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南都物业(603506)经营总结    日期:
截止日期2018-06-30
信息来源2018中期报告
经营评述
    经营情况的讨论与分析
    一、经营情况的讨论与分析报告期内,公司秉承“让生活更美好”企业使命,坚守“客户第一、诚信、专业、协作、激情、敬业和创新”的七色花文化核心价值观,严格管理,锐意进取,实现公司在业务规模、品牌推广、资本市场、并购融合和长租公寓等多方面的多重进展。
    1、业务规模扩大,品牌知名度提升
    报告期内公司实现营业收入 468552831.77元,同比增长 24.92%,其中实现主营业务收入
    467445013.15元。此外,公司实现归属于上市公司股东的净利润为 42406105.24 元,同比增
    长18.91%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为37947216.96元,同比增长9.09%。
    公司通过内涵式增长以及外延式扩张的方式,不断扩大管理规模。截止 2018年 6月 30日,公司(含金枫物业)累计总签约项目 392个累计总签约面积 4994.96万平方米。
    在中国指数研究院举办的 2018中国物业服务百强企业评选中,公司名列全国 19位。
    2、成功收购江苏金枫物业
    2018年 6月 15日,江苏金枫物业服务有限责任公司完成股权转让的工商变更登记,公司取得
    金枫物业 70%股权,成为金枫物业控股股东。
    金枫物业成立于 1997 年,是中国物业管理协会会员单位、苏州市物业管理协会理事单位、常熟市物业管理协会会长单位,列中国指数研究院发布的“2018年中国物业服务百强企业”第 63位。
    管理项目类型包含住宅、写字楼、政府公建、环卫标段等。
    本次股权收购,符合公司以江浙沪为中心,进行全国化布局的战略发展规划,有利于公司进一步扩大经营规模,提升企业市场竞争力。
    3、公寓租赁服务业务稳步推进
    大悦资产 2017年投入运营的 MOMA 服务公寓和 JUNGLE 国际青年社区平均出租率在 90%以上,受到了市场的认可。2018年 2月,大悦资产入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。
    同年 5月,大悦资产与中国建设银行股份有限公司下属子公司建信住房服务(浙江)有限责任
    公司共同投资设立杭州建信大悦住房服务有限公司(以下简称“建信大悦”)。建信大悦将基于大悦资产的业务开发、运营体系和管理经验,借助建信住房服务(浙江)有限责任公司在浙江省内建行网点的布局(除宁波外)、房源获取、金融资源等优势,为客户提供房屋租赁、社区服务等一站式住房租赁服务。
    同年 7月,大悦资产荣获杭州透明售房网评选的“深受市民喜爱公寓品牌”称号。2018年开
    工建设的 JUNGLE运河店和欢乐城店预计先后将于 9、10月份左右投入运营,西溪 PARK项目也进入施工阶段,预计于 2018年底或 2019年初试运营。
    4、资本市场实现突破
    8年 2月 1日,公司成功登陆上海证券交易所主板,成为物业管理行业第一支 A股,实现
    物业管理行业资本化的重要突破。借助资本市场新的平台,公司将不断扩大市场份额及收益规模,增强创新发展的活力和动力。
    (一) 主营业务分析
    1 财务报表相关科目变动分析表
    单位:元 币种:人民币
    科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
    营业收入 468552831.77 375067962.74 24.92
    营业成本 355571001.74 276438618.91 28.63
    销售费用 10801757.22 7127999.21 51.54
    管理费用 45119498.83 38759161.26 16.41
    财务费用 -2851369.88 -257146.06 1008.85
    经营活动产生的现金流量净额 48400476.33 33484720.40 44.54
    投资活动产生的现金流量净额 -565943586.14 114564525.67 -594.00
    筹资活动产生的现金流量净额 250254092.23 -32639041.17 866.73
    研发支出 0.00 0.00
    营业收入变动原因说明:营业收入较上年同期增长 24.92%,主要系公司加大市场开发力度,物业管理服务项目增加及公寓租赁业务收入增加。
    营业成本变动原因说明:营业成本较上年同期增长 28.63%,主要系物业管理服务项目增加,导致营业成本增加。
    销售费用变动原因说明:2018 年和 2017 年同期销售费用占营业收入的比例分别为 2.31%、1.90%,主要系公司业务扩张,新签约项目数量增加所致。
    管理费用变动原因说明:同比上年同期增长了 16.41%,主要系在管项目增加导致管理费用增加。
    财务费用变动原因说明:主要系公司加强了银行资金存款管理,导致银行利息增加。
    经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:经营活动产生的现金流量净额为 4840.05万元,比上年同期增长 44.54%,主要系在管项目增加。
    投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:投资活动产生的现金流量净额为-56594.36万元,本年为负数,主要系公司并购金枫物业及购买理财产品导致现金流出;相比上年同期本期的理财产品均未到期。
    筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:筹资活动产生的现金流量净额为 25025.41万元,主要系募集资金流入所致。
    研发支出变动原因说明:无
    2 其他
    (1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
    □适用 √不适用
    (2) 其他
    □适用 √不适用
    (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
    □适用 √不适用
    (三) 资产、负债情况分析
    √适用 □不适用
    1. 资产及负债状况
    单位:元
    项目名称 本期期末数本期期末数占总资产的比例(%)上期期末数上期期末数占总资产的比例(%)本期期末金额较上期期末变动比例(%)情况说明
    其他流动资产 480289174.31 39.31 7763357.64 0.96 6086.62 主要系闲置募集资金理财,各类待摊费用及公司自有资金理财。
