
    (1)识别质量管理体系所需要的过程。
    (2)确定这些过程的顺序和作用。
    (3)确定过程控制的准则和方法。
    (4)确保可以获得必要的信息以支持质量管理体系过程。
    (5)对过程进行监控、测量和分析,并实施必要的措施。
    (6)持续改进质量管理过程以实现顾客满意。
    (二)具体措施
    1、对每一个项目,公司将根据项目的特点以及项目管理方案要求,制订书
    面的施工过程质量监督计划,明确各施工过程的质量控制点及控制的责任,并由项目负责人按照规定的监督计划对施工过程重要阶段进行质量监督。项目质量监督计划应考虑对房地产开发过程中特殊过程及隐蔽过程的监督,以确保特殊过程和隐蔽工程的施工质量满足规定的要求。
    2、对项目中使用的材料和设备,公司根据材料和设备对项目质量的影响程度,确定材料和设备进场验证的具体要求。针对每一项目,公司编制书面的材料和设备质量监督计划,明确各类材料和设备进行验证的职责和控制方式,项目负责人确保所有的材料和设备按照规定的质量监督计划进行监控,并且通过日常的地盘巡查及定期的沟通协调会,确保项目分承包方对使用的材料和设备进行有效的现场管理。
    3、内部质量审核由管理者代表负责组织,按《内部质量审核程序》的规定
    有计划地进行,审核员应经过相应的专业培训和资格评定,并与其负责的审核范围没有直接的工作责任。
    4、公司通过内部质量审核及管理评审对质量管理过程进行持续的评价,以确保质量管理体系过程持续的适宜性和有效性;通过定期的质量信息收集和分析,对各相关的质量管理体系过程进行测量,以确保质量管理体系过程满足预期的能力。
    5、项目开发和服务过程中的所有发生的不合格事项(材料、设备验收中发现的不合格;施工过程检查及验收中发现的不合格;销售及服务的不合格等)都
    必须按规定程序进行处理,包括对不合格事项进行标识、记录、评审和处置。确保工程实体质量及服务能被及时弥补和纠正,以及防止不合格事项造成进一步的影响。
    八、发行人住宅及商业项目资产处置情况
    根据发行人发展战略及业务发展方向,发行人已处置完毕住宅及商业项目资产。处置方案具体如下:
    (一)住宅项目资产处置方案具体情况介绍
    对于持有的拟建住宅和在建住宅房地产项目公司股权,发行人采用公开挂牌转让的形式,包括 2 家控股公司(和瑞地产 51.00%股权、吴中置地 100.00%股权)和 5 家参股公司(左岸地产 30.00%股权、恒熠咨询 30.00%股权、尚源房产
    19.40%股权、联鑫置业 16.66%股权及圆融集团 25%股权)。
    对于持有的住宅项目,发行人采用加速销售住宅项目的形式,去化完毕后修改公司章程及工商营业执照中的经营范围,经营范围中不再含有住宅房地产开发与经营业务,此后,发行人继续从事非住宅房地产开发与经营或转型从事其他业务。
    1、转让住宅房地产项目公司股权
    对于上述转让的 2 家控股公司和 5 家参股公司股权事项,均已履行了必要的审计、评估程序,通过了项目公司董事会、股东会、以及中新集团内部审议程序,并履行了苏州工业园区国资办审批和评估备案程序,最后通过公开挂牌转让。挂牌转让具体情况如下:
    (1)联鑫置业 16.66%股权于 2019 年 3 月 29 日进入苏州市公共资源交易中
    心公告挂牌转让,受让对象苏州碧桂园房地产开发有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 1628.41 万元,联鑫置业 16.66%股权已于 2019 年 5 月 27 日完成股权交割及工商变更手续;
    (2)圆融集团 25.00%股权于 2019 年 4 月 10 日进入苏州市公共资源交易中
    心公告挂牌转让,受让对象苏州新建元控股集团有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 59928.3175 万元,圆融集团 25.00%股权已于 2019 年 5 月 29 日完成股权交割及工商变更手续;
    (3)吴中置地 100.00%股权于 2019 年 3 月 22 日进入苏州市公共资源交易
    中心预公告挂牌转让,于 2019 年 4 月 23 日正式公告挂牌转让,受让对象苏州恒珏企业管理咨询有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 32589.87 万元,吴中置地 100.00%股权已于 2019 年 6 月 12 日完成股权交割及工商变更手续;
    (4)尚源房产 19.40%股权于 2019 年 3 月 22 日进入苏州市公共资源交易中
