中财网 中财网股票行情
上证指数:0000.00 +0.00% 深成指数: 0000.00 +0.00% 恒生指数:0000.00 +0.00%
南都物业(603506)经营总结    日期:
截止日期2017-12-31
信息来源招股说明书
经营评述
    第六节 业务和技术
一、主营业务、主要产品及设立以来的变化情况
    公司的经营范围为:停车服务(《设置路外停车场登记证》),游泳池的经营和管理(凭许可证经营)。物业管理,家政服务,商品房的租赁、管理、维修、装饰,餐饮管理,绿化养护服务,房地产信息咨询服务,水电安装和维修,建筑及装饰材料、百杂货、农副产品(不含食品)、五金交电、电子产品、文教用品、服装、家具的销售。
    股份公司自2015年12月成立以来,一直从事物业管理相关服务,主营业务未发生变化。公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务,其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务:
    包干制物业管理服务:采用包干制的收费方式,提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护等服务。
    酬金制物业管理服务:采用酬金制的收费方式,提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护等服务。
    案场服务:为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。
    顾问咨询服务:为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。
    增值服务:为住户提供的个性化专项服务,如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。
二、发行人所处行业的基本情况
    根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引(2012年修订)》,公司属于“K70 房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》(GB/T4754-2011),公司所处行业名称为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。
(一)行业主管部门及监督体制
    物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主,根据国务院公布的《物业管
理条例》,中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。
    物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会(CPMI)、中国物业服务行业协会(CPSIA)、中国物业行业管理协会(CPMA)及各地区物业管理协会等。其中,作为行业内最重要的自律性组织,中国物业管理协会(CPMI)成立于2000年,为具有社团法人资格的全国性社会团体,成员以物业管理企业为主,允许其他相关企业参加,主管部门为中华人民共和国建设部。其职能包括:协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策,协助政府开展行业调研和行业统计工作,为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议,代表和维护企业合法权益,向政府反映企业的合理要求和建议等。
(二)行业主要法律、法规及产业政策
    我国物业管理行业的法律法规日臻完善,行业中的企业需要遵守《中华人民共和国物权法》及以下相关政策和规定:
    1、国家级政策与法规
    主要法规政策     颁发部门     实施时间     主要内容
《建设部关于实行物业管  建设部人事教育
理企业经理、部门经理、  劳动司、建设部   1996年   对物业管理企业经理、部门经理智管理员实行岗管理员岗位培训持证上岗    房地产业司    位制度,规定相关从业人员应学习的课程制度的通知》
《物业管理企业财务管理    财政部     1998年   规范物业管理企业财务行为,促进企业公平竞争,规定》     加强财务管理和经济核算
《建设部关于修订全国物
业管理示范住宅小区(大    建设部     2000年   各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、厦、工业区)标准及有关    “优秀”两个档次,对原标准进行了修改考评验收工作的通知》
《物业管理条例》中华人    规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的民共和国国务院第379号    国务院     2003年   合法权益
令
《最高人民法院关于审理   最高人民法院    2003年   对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及商品房买卖合同纠纷案件    试用法律进行了说明
适用法律若干问题的解
释》
《前期物业管理招标投标    规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标管理暂行办法》《业主大会    建设部     2003年   当事人的合法权益;规范业主大会的活动,保障规程》     民主决策,维护业主的合法权益
《物业服务收费管理办  国家发改委、建   2003年   规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企法》     设部     业的合法权益
《普通住宅小区物业管理  中国物业管理协   2004年   对物业管理服务的各个等级设定了项目内容与标服务等级标准》     会     准
《物业服务企业资质管理    建设部     2004年   加强对物业管理活动的监督管理,规范物业管理办法》     市场秩序,提高物业管理服务水平
《国家税务总局关于住房    鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊专项维修基金征免营业税   国家税务总局    2004年   性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管问题的通知》    理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房
    专项维修基金,不计征营业税
《物业服务收费明码标价  国家发改委、建    物业管理企业向业主提供服务,应当按照本规定规定》     设部    2004年   实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关
    情况
《建设部关于印发<业主    推动建立业主自我管理与自我约束的机制,维护临时公约(示范文本)>的    建设部     2004年   全体业主的共同利益;引导前期物业管理活动当通知》《前期物业服务合同    事人通过合同明确各自的权利与义务,减少物业(示范文本)》     管理纠纷
《物业管理师制度暂行规    国家对从事物业管理工作的专业管理人员,实行定》、《物业管理师资格考  人事部、建设部    2005年   职业准入制度,纳入全国专业技术人员职业资格试实施办法》和《物业管    证书制度统一规划
理师资格认定考试办法》
《物业管理条例》、《国务    规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的院关于修改〈物业管理条    国务院     2007年   合法权益,改善人民群众的生活和工作环境例〉的决定》
《物业服务定价成本监审  国家发改委、建    政府价格主管部门制定或者调整实施行政府指导办法(试行)》     设部    2007年   价的物业服务收费标准,对相关物业服务企业实
    施定价成本监审
《建设部关于修改<物业
管理企业资质管理办法>    建设部     2007年   对原管理办法进行了修改
的决定》
《住宅专项维修资金管理    加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共享办法》    建设部、财政部    2007年   部位、共享设施设备的维修和正常使用,维护住
    宅专项维修资金所有者的合法权益
《国务院办公厅关于加快    加强规划和产业政策引导,深化服务领域改革,发展服务业若干政策措施   国务院办公厅    2008年   提高服务领域对外开放水平,大力培育服务领域的实施意见》     领军企业和知名品牌
《最高人民法院关于审理   最高人民法院    2009年   对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及物业服务纠纷案件具体应    试用法律进行了说明
用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理
建筑物区分所有权纠纷案   最高人民法院    2009年   对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及件具体应用法律若干问题    试用法律进行了说明
的解释》
《业主大会业主委员会指  住房和城乡建设   2009年   规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的导规则》     部     合法权益
《物业承接查验办法》     住房和城乡建设   2010年   规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动
    部     的指导和监督
《国家发展改革委关于放    加强对有关服务市场价格行为的监管,坚决依法开部分服务价格意见的通    国家发改委     2014年   查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为,维知》    护正常市场价格秩序,保持价格水平基本稳定,
    保障市场主体合法权益
住房和城乡建设部关于修
改《房地产开发企业资质  住房和城乡建设   2015年   对《物业管理企业资质管理办法》进行了修订管理规定》等部门规章的    部
决定
《国务院关于修改部分行    删去《物业管理条例》中关于物业管理职业资质政法规的决定》中华人民    国务院     2016年   的第三十三条、第六十一条
共和国国务院第666号令
《城乡社区服务体系建设    为增强城乡社区服务功能,提高城乡居民生活水规划(2016-2020年)》    民政部     2016年   平,促进城乡发展一体化,维护城乡基层和谐稳
    定,制定本规划
国务院关于第三批取消中    取消审批后,住房城乡建设部要研究制定物业服央指定地方实施行政许可    国务院     2017年   务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开、事项的决定(国发〔2017〕    推动行业自律等方式,加强事中事后监管7号)
    2、省级政策与法规
    主要法规政策     颁发部门     实施时间     主要内容
《浙江省物业服务收费管   浙江省物价局    2005年   规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企理实施办法(试行)》     业的合法权益
《浙江省物业管理条例》   浙江省人大常委    2006年   结合浙江省实际,规范物业管理活动,维护业主
    和物业服务企业的合法权益
《浙江省物业专项维修资  浙江省人民政府    2007年   加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有部金管理办法》     分、共有设施设备正常使用
《浙江省住宅物业保修金  浙江省人民政府    2007年   物业保修金的管理,保障物业正常维修和使用管理办法》
《浙江省物业区域相关共  浙江省人民政府    2007年   保物业区域内相关共有设施设备的正常运转有设施设备管理办法》
《浙江省物业项目承接验  浙江省住房和城   2009年   规范物业项目承接验收行为,维护业主、建设单
收管理办法(试行)》     乡建设厅     位和物业服务企业的合法权益
《浙江省物业项目服务退  浙江省住房和城   2010年   加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业出管理办法(试行)》     乡建设厅     退出行为
《浙江省高级人民法院民
一庭关于审理物业服务合  浙江省高级人民   2011年   对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及同纠纷案件适用法律若干    法院     试用法律进行了说明
问题的意见(试行)》
    3、市级政策与法规
    主要法规政策     颁发部门     实施时间     主要内容
《杭州市物业服务收费管  杭州市物价局、
理实施办法(试行)》    杭州市房产管理   2005年   规范物业服务收费行为
    局
《杭州市城市房屋使用安  浙江省人大常委    2006年   规范城市房屋使用安全管理,保障房屋安全使用,全管理条例》     保护公民、法人和其他组织的生命财产安全《杭州市关于加强对物业  杭州市房产管理   2007年   对物业管理用房经营性收益和利用物业共享部经营性收益管理的通知》     局     位、共享设施设备经营所得收益的管理和使用《杭州市关于进一步完善    规范杭州市区机动车停放收费管理,维护停车场杭州市区机动车停放收费   杭州市物价局    2008年   经营者和车辆停放者的合法权益
管理的实施办法》
《杭州市物价局关于杭州    规范杭州市环境卫生有偿服务收费管理,促进环市区环卫有偿服务收费有   杭州市物价局    2009年   境保护
关问题的通知》
《杭州市关于进一步加快    对加快家政服务业提出若干意见,包括税收优惠、家政服务业发展的若干意  杭州市人民政府    2009年   社会保险补贴、加强技能培训、落实政策法规等见》
《杭州市物业服务企业退  杭州市物业管理    规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当出项目管理暂行办法》    改善工程领导小   2010年   事人的合法权益,做好项目管理的衔接工作,保
    组     持业主正常生活秩序
《杭州市专项维修资金使  杭州市房产管理   2010年   规范专项维修资金的使用和管理,充分发挥专项用管理的补充规定》     局     维修资金的作用,切实解决房屋维修难问题《杭州市物业维修基金和  杭州市人民政府    2012年   规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业物业管理用房管理办法》     管理用房的配置、使用和管理
《关于进一步完善物业服  杭州市房产管理    规范物业服务企业的运营、物业服务企业各项经务项目经营收支情况公示    局    2012年   费的公示制度,维护物业服务活动中各方当事人制度的通知(杭州)》     的合法权益
《杭州市物业管理条例》     杭州市人大     2014年   规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和
    物业服务企业的合法权益
(三)行业发展现状及趋势
    物业管理,是指通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    1、物业管理行业起源
    物业管理发展到现在已经有一百多年的历史。最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法,引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔实施规范物业管理后,住房秩序和居住环境有了明显的改善,社会其他人士也纷纷效仿,并取得了政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会(CHI),这就是物业管理起源。随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也迅速发展起来。1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building ManagersOrganization)召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。行业自治组织的成立,既标志着物业管理行业的成熟,又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
    我国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。同年6月18日,深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后,北京,上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规,推动了城镇物业管理的进一步发展,使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施,这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段,进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。截止2014年底,我国已成立约10.5万家物业管理公司。根据中国物
业管理协会统计,2014年底我国物业管理面积约为164.5亿平方米。2015年底,1
我国物业管理面积约为174.5亿平方米,较上一年增长了6.08%。根据中国指数2
研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》中显示,2016年全国物业管理面积约为185.1亿平方米,较上一年增长了6.07%。
    2、物业管理行业发展现状
    (1)基础服务持续提升
    基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素,行业处于任何发展阶段都不能忽视。近年来,在全行业的共同努力下,基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正,行业普遍认识到基础服务的重要性,各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动,宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念,认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升,企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值,注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入;广东、辽宁、安徽等地纷纷开展行业技能大比武、引导企业提高基础服务技能。再者是服务品质的提高,关注物业服务用户体验,增强与用户的交流互动,精细管理的同时简化服务流程。根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》公布的数据显示,2014年至2017年,重点企业业主满意度均值均在80%以上,其中2017年重点企业业主满意度为80.3%。扎实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢,物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自然灾害中所发挥的重要作用,得到了社会的高度评价。
    (2)行业规模持续增长
    2016年全国物业管理面积约为185.1亿平方米,较2015年的174.5亿平方米增长了月6.07%,相比2014年的164.5亿平方米增长了约12.52%,管理面积规模持续扩大。3
    企业数量持续增长:截至2014年底,全国物业服务企业约10.5万家,与我国第三次经济普查数据基本持平,较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约
   1中国物业管理协会,《2015全国物业管理行业发展报告》
   2中国物业管理协会,《2016年中国物业服务百强企业研究报告》
   3中国指数研究院,《2017中国物业服务百强企业研究报告》
48%。广东、江苏、山东位居前三(见图2)。
    图2 各省、自治区和直辖市2014年物业服务企业数量(家)
    营业收入水平持续增长:全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元,较2012年全国3000亿左右有较大增幅,增长了16.7%(见图3)。一方面物业在管面积持续增加,主营业务收入稳步增长;另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元经营收渠道,行业经营总收入实现了较大程度的上涨。此外,根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》数据显示,预计到2022年,全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。
    图3 全国物业管理企业年经营总收入
    从业人员持续增长:截至2014年底,物业管理行业从业人员约为711.2万人,较2012年的612.3万增长了约16.2%,人员数量增长速度较快(见图4)。
    图4 各省、自治区和直辖市2014年物业管理行业从业人员数量(万人)
    (3)区域差距逐渐减小
    经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列,约占全国管理面积的44.5%,但是较2012年下降2.5个百分点;中部物业管理规模快速增长,约占全国的23%,也较2012年增长2.7个百分点。总体而言中西部与东部的地区差异已经开始缩小(见图5)。值得注意的是,河南省和重庆市2014年物业管理面积相比2012年均有较大幅度的上涨,一定程度上表明中部崛起、西部开发等因素对地区物业管理行业的区域差异缩小起到了积极作用。
    图5 各地区物业管理面积占比
    在企业数量上,虽然东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区,但是区域差距已经逐渐缩小。如图6所示,东部地区物业服务企业约4.8万家,约占全
国物业服务企业的44%;中部地区约2.5万家,约占全国的22.8%;西部地区约2.8万家,约占全国的25.4%;东北部地区;东北部地区约0.9万家,约占全国的7.8%。综合来看,中西部区域物业服务企业数量增长较快,与东部地区的差距进一步缩小。
    从业人员数量的区域差距也有所缩小。东部地区物业管理行业从业人员约353.2万人,约占全国从业人员的49.7%;中部地区约136.8万,约占全国的19.2%;西部地区约179. 6万人,约占全国的25.2%;东北部地区约41.6万,约占全国的5.9%。值得注意的是,从业人员数量反映出中西部加快增长的态势,尤其以河南、陕西等省市增速尤为明显,区域间差距有所缩小(见图7)。
    图6 各地区物业服务企业数量              图7 各地区物业管理行业从业人员分布情况
    (4)商业模式的发展
    物业服务企业一直积极创新商业模式,并成功取得新进展。例如,彩生活以3.3亿元收购深圳开元国际100%股权,此次并购增强了彩生活在中高端社区物业管理方面的实力,彩生活社区O2O平台增加30多万户家庭、100多万用户,涉及超过130个物业管理项目。万科物业向行业输出“睿服务”解决方案,先后与金隅集团、北京首创置业等企业签约合作,全面进入市场化发展轨道。通过并购、联盟,扩大管理规模,增加服务客户数量,有利于发挥集约和规模效应,增加经营性收入,推动行业快速发展。
(四)行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况
    1、行业竞争格局
    我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业,物业管理企业一般依托集团内房地产开发商,单纯为地产商提供后续的管理服务,缺乏独立市场开拓能力。历经30余年的发展,物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理,但总体来说,行业发展很不平衡,集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面,自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。2014年本行业的企业总数达10.5万家,尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。
    但是近年来,处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强,逐渐拉开与其他中小企业之间的差距,行业集中度有所提升。
    (1)向四大城市群聚集
    近年来,随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展,存量房市场规模日益增大,为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计局相关数据,2016年我国的城镇化率达到57.35%,约7.93亿人居住在城镇;全国商品房竣工面积为10.6亿平方米,存量房市场规模再创新高。行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。2016年百强企业中,一线城市管理项目个数占比21%,二线城市占比44%,三四线城市占比35%。
    (2)经营规模和经营能力的提升
    根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示,百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米,年均复合增长率高达40.45%,其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。
    2、行业竞争的发展方向
    随着物业管理行业第一梯队企业综合实力的增强,市场占有率的提升,这些企业之间的竞争焦点将成为本行业竞争的方向标。
    (1)成本竞争
    