    应付账款 122365820.00 19.50 93103425.53 17.71 31.43 主要系公司业务规模扩大,服务采购费用增加。
    应收账款 223114377.63 18.26 141736338.39 17.49 57.42 主要系公司业务规模扩大,营业收入增加,应收账款相应增加;合并范围扩大;下半年回款好于上半年。
    货币资金 210840225.24 17.26 479189294.17 59.13 -56.00 主要系公司并购金枫物业支出,进行现金分红及理财,减少货币资金。
    商誉 138421870.06 11.33 43596660.85 5.38 217.51 主要系新增收购金枫物业增加了商誉。
    递延所得税资产
    8034780.91 0.66 6110358.03 0.75 31.49 主要系公司应收款项增长导致资产减值准备增长。
    存货 1072042.15 0.09 755140.45 0.09 41.97 主要系金枫物业报表纳入合并范围所致。
    应收票据 800000.00 0.07 / / / 主要系金枫物业的未逾期银行承兑汇票。
    . 截至报告期末主要资产受限情况
    √适用 □不适用
    期末其他货币资金包括保函保证金 2551279.20元,质押的定期存款 400000.00 元,使用受限。
    3. 其他说明
    □适用 √不适用
    (四) 投资状况分析
    1、 对外股权投资总体分析
    √适用 □不适用
    截止报告期末,公司对外股权投资总额 292965000.00元,均为对子公司的投资。
    (1) 重大的股权投资
    √适用 □不适用
    单位:万元 币种:人民币
    被投资单位 持股比例(%) 投资额 主营业务 注册资本
    浙江悦都网络科技有限公司 100.00 1000.00 网络技术 1500.00
    浙江大悦资产管理有限公司 100.00 10785.80 资产管理 6000.00江苏金枫物业服务有限责任公司
    70.00 10080.00 物业管理 500.00
    小 计 / 21865.8 / 8000.00
    (2) 重大的非股权投资
    □适用 √不适用
    (3) 以公允价值计量的金融资产
    □适用 √不适用
    (五) 重大资产和股权出售
    □适用 √不适用
    (六) 主要控股参股公司分析
    √适用 □不适用
    单位:万元 币种:人民币
    公司名称 主要业务注册资本
    资产总额 净资产营业收入净利润杭州盈方物业服务有限公司
    物业管理 100.00 134.01 -142.00 32.84 -8.06浙江乐勤清洁服务有限公司
    家政服务 1000.00 1320.46 840.51 2394.31 10.77
    杭州乐勤楼宇工程有限 工程施工 50.00 131.13 81.43 34.03 -4.47
    公司浙江悦都网络科技有限公司
    网络技术 1500.00 1392.47 1301.61 175.05 -192.27浙江大悦资产管理有限公司
    资产管理 6000.00 12572.04 10669.18 1017.92 -101.52杭州大悦西庭企业管理有限公司
    资产管理 200.00 459.28 -342.70 0.00 -149.02杭州建信大悦住房服务有限公司
    资产管理 500.00 19.95 19.95 0.00 -0.05上海采林物业管理有限公司
    物业管理 500.00 6840.34 1561.02 5315.07 370.83宁波杭州湾南都物业服务有限公司
    物业管理 500.00 50.00 50.00 0.00 -0.01江苏金枫物业服务有限责任公司
    物业管理 500.00 5006.32 927.05 1524.85 131.67常熟市中远物业服务有限责任公司
    物业管理 100.00 272.98 169.10 39.70 10.94
    (七) 公司控制的结构化主体情况
    □适用 √不适用
    二、其他披露事项
    (一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
    □适用 √不适用
    (二) 可能面对的风险
    √适用 □不适用
    1、市场风险
    国内物业管理企业数量众多,相对于市场总规模而言,物业企业经营规模普遍较小,竞争较为分散,尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司,行业集中度不明显。随着市场竞争愈加激烈,越来越多的物业企业在香港联合交易所上市、在新三板挂牌。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升管理规模与自身服务能力,扩大品牌影响力,使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
    2、经营风险
    公司主营业务为物业服务,属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员,还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司,以提高服务效率,灵活适应市场需求。因此,如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务,或将影响公司业务运营和品牌声誉。
    此外,公司虽近年来积极拓展全国市场,但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区,一旦出现长三角市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司经营产生不利影响。
    3、财务风险
    公司管理项目多数采用包干制收费方式,即业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费,但也存在部分物业费无法收回的情形,对公司经营造成不利影响。
    4、管理风险
    物业管理属于重管理的轻资产行业,保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大,在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大,将影响公司的运营能力和发展动力。
    5、募集资金投资项目风险
    公司的募投项目有一定的实施周期,在项目达产前难以获得较高收益,因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。
    (三) 其他披露事项
    □适用 √不适用

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