    心预公告挂牌转让,于 2019 年 4 月 23 日正式公告挂牌转让,受让对象苏州恒珏企业管理咨询有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 16477.02 万元,尚源房产 19.40%股权已于 2019 年 6 月 14 日完成股权交割及工商变更手续;
    (5)和瑞地产 51.00%股权于 2019 年 3 月 22 日进入苏州市公共资源交易中
    心预公告挂牌转让,于 2019 年 4 月 23 日正式公告挂牌转让,受让对象苏州万科企业有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 2196.56 万元,和瑞地产
    51.00%股权已于 2019 年 6 月 14 日完成股权交割及工商变更手续;
    (6)左岸地产 30.00%股权于 2019 年 3 月 22 日进入苏州市公共资源交易中
    心预公告挂牌转让,于 2019 年 4 月 23 日正式公告挂牌转让,受让对象苏州万科企业有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 9218.29 万元,左岸地产
    30.00%股权已于 2019 年 6 月 14 日完成股权交割及工商变更手续;
    (7)恒熠咨询 30.00%股权于 2019 年 3 月 22 日进入苏州市公共资源交易中
    心预公告挂牌转让,于 2019 年 4 月 23 日正式公告挂牌转让,受让对象苏州万科企业有限公司已签订股权转让协议并支付交易对价 3687.50 万元,恒熠咨询
    30.00%股权已于 2019 年 6 月 14 日完成股权交割及工商变更手续。
    2、销售住宅项目后修改公司章程及工商营业执照
    截至本招股意向书签署日,发行人已处置完毕持有的住宅项目,具体情况如下:
    公司简称 直接持股比例 2018 年末持有的住宅项目
    中新集团 —星湖公馆翡翠公寓大湖城邦翡翠湖花园
    中新智地 88.83%维纳阳光花园北区美庐
    公司简称 直接持股比例 2018 年末持有的住宅项目湖左岸维纳阳光花园南区青湖语城水云居悦湖浦湾公馆新唯花园优公馆澳韵花园
    木渎置地 60.00% 苏胥湾
    中新万科 42.00% 湖西玲珑
    张家港中新 90.00%
    江南十二府甲江南
    吴江中新 100.00% 卓锦兰香
    华之相 95.00% 丽都阳光花园
    中新华园 100.00% 金邻苑此外,截至本招股意向书签署日,中新集团、中新智地、木渎置地、中新万科、中新华园已召开股东(大)会,已完成其公司章程及工商营业执照中的经营范围变更,变更后的经营范围不再含有住宅房地产开发与经营业务,同时,张家港中新、吴江中新、华之相已完成公司注销。
    3、清理房地产开发业务资质的情况说明
    截至本招股意向书签署之日,前述15家公司中,发行人已通过公开挂牌转让方式对外转让7家项目公司,并通过申请注销或者主动放弃申请续期方式清理了4家公司原持有的房地产开发业务资质,发行人及其下属三家子公司(中新智地、木渎置地、中新万科)仍从事长租公寓及商业租赁业务,故依法保留了房地产开发业务资质。
    (二)商业项目资产处置方案具体情况介绍
    对于短期内能处置完毕的商业房地产,发行人加速对外销售,截至本招股意向书签署日,发行人已完成全部的对外销售工作,并已交付实现营业收入;对于截至本招股意向书签署日尚未完成对外销售的商业房地产,发行人全部转为自 
    持。同时,发行人出具承诺,公司及控制的其他企业持有的商业物业资产将以自用或自持出租方式经营,不会对外销售。
    截至本招股意向书签署日,公司商业房地产已处置完毕,剩余商业房地产发行人全部自持,不再对外销售。
    (三)发行人就处置房地产业务出具的《承诺函》发行人出具了《关于处置房地产业务相关事项的承诺函》,“根据中国证券监督管理委员会的审核要求及中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(以下简称“公司”)的业务发展规划,现公司就房地产业务相关事宜作出以下不可撤销的声明、保证及承诺:
    1、公司确认,公司及控制的其他企业已通过转让股权和销售去化等合法方式处置完毕公司及控制的其他企业拥有的除长租公寓以外的住宅房地产业务相关资产。目前,公司及控制的其他企业不再持有除长租公寓以外的住宅房地产业务相关资产。
    2、公司承诺,公司及控制的其他企业持有的汀兰家园一期、青年公社、翡翠公寓、星湖公馆、苏滁蓝白领公寓项目等物业将以长租公寓模式经营,不会对外销售。
    3、公司承诺,公司及控制的其他企业持有的商业物业资产将以自持自