    近年来物业管理快速发展,导致行业内对高端管理人员的需求旺盛,行业人力资源出现供不应求的局面,也造成了人力成本的持续提升。《2015物业服务企业发展报告》显示,TOP100物业管理企业的经营管理人员(包括高层管理人员、项目经理和管理员)的平均年薪为71853元,而普通操作人员(包括工程维修人员、程序维修人员、清洁工和绿化工等)的平均年薪为37174元。薪酬落差以及在一二线城市的较大的生活开销压力,使得普通操作人员倾向于转向其他薪资水平相对较高的行业,进一步造成本行业的人力稀缺。此外,我国人口红利消失导致我国整体人力成本的提升,也导致了本行业人工成本的攀升,具体情况如图84所示。
    图8各地最低工资标准
    本行业的人力成本的攀升也拉升了总的经营成本。伴随着行业调价机制的不健全,物业费整体价格仍处于较低的水平。因此,有效降低成本已经成为各企业提升自身竞争力的重要途径。
    (2)抢滩智能互联网平台
    随着互联网技术的发展,业主需求也发生了潜移默化的变化,从单一基本需求商务、交际、娱乐等多元化深层需求扩展,也促使企业的商业模式作出调整。庞大的业主规模若被拓展成为消费终端,将给物业服务企业到来巨大的利润空间。以社区作为入口,通过物业资源的服务逐渐整合客户信息,运用APP、微信
   4平安证券研究报告,《物业管理转型风起,社区O2O落地有声》
    
等互联网技术,构建物业生态圈和社商生态圈,使得业主足不出户即能享受各种服务,成为行业竞争的新的焦点。诸多行业龙头企业已经建立起包括社区电商、社区家政和社区金融的物业服务互联网平台,例如万科物业提出的“睿服务”体系,诚信行推出的幸福360智慧人居体系。
    (3)优化人力资源结构
    物业服务行业高端管理人员的高薪资待遇吸引着越来越多的高素质人才进入这个行业。根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》数据统计,2016年百强企业本科以上从业人员占比9.25%,同比增长0.91个百分点,人才结构持续优化。今后,随着物业服务的多元化发展,对专业化的高素质人才的需求更加强烈。如今物业管理行业对具有资产管理、IT技术、社区商业和居家养老等非传统物业专业技术人员的需求与日俱增。随着智能互联网平台的建立,需要物业服务人员具有处理多种事务的综合业务能力,同时也催生了对具有综合管理能力的人员的需求。此外,行业领先企业往往需要一个杰出的核心管理团队,来帮助企业践行企业管理理念,推进企业战略实施和支撑企业转型升级,因此核心团队的外部招聘和内部培养也十分重要,对人力资源结构的优化也成为物业管理企业竞争的焦点。
    3、利润水平
    近年来,物业管理行业的净利润仍然处于较低水平,2016年百强企业平均净利润率为7.29%。行业利润水平低的原因主要在以下几个方面:
    (1)物业管理的传统业务属于劳动密集型服务,技术含量低,员工流失率高,缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈,利润水平低。随着近年劳动力成本不断上升,行业的利润空间被进一步压缩。5
    (2)开发商下属物业公司常常被视为成本中心,不以盈利为目的,一直从事着最基本的四保业务(保修、保洁、保绿和保安),缺乏效率优化和管理创新的动力,在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢,使得物业管理行业一直处于较低利润水平。
   5平安证券,研究报告,《物业管理转型风起,社区O2O落地有声》,2016年1月27日
    

    (3)长期以来,政府对物业收费实行价格管制,指导价未随成本上涨而作合理调整。一些业主物业消费意识差,拖欠或拒缴物业费现象严重,也给企业带来了额外的负担。
    近年来,作为物业管理行业价值链上游行业的房地产行业,其净利润呈现下降的趋势,价值链下游的物业管理企业尚能保持净利润水平的上升已属不易。随着国家在2014年底放开非保障性住房的服务价格,辅之以互联网技术的引入和商业模式加速创新等利好因素,物业管理行业的利润水平有望进一步上升。(五)行业内的主要企业及市场份额
    截至本招股书签署日,国内尚无专业物业管理的A股上市公司,但有四家登陆香港证券交易所的上市公司,新三板挂牌公司已经超过五十家。其他大型非上市物业管理企业包括万科物业发展有限公司、保利物业服务有限公司等。
    随着综合实力的提高,龙头企业和中等规模物业管理公司的差距在逐渐拉大。根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》数据显示,行业集中度还有很大的提升空间。
(六)影响行业发展的主要因素
    1、有利因素
    (1)市场规模高速增长
    据国家统计局数据显示,2013-2016年连续四年全国房屋竣工量合计高达46亿平方米左右,部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理,增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。
    国家统计局网站数据显示,城乡居民收入快速增长也驱动了物业服务行业的增长。2016年我国城镇居民人均可支配收入33,616元,比上年名义增长7.8%,扣除价格因素,实际增长5.6%;农村居民人均可支配收入12,363元,名义增长8.2%,扣除价格因素,实际增长6.2%。居民可支配收入不断提高,物业服务消费意识也不断增强,越来越看重物业服务,也进一步促进了本行业的繁荣。
    (2)市场竞争机制的引入
    