    用或自持出租方式经营,不会对外销售。
    4、公司承诺,公司及控制的其他企业将严格遵守国家房地产宏观调控政策,不会违反政策规定取得住宅房地产资产,不会违反政策规定从事住宅房地产开发经营业务,亦不会违反政策规定从事“类住宅”(即开发商将商业建设用地通过住宅化的设计和营销对外销售的产品,包括酒店式公寓、服务式公寓、SOHO公寓等)房地产开发经营业务,不会违反政策规定从事商业用途的商品房销售业务。”
    (四)发行人处置完毕后剩余的房地产业务资产
    截至本招股意向书签署日,发行人处置完毕后剩余的商业办公、长租公寓和工业房地产业务资产具体情况如下:
    所属公司 项目名称 主要用途 项目具体内容
    中新集团 星湖天地 商业 餐饮、零售、诊所、健身等商业用途的租赁商铺中新集团 中新翡翠 商业 餐饮、零售等沿街租赁商业中新智地 彩世界 商业 餐饮、超市等租赁商业中新智地 星汉轩(彩蝶轩) 商业 餐饮、零售等沿街租赁商业中新智地 顺达商业广场 商业 餐饮、超市等租赁商业中新智地 幸达城超市 商业 餐饮、超市等租赁商业和顺商业 水巷邻里 商业 餐饮、办公、培训等商业用途的租赁商铺中新集团 展业大厦(中新科技城研发楼) 办公 研发办公楼(租赁)
    中新集团 生态大厦 办公 甲级办公楼(租赁)
    中新集团 科技大厦 办公 甲级办公楼(自用及租赁)
    中新集团 中新大厦 办公 甲级办公楼(自用及租赁)
    中新集团 置业大厦 办公 甲级办公楼(租赁)
    中新集团 汇金大厦 办公 甲级办公楼(租赁)
    中新集团 星湖公馆 长租公寓 长租公寓
    中新集团 翡翠公寓 长租公寓 长租公寓
    中新集团 汀兰家园一期 长租公寓 长租公寓
    中新智地 青年公社 长租公寓 长租公寓
    苏滁产城 滁州蓝白领公寓 长租公寓 在建及拟建的长租公寓
    中新集团 钟园工业坊(达亮厂房) 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 新兴工业坊一、二期 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目中新集团 现代工业坊一期 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 三星厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 鲁特厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 康美包厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 基美厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 德尔福厂房一期 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 大世英提尔厂房(麦格纳厂房) 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 出口加工区B区厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 出口加工区A区物流仓库(UPS仓库) 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 科技城标准厂房一、二、三期 工业 苏州工业园区阳澄湖半岛旅游度假区的工业项目中新集团 诺基亚厂房 工业 苏州工业园区中央商务区的工业项目
    中新智地 苏虹厂房 工业 苏州工业园区中央商务区的工业项目
    中新智地 苏春厂房 工业 苏州工业园区高端制造与国际贸易区的工业项目
    中新集团 德尔福厂房二、三期 工业 在建及拟建的工业项目中新集团 希捷厂房 工业 在建及拟建的工业项目
    中新集团 麦格纳厂房三期 工业 在建及拟建的工业项目
    (五)中介机构核查意见经核查,保荐机构、会计师、律师认为,截至本招股意向书签署日,发行人已处置完毕住宅及商业项目资产,并承诺截至本招股意向书签署之日持有的商业物业资产将以自持自用或自持出租方式经营,不会对外销售。发行人未来主要从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的不动产相关业务。发行人房 
    
    地产业务符合国家对房地产行业的产业政策;本次处置方案实施后,发行人仍符合《首发管理办法》规定的发行条件。

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