    2014年底,国家发改委放开非保障性住宅物业服务价格,业主自主选择物业公司的情况下,双方协商定价。这就为行业引入了市场机制,提高差异化、更高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格,有助于资源的有效配置和行业的健康发展。
    (3)移动互联网技术的发展催生多元业务
    互联网技术的不断提升与发展,尤其2015年李克强总理强调的“互联网+”概念掀起了互联网的又一波热潮。互联网技术的应用不仅能使得物业管理效率大幅度提升,同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新,促进物业服务的转型升级,使得服务范围得到拓展,还能获得产业附加值,延伸物业生态圈。借助互联网技术,物业服务企业逐渐向住户增添增值服务,如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等,提升居民生活便捷性的同时也发展了新的赢利点。多元业务发展首先在百强企业初见成效,2016年百强企业多种经营收入均值1.08亿元,增长率为19.95%,占营业收入的17.28%。6
    (4)国内资本市场环境的逐步改善
    2014年以来,国内资本市场全面深化改革,资本市场环境明显改善,央行多次实施降息降准等货币宽松政策,力图降低市场利率和社会融资成本,改善证券发行和融资环境;新三板市场全面扩容,做市商制度和市场分层管理制度持续落实推进,为物业服务企业健康快速发展带来新契机。物业管理企业通过登陆资本市场可以实现品牌影响力的提升,为加速规模化提供了必要资金支持,实现规模经济抵御市场冲击等。
    2、不利因素
    (1)行业竞争格局分散,企业并购速度加快
    中国的物业管理普遍存在着“谁开发,谁管理”的现状,由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。2014年,全国注册房地产开发商6万多家,物业服务企业约10.5万家,物业服务百强企业在管面积仅占全国总在管面积的10.6%。随着行业内百强企业兼并收购速度的增加,2016年末,百强企业管理面积已占全国物业管理面积的29.44%,呈明显的上升趋势。
   6中国指数研究院,《2017中国物业服务百强企业研究报告》
    

    (2)受上游行业的宏观政策影响较大
    房地产业是物业管理的上游行业,本行业的发展与上游行业联系紧密。房地产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用,政府历来十分重视房地产业的监管和调控,针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此,房地产相关行业受宏观政策影响较大。房地产业的政策制定主体复杂,政策手段丰富多样,而且由于我国房地产业发展迅速,法规及监管体系需要完善之处较多,因此政策推出的节奏也较为频繁。上游行业过于频繁的政策变动将会给物业管理行业带来一定的经营风险。
    (3)管理粗放,服务专业化水平低
    我国众多的物业管理服务企业中,85%是开发商的子公司,10%是由房管站转制,独立的专业物业服务公司只有5%左右。不少开发商的下属物业公司经营7
理念滞后,管理方式有待改进,服务意识尚需提高,无法满足消费者对高质量生活的要求。部分小区公共维修基金管理不透明,绿化养护不到位,导致杂草丛生;安保服务意识淡薄,生人随意出入,由此引起的业主与物业的纠纷经常见诸于报道。
    (4)企业服务成本上升
    物业管理产业作为劳动密集型行业,人力成本在主营业务成本中的占比较大。近年来,随着职工工资标准和社保福利的政策性刚性调升,用工成本持续上涨,物业服务企业经营风险日益加剧。因此,成本上涨是影响物业服务企业发展的重要因素之一。
    (5)人才需求难以满足
    人力资源是物业服务提供商的核心资产,优秀的人才及团队往往是其核心竞争力和支撑品牌的重要因素。近年来,由于物业管理规模迅速扩大,加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大,许多从业人员选择了转行,致使专业人员供求关系失衡。同时,随着业主要求的提高,使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律,具有创新开拓精神的复合型人才需求激增,人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。
   7广发证券研究报告,《万科A:探路 转型 担当 奋进》
    
(七)行业技术水平及技术特点
    传统的物业管理行业主要依赖于人力资源对业主提供物业管理服务。物业管理公司在专业的经营管理团队运营下,依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员,配合具备熟练劳动技能、吃苦耐劳的一线工作人员的辛勤劳动,为业主提供优质的物业管理服务。从资产角度看,除需具备在物业现场进行物业管理服务的必要辅助材料如:维修用配件、清洁用品、绿化用品和安保用品外,公司进行正常经营无需依赖于较大规模的资产。公司物业管理业务的开展更多倚靠对人员的统筹、安排等管理能力和经验,以及对物业设施的维护经验。
    随着互联网技术的引入、企业对新的商业模式的探索、业主对服务品质需求的提升,本行业对具有软件开发、资产管理、社区商业经营和网络营销等技术的人才有了新的需求。
(八)行业进入壁垒
    1、企业资质壁垒
    我国对物业管理企业实施资格准入制度,根据2004年颁布的《物业服务企业资质管理办法》规定,物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中,一级资质需要满足:(1)注册资本500万元以上;(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得执业资格证书;(4)管理两种以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:①多层住宅200万平方米;②高层住宅100万平方米;③独立式住宅(别墅)15万平方米;④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米;(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案,有优良的经营管理业绩。新进入者短期内难以全面符合一级资质要求8
的注册资本、专业人员、管理面积、制度标准等条件,面临一定的资质壁垒。
   8中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》2004年
    

    2、企业品牌壁垒
    品牌是物业管理行业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现,需要经过长期的积淀和持续的市场推广。在市场中建立起自有品牌代表着企业的知名度、美誉度达到了一定的高度,业主倾向于选择资质较高,服务较好,有一定品牌影响的企业,增加了新企业想要进入物业管理行业的难度。
    3、经营和管理壁垒
    物业管理企业在经营和运作上模式较多,特点鲜明,在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言,很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理。
(九)本行业与上下游行业的关联性
    本行业的上游主要分为两类,第一类为房地产开发业,另一类是人力资源、绿化、办公用品及专用机器批发等行业。
    我国房地产行业经过了长足的发展已经进入成熟的阶段,随着近年来经济增速的减缓、人口老龄化的加深,我国房地产行业增速放缓,但是在一线城市仍然呈现出旺盛的购房需求,房市供不应求的情况屡见不鲜。物业管理行业是在房地产开发完成的基础上进行作业,需要与房地产公司进行良好的衔接;很多物业管理企业甚至拥有房地产开发商背景,更能掌握关键资源和大额订单。此外,由于房地产行业是周期性行业,也使得本行业收到房地产行业的周期变化和宏观经济波动的影响。
    人力资源、办公用品等行业已经进入了发展的成熟期,行业内厂商较多,竞争比较激烈。因此,物业管理企业的供应商选择面较广,上游产品的价格波动较小,对于本企业业绩影响也较小。目前,公司供应商比较稳定,合作关系良好。
    物业管理行业主要向终端业主提供物业服务。随着居民生活水平的提高和互联网技术的推广,业主对物业服务的要求不断提高,本行业必须不断加大在服务项目创新领域和服务体验领域的投入。物业费缴纳程度和业主满意程度等是物业
    
管理公司主要关注的指标。下游业主对本行业的商业模式创新、服务技术升级、盈利水平等都具有重要的引导作用。
(十)行业周期性、区域性和季节性特征
    1、季节性
    本行业的服务并无明显季节性。
    2、区域性
    在全国范围受我国区域经济发展不平衡和城镇化水平参差不齐的影响,物业管理行业发展地域差异十分明显。东部的企业数量、在管面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
    在单个省市的范围,由于服务与一般商品相比具有即时性和结合性的特点,因此,提供物业管理的企业应该距离客户群里较近,才能更加准确地把握业主的需要,进而提供更加优质的物业服务。
    因此,物业管理行业具有一定的区域性。但是随着行业的发展,具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制,增加覆盖地区范围。
    3、周期性
    物业管理行业属于房地产开发行业的下游,物业服务的需求量与新建居民住宅、办公用房规模密切相关,由于房地产投资规模受宏观经济周期性波动的影响较大,因此,与房地产行业的周期性一样,物业管理服务行业的周期性与宏观经济的周期性呈正相关,尤其受到房地产景气程度的影响。
三、发行人在行业中的竞争地位
(一)发行人在市场中表现
    公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商,致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。其业务以杭州地区为基点,
    
精耕江浙沪,适时向全国拓展。
    公司于报告期内,分别实现营业收入39,086.15万元、47,076.24万元、57,774.53万元、37,506.80万元。由公司目前的营收规模和业务板块来看,与彩生活、中海物业和中奥到家等行业领先企业相比,公司已经具有较强的竞争实力。
    作为2014年至2018年中国物业管理协会第四届常务理事单位,公司所管理的项目获得多项国家、省、市级荣誉。2013年,阿里巴巴项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号;2012年,逸天广场项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号;2011年,联合大厦项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号;2010年,温岭市财税大楼获得浙江省建设厅颁发的“全省物业管理示范大厦”称号;2009年,林语别墅项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号;2006年,浙大科技园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号,江滨花园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。除此之外,公司在行业内也获得多项荣誉,具体如下:
序号     名称     颁发者     时间1     中国物业服务百强企业     中国指数研究院     20172     市场化运营领先企业     中国指数研究院     20173     中国物业服务商办物业管理TOP10     中国指数研究院     20164     物业管理商业模式创新企业     中国物业管理协会     20155     物业管理综合实力百强企业     中国物业管理协会     20156     中国物业服务领先品牌     国务院发展研究中心、清华    2015
    大学、中国指数研究院
 7     浙江省服务业重点企业     浙江省人民政府办公厅     20148     物业管理综合实力TOP200企业     中国物业管理协会     20139    物业管理综合实力TOP200服务特色    中国物业管理协会     2013
    企业-商业类
    
10    物业管理改革发展30周年行业标兵     中国物业管理协会     201111     物业管理改革发展三十周年     中国物业管理协会     2011
    综合实力百强企业
(二)国内主要竞争对手情况
    公司为专业物业管理企业,拥有一级物业服务企业资质证书,主要竞争对手为其他拥有一级物业服务资质的物业管理企业。公司的主要竞争对手可分为两类,一类为开发商下属物业企业,一类为独立第三方物业企业。
    A、作为公司主要竞争对手的开发商下属物业企业情况如下:
    1)万科物业发展有限公司
    万科物业发展有限公司(以下简称“万科物业”)是万科企业股份有限公司的控股子公司,截至2016年底,万科物业在全国65个大中城市进行了业务布局,服务项目约1800个,合同面积约3.56亿平方米,在职员工人数约4.7万名。2016年万科物业营业收入55.5亿元,净利润为4.6亿元。
    2)绿城物业服务集团有限公司
    绿城物业服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”)成立于1998年10月,2016年7月于香港交易所主板挂牌上市。截至2017年6月30日,绿城服务在管项目达到959个,管理面积达到1.18亿平方米,在管面积住宅类项目占比78.4%,非住宅项目占比21.6%,,业务覆盖全国23个省、99个城市。2017年1-6月,绿城服务营业收入22亿元,净利润为1.25亿元。
    3)广东碧桂园物业服务股份有限公司
    广东碧桂园物业服务股份有限公司(以下简称“碧桂园物业”)是碧桂园集团旗下四大业务板块之一,其物业服务业务遍及全国27个省、直辖市、自治区,服务项目数量逾500个,签约管理面积约2.1亿平方米,服务团队逾1.8万人。截至2015年末,住宅类项目在管面积占比为85%,商业物业占比6.5%,学校物业占比3%,办公物业占比5.5%。2015年,碧桂园物业营业收入16.7亿元,净利润为2.2亿元。
    4)保利物业发展股份有限公司
    保利物业发展股份有限公司(以下简称“保利物业”)于1996年在广州成立,
    
旗下分子公司26家,业务遍及全国60个大中城市,承接的物业管理项目400余个,管理面积约1亿平方米,员工总数2万余人。截至2016年底,主营业务收入中住宅物业占比为87.44%,办公物业占比12.56%。2017年8月,保利物业于全国中小企业股份转让系统正式挂牌。2017年1-6月,保利物业营业收入18.12亿元,净利润为1.14亿元。
    5)中海物业集团有限公司
    中海物业集团有限公司(以下简称“中海物业”)隶属于中国建筑工程总公司旗下中国海外集团,自1991年起在内地开展物业管理服务。2015年10月,中海物业在香港联交所主板上市。2016年,中海物业实现营业收入22.9亿元,净利润为2亿元,在管项目建筑面积约9350万平方米。截至2015年5月,总建筑面积住宅社区占比94.6%,商用物业占比4.2%,政府物业占比1.2%。截至2017年3月,中海物业业务覆盖全国52座重点城市,旗下员工2.2万人,签约物业项目489个。
    6)金科物业服务集团有限公司
    金科物业服务集团有限公司(以下简称“金科服务”)隶属于A股上市公司金科地产集团股份有限公司,成立于1998年,在职员工1.2万余人。金科服务业务覆盖全国16个省、自治区及直辖市,进驻70余城,管理规模约1.6亿平方米。金科物业业务以住宅物业为主,区域上以中西部区域为重点。2016年,金科物业营业收入中住宅物业业绩贡献度为88.1%,为物业服务费收入的主要来源,商业物业、办公物业服务费收入业绩贡献率分别为10.9%和1%;住宅物业项目占比最高,达到77.87%,商业物业占比7.99%,办公物业占比14.14%。
    7)金地物业管理集团公司
    金地物业管理集团公司(以下简称“金地物业”)于1993年在深圳成立,是金地集团旗下为客户提供物业管理服务、资产运营的综合平台。金地物业在全国区域内进行了布局。截至2015年5月,金地物业在管居住物业项目建筑面积14,003.52万平方米,占比高达61%;在管商业运营项目建筑面积3,068.92万平方米,占比13%;在管办公物业、工业物业均占比2%,在管其他物业占比22%。2016年,金地物业实现营业收入23.1亿元,净利润2.39亿元。截至2016年底,金地物业在管项目总建筑面积约1.82亿平方米,管理项目数493个。
    

    8)龙湖物业服务集团有限公司
    龙湖物业服务集团有限公司(以下简称“龙湖物业”)成立于1997年,是龙湖集团控股子公司,在重庆、成都、北京、西安、上海等30个城市开展了物业服务工作,员工人数逾万,合约面积超过1亿平方米。龙湖物业的住宅物业项目占比达94.35%。截至2016年底,龙湖物业服务费收入主要来源于住宅物业、商业物业、办公物业,其中住宅物业占比75.5%,商业物业、办公物业服务收入占比13.15%和11.36%。
    9)彩生活服务集团有限公司
    彩生活服务集团有限公司(以下简称“彩生活”)成立于2002年6月,总部位于深圳,2014年6月在香港联交所主板上市,是国内社区服务运营的首家上市公司。截至2017年上半年彩生活实现营收7.47亿元,净利润为1.15亿元。2017年6月底服务项目达到2,178个,管理面积约3.83亿平方米。并购是彩生活实现在管面积规模迅速提升的主要手段。
    B、作为公司主要竞争对手的独立第三方物业企业情况如下:
    长城物业集团股份有限公司
    长城物业集团股份有限公司(以下简称“长城物业”)创立于1987年,员工人数包含分包方约为2万人,业务范围覆盖全国31个省、自治区、直辖市的80余个城市,物业项目约700余个,物业面积逾1.5亿平方米,服务类型包括住宅和公建等。2016年,长城物业实现营业收入22亿元,净利润1.3亿元。长城物业较早实现了与地产母公司的脱离而走上独立市场化运营的道路。
    
    ]
    [    )
    )    月
    月
    ·    ·
    米    米
    2    5    1    3    7    5    5    4    平
    平    3    2    2    1    0    5    3    5    /
    /    /   /    /   /
    .    .    .    .    .    .    .    .    元
    元    0    1    2    3    2    2    2    3
    (    (
    价    价
    单    单
    名    名

    公司2017年1-6月与部分竞争对手的对比情况如下:
    公司   公司名称    资产总计   营业收入   管理项目   管理面积    备注[1]
    类型     (万元) (万元) (个)    (万平米)
    港股   彩生活     411,850.00  74,662.80     2,178   38,309.00签约项目及合同面积
    上市   中奥到家    123,010.60  47,554.30     482    6,330.00 签约项目及合同面积
    公司   中海物业    281,957.80 130,807.50     500    9,860.00 管理面积
    绿城服务    382,766.50 220,322.00     959   11,750.00 已交付项目及合同面积
    A股拟  碧桂园物业     /     /     /     /尚未披露公开信息
    上市   新城悦物业     /     /     /     /尚未披露公开信息
    公司    [3]
    南都物业     68,070.24  37,506.80     224   3,013.48 已交付项目及合同面积
    新三   保利物业    181,229.11 142,212.90     /    9,294.93 在管面积
    板挂   嘉宝股份     79,467.47  47,180.08     163    3,349.00 在管项目及面积
    牌公    55,403.89  40,409.31     137    1,900.00
    一卡通     在管项目及面积
    司    36,405.06  27,214.43     /     /
    天骄股份
    开元物业     33,785.71  25,761.45     237     / 在管项目
    公司2016年与部分竞争对手的对比情况如下:
    公司   公司名称    资产总计   营业收入   管理项目   管理面积    备注
    
    )
    月
    ·
    1    8    8    5   3    2    7    9    3    8    3    平
    3    8    2    9   3    0    1    /    8    6    8    0
    .    .    .    .   .    .    .    .    .    .    .    /
    0    0    2    2   2    1    2    1    2    2    1    元
    (
    单
    名

    类型     (万元) (万元) (个)    (万平米)
    港股   彩生活     402,260.80 134,206.90     2,172   35,752.10 签约项目及合同面积
    上市   中奥到家    110,114.90  63,514.60     455    5,999.50 签约项目及合同面积
    公司   中海物业    256,910.90 256,336.00     470    9,350.00 管理面积
    绿城服务    332,271.90 372,199.30     809   10,520.00已交付项目及合同面积
    碧桂园物业  164,484.90  53,668.50 超过300个    7,693.95第一季度数据,管理面积为计
    A股拟
    费面积
    上市   新城悦物业   58,740.28  57,337.21     181    4,687.60 管理项目及合同面积
    公司   南都物业     57,297.31  57,774.53     159    2,218.30 已交付项目及合同面积
    新三   保利物业    155,584.89 254,806.70     /     /
    板挂   嘉宝股份     68,847.89  68,011.30     152    3,006.00管理面积
    牌公    51,315.20  62,896.09     136    1,993.19
    一卡通     在管项目及面积
    司    天骄股份     33,027.95  48,345.49     /    1,400.00 管理面积
    开元物业     28,809.87  42,716.25     311    3,452.22 签约项目及管理和顾问面积
    公司2015年与部分竞争对手的对比情况如下:
    公司   公司名称    资产总计   营业收入   管理项目   管理面积    备注
    类型     (万元) (万元) (个)    (万平米)
    
    )
    ·
    3    4    7    4    0    6    8    1    0    2    3    4
    2    0    5    9    0    0    2    1    8    2    9    平    2
    .    .    .    .    .    .    .    /    .    .    .    .    /
    0    1    2    2    2    1    2    2    3    2    0    .
    元    0
    (
    单

    港股   彩生活     271,915.60  82,764.50     1,879   30,347.30 签约项目及合同面积
    上市   中奥到家     71,083.30  42,015.50     167    3,381.50 签约项目及合同面积
    公司   中海物业    216,571.00 254,439.80     427    8,260.00 在管项目建筑面积
    绿城服务    164,188.50 291,862.70     637    8,279.90已交付项目及合同面积
    A股拟  碧桂园物业  114,508.11 167,246.44     /    6,979.85管理面积为计费面积
    上市   新城悦物业   36,888.38  40,025.75     109    3,134.65管理项目及合同面积
    公司   南都物业     34,022.18  47,076.24     127    1,718.77 已交付项目及合同面积
    新三   保利物业    128,216.81 193,607.11     /     /
    板挂   嘉宝股份     36,277.93  55,073.67     104    2,172.88在管项目及面积
    牌公    50,036.57  53,640.56     103    1,176.20
    一卡通     在管项目及面积
    司    21,908.88  32,006.40     /    1,200.00
    天骄股份     管理面积
    开元物业     18,963.90  30,955.90     259    2,785.00 签约项目及管理和顾问面积
    公司2014年与部分竞争对手的对比情况如下:
    公司   公司名称    资产总计  营业收入   管理项目   管理面积    备注     名
    类型     (万元) (万元) (个)    (万平米)
    港股   彩生活     159,973.10  38,928.70     796   13,716.40 签约项目及合同面积
    
    筑    管
    建    其
    指    ,
    是    个
    5
    积    2
    面    为
    费   。
    计    量
    积    数
    而   面
    6    0    9    6    1    4    8    0    3    )
    9    2    7    9    9    1    3    9    0    ;
    .    .    .    .    .    .    /    .    /    .    .    筑
    0    3    2    1    0    2    2    1    1    付
    积   建
    面    交
    业    已
    筑   物
    建    含
    于    包
    的   小
    业    (

    上市   中奥到家     27,904.40  36,120.20     149    3,138.90 签约项目及合同面积
    公司   中海物业    194,112.30 216,372.40     /    5,638.40 在管项目建筑面积
    绿城服务    130,231.50 220,456.50     532    6,588.80 已交付项目及合同面积
    A股   碧桂园物业  168,734.90 120,723.71     /    5,124.92 管理面积为计费面积
    拟上   新城悦物业   27,168.98  26,667.06     79    2,432.46 管理项目及合同面积
    市公    32,297.30  39,086.15     106    1,518.09
    南都物业     已交付项目及合同面积
    司
    新三   保利物业     /     /     /     /
    板挂   嘉宝股份     99,246.53  52,796.95     84    1,851.34 管理面积
    牌公    67,200.98  43,174.36     /     /
    一卡通
    司    8,750.27  18,257.86     /     800.00
    天骄股份     管理面积
    开元物业     12,732.94  21,778.91     183    1,756.00 签约项目及管理和顾问面积
    注1:签约项目包含了已交付的项目和已签约但未交付的储备项目;合同面积是指合同中约定的面积,多指物物中可以作为收费依据的面积,一般以单位面积价格(通常以“元/平米·月”的方式)来确定物业收费标准,往往
    注2:名义单价为营业收入与管理面积的商数,仅作估算参考。
    注3:截至2017年6月30日,公司已交付项目数量为224个,其管理面积为3,013.48万平方米,已签约项目
    

理面积为3,820.49万平方米,已中标未签约项目数量为30个,其管理面积约499.48万平方米。
    

    公司与部分竞争对手的偿债能力、资产周转能力、盈利能力、期间费用等情况的对比分析见本招股说明书“第十一节 管理层讨论与分析”之“一、发行人财务状况分析”及“二、盈利能力分析”的相关内容。
(三)发行人竞争优势
    1、机制优势
    南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。相比其他规模化的物业管理公司,南都物业自2007年起便率先实现了市场化运作,不存在地产开发母公司或集团的制约,因而能够做到独立决策,提升对客户的关注度。公司的机制优势使公司在市场上动力充足,竞争能力较强,相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性,使得公司的战略规划得到贯彻与延续,避免了高级管理层波动的风险。
    2、人员与组织优势
    南都物业拥有年轻化的管理团队,高级管理人员主要集中在70后年龄段,中级管理人员主要集中在80后,具有充足的活力与动力,具备良好的创新精神与奋斗精神。公司历来重视组织架构的作用,持续进行组织架构的调整与优化。最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分,使得公司职能部门扁平化,预算绩效独立核算,权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
    公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制,制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系,拥有一支46人的内部培训讲师团队,为员工创造职后再教育的机会,鼓励员工自学提升学历。公司的各项制度与员工关怀举措,都为优化员工结构,提升员工效能,保证公司的团队优势作出了必要的贡献。
    

    3、管理与品牌优势
    南都物业作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位,已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证,具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司3次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前30强,曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位,获得了商业模式创新企业称号。此外,公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号,其品牌价值位列全国前15强,并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。2017年获得中国指数研究院“中国物业服务百强企业”、“市场化运营领先企业”称号。
    公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目,获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域,形成了良好的口碑效应,具有较强的品牌影响力。
    4、项目资源优势
    南都物业自1994年成立至今,通过提供不断更新与优化的服务,积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011年起,南都物业与银泰置地签订了华东区战略协议,全面进军综合商业物业市场,率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。南都物业总结各类项目的服务与管理经验,创造了“南都管家”等服务模式,获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时,提升服务品质,赢得了客户的认可,保证了稳定的项目来源。
    此外,公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作,为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
(四)发行人竞争劣势
    1、市场竞争劣势
    南都物业的主要经营模式为承接物业管理项目,实施物业管理。公司的经营
    
模式较为单一,缺少其他业务来源,不利于形成新型服务业态。目前南都物业旗下的悦都科技刚刚起步,其社区O2O与公司传统物业服务相结合的经营模式仍需接受实践的检验。
    2、规模劣势
    诸多拥有丰富业态结构的企业多为拥有房地产开发母公司的物业管理公司,本身具有较强的资源优势和抗风险能力。此类企业凭借其先发优势与规模优势,在探索物业管理新业态的道路上积累了宝贵的经验。南都物业目前的规模无法尝试全方位、多层次的新型业态结构,这也加大了公司整合商业要素的难度。
    3、资金劣势
    公司目前的业务集中在江浙沪地区,且主要集中在杭州地区。公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行网点布局,因而需要大规模的资金投入。公司目前的账面现金主要是物业费预收账款,以及大量代收水电费,不宜作为投资资金。因此,公司亟需通过股权融资等方式,补充公司业务发展所必须的资金。
四、发行人主要业务情况
(一)主要服务概述
    公司提供的主要服务按业务类型可分为物业服务与增值服务,其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务,具体情况如下:
    1、物业服务
    公司的物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务,服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。
    (1)基础物业服务
    

    基础物业服务按收费方式细分,可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。
    A、包干制物业管理服务
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识,提高自身服务效率。
    B、酬金制物业管理服务
    公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同,但是在收费方式上截然不同。酬金制指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。该种收费方式保证了业主的知情权,有利于财务透明。
    (2)案场服务
    案场服务由公司的案场服务中心负责,提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务,还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等,目前公司也在进行业务拓展,开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。案场服务项目持续的时间一般为三年左右,按照季度收费,定期进行考核。
    (3)顾问咨询服务
    在传统的房地产开发过程中,房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作。但物业一旦投入使用,管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。公司关注到此类市场需求,为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。
    该服务按对象可以分为两类:① 前期物业顾问业务,主要面向房地产开发商、承建商,公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等,为今后物业的投入使用提供意见和建议。② 物业管理顾问咨询业务,主要面向中小型物业公司,公司凭借其二十多年来的管理经验与健全的管理体系,向对方输出管理经验、提供专业化的培训,帮助其培养物业管理团队。
    

    2、增值服务
    增值服务是指公司为了自身经营的需要,增强盈利能力,在物业管理服务之外开展的业务。主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务,与基础的物业管理服务有所区分,具体介绍如下:
  增值服务类别     服务内容
    家政服务     根据客户的个性化需求,为私家区域提供的清洁服务等
    绿化养护    根据客户的个性化需求,为私家区域提供树木、花卉、草坪等植
    物的保养、维护服务
    入室维修     根据客户的个性化需求,为私家区域提供专有部位、专有设施设
    备的维修服务
    拎包入住     为毛坯房或精装修房屋客户,提供“从装修到电器”整体解决方案
    的家装装修服务
    商务服务     为客户提供专业的礼宾、接待服务
    社区商业     以社区范围内的客户为服务对象,以便民、利民,满足和促进居
    民综合消费为目标的属地型商业服务
(二)主要业务流程
    公司的主要业务都是围绕客户需求制定方案、配备设施、组织人员。其中包干制/酬金制物业管理服务与案场服务在业务流程上主要包括:承接流程、管理流程及退出流程,而增值服务是在物业管理服务的基础之上另外开展的经营活动。主要业务流程如下:
    1、包干制/酬金制物业管理服务流程
    服务在前期包括公司营销、项目承接、方案策划、与客户沟通、确定方案、前期物料采购及人员配备几个步骤,以客户的需求为主。在中期的日常监管中,由公司指定的项目负责人对整个项目进行管理,将项目的进展、需求、突发情况等及时向公司汇报,由公司的职能部门按照规定实施解决方案。在后期,项目还
    
要进行核查与评估,通过对客户满意度的调查,及时按照客户提出意见与建议进行整改。
    2、案场服务流程
    案场服务的业务模式比较统一,主要为:接到客户需求、启动团队策划、商务报价、案场筹建、人员招聘、技能培训、日常管理、监督检查、项目完成,最终收到客户确认并收款,这一系列的程序都有相应的制度规定。具体业务流程如下:
    

    3、顾问咨询服务流程
    南都顾问咨询业务主要分为两类:一类是前期物业顾问业务,面向开发商、承建商等;一类是物业管理顾问咨询业务,面向中小型物业管理公司。
    (1)前期物业顾问咨询业务
    南都物业前期顾问服务是根据公司管理层十余年的房地产开发经验以及公司二十多年来对百余家建设单位的房产品物业管理中积累的丰富经验,来帮助建设单位审核规划设计方案、审核施工图纸、监督施工、参与设施设备选型,及时提出注意要点和修改建议,以达到减少建设单位的无效成本投入,提高物业使用者的满意度和管理者的便利性。其主要业务流程如下:
    

    (2)物业管理顾问咨询业务
    公司运用二十多年来的物业管理经验、服务理念、管理体系、规章制度和服务标准,为中小型物业公司提供物业管理顾问咨询服务。通过为具体项目制定物业管理制度、对项目全体物业人员进行系统的专业培训、定期对项目物业服务品质进行监督检查等方法,帮助中小型物业公司快速地打造出一支专业的物业服务队伍,并建立一套完善的物业管理体系。
    本业务包括:非驻场型业务、驻场型业务。前者为理论、经验、体系的输出,后者不仅输出管理经验、管理体系,还将派驻项目经理、专业主管等专业人员常驻项目,协助客户搭建物业服务体系、培养物业管理团队、建立服务标准、供专业化的培训。其主要业务流程如下:
    

    4、增值服务流程
    增值服务是在物业管理服务的基础上开展的多种经营活动,其管理纳入所在的物业管理项目。主要业务流程包括:
    (1)业务筹备:受服务对象与开发商单独委托进行增值业务,详细了解客户需求,制定个性化的服务方案,并将任务分解到各部门、各班组以及个人,力求责任清晰、任务明确。
    (2)预算编制:商业经营中心将根据去年的多种经营收入、公司当年的经营计划,充分考虑预算期内相关因素导致的成本变动,来制定增值服务的预算。预算的具体金额由商业经营中心与各个项目负责人对接确认。
    (3)业务运营及过程监控:与物业管理服务类似,该业务也是交由项目负责人及分管领导管理,并接受每年度公司的监督与审核。
    (4)奖励申报:各项目将每季产生的多种经营业绩报表交由总部经营合约
    
部和财务管理中心核实,由董事长审批,按照利润提成比例发放给相关员工。
    (5)进一步服务方案:根据持续的过程监控及信息反馈,项目组在项目运行过程中不断完善服务方案。
(三)主要经营模式
    1、采购模式
    按照采购对象的种类,可以将公司的采购业务分为物资采购与业务采购。物资采购包括服装及配件、办公用品及家具、清洁用品等,主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务,公司为了降低营业成本,提高品质和顾客满意度,因此将一些业务外包给专业、高效的服务供应商。
    (1)公司部门及负责内容
    公司各职能部门分别负责确定供应商、采购预算、后期反馈等问题,具体如
    
下:
    部门名称     负责内容
    财务管理中心    负责公司各部门/项目的采购预算审核、签订工作,并严格按年
    度预算控制费用支出
    负责提供采购定点供应商,制定采购指导价,审核各部门/项目
    采购管理中心     采购价格及渠道,收集质量反馈及协调处理质量问题,协助各
    部门/项目完成采购实施
    采购物资的部门    负责在预算范围内进行内网申购、到货验收及质量反馈,最后
    对账报销。
    (2)资质要求及招标过程:
    公司主要将在用/常用供应商分为A/B/C三个等级:
    A级供应商为符合公司定点供应商资质要求,与公司签订了年度供货合同,定期结款,送货到指定地点(杭州区域范围内,部分外地可快递)的企业;
    B级供应商为从A级供应商降级的或资质不完全符合公司定点供应商要求,送货到指定地点(部分区域可送货),有固定供货价格的报价单,在用/常用供应的企业;
    C级供应商为不符合B级供应商定义,但为在用/常用供应商,或符合B级供应商定义,但尚未使用的备选企业。
    对于供应商的选择,南都物业优先考虑资质齐全的专业服务公司。对方的资质等级、信誉情况、近三年的类似业绩情况,都在公司的考虑范围内。
    若公司采取招标的方式选择供应商,在招标的过程中,公司将成立招标工作领导小组,一般由公司领导、中心总监为常任成员,相关区域总监和项目经理为非常任成员,如招标项目为工程或环境类可邀请相关工程或环境的专业人士作为临时人员参与工作。领导小组通过打分的方式,对投标人的方案、标书及答辩过程进行评估,结合项目的具体要求,确定最终的供应商。
    (3)后期管理
    公司将会进行后期跟踪,由项目人员、专业人员、经营合约部共同调查所采购的物资/服务的质量是否合格,结合各方的满意度来评估是否继续与该供应商合作。另外,公司设立了《奖罚制度》,以防采购中出现多购、勿购、收受贿赂、
    
虚报账单等违规情况。整个采购过程中,公司优先选择性价比高的采购渠道,致力于在保证质量的前提下降低公司采购成本。
    2、生产模式
    物业管理行业的生产过程即提供服务的过程。公司以客户需求为导向,在生产过程中主要关注两个方面:一方面是对设备的关注,确保各项目的设施、设备状况良好;一方面是对服务的关注,通过质量管理体系与人力资源管理体系,对员工进行培训、督导及奖罚,保证服务优质。前者由工程管理中心负责统一调度,项目负责人现场实施解决方案;后者则是需要按照客户所需,执行标准且灵活的服务流程,具体如下:
    (1)调研阶段
    客户的需求始终是公司工作的出发点,在了解客户的需求的基础上,公司会认真进行比对、分析,针对不同的客户类型制定个性化的服务方案。
    (2)执行阶段
    公司严格按照服务方案的内容提供相应服务,针对服务期间客户反映的问题能够做到及时解决,且由项目负责人向公司反馈。
    (3)监督阶段
    在项目执行阶段,公司定时派专人督导,对项目进行检查。每年度公司进行客户满意度调查,对服务进行自检和改进。
    3、营销模式及退出机制
    公司成立了营销中心,负责市场调研分析与项目开发管理。
    (1)业务拓展
    在合作客户  公司在各个事业部中设置二级营销人员,制定了《二级营销管理制度》,以扩大项目信息收集和承接渠道,有助于项目层级的拓展与项目续约。由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训,由各个事业部/分公司的营销团队负责建立并带领二级营销团队执行各项任务。具体架构如下:
    

    新客户拓展  公司对于新客户的拓展主要有两个部分,其一,是对于一些知名企业,公司会密切关注,分析客户需求,主动进行拓展;其二,是对于其他客户,由于南都物业在市场上的知名度较广、服务质量较高,因此许多新的客户主动找南都物业合作。
    媒体平台  近年来,公司扩大自有媒体平台,由品牌文化中心进行统筹,对官方网站、微信、杂志、报刊等实行制度化有效管理。除此之外,公司还积极参与公益类、社区联动类活动,如红五月便民增值活动、小黄人公益活动等,树立企业在公众心中良好的形象,提高知名度。
    (2)规划与布局
    品牌定位:公司的物业服务分为两大品牌,分别针对中高端及顶级项目,分别为南都物业品牌与南都管家品牌:i)南都物业品牌主要面向中高端物业项目,通过公共界面的客户服务、安全服务、工程服务、环境服务、装修管理、消防管理以及社区文化活动的推广,为业主创造安全、舒适、和谐的居住环境。(ii)南都管家品牌主要面向顶级物业项目,如豪宅、顶级商业项目等,在公共服务的基础上,结合五星级酒店系统化的服务管理模式,实施一对多的人性化服务。
    区域布局:公司为降低风险、保证业务的稳定,一般随着合作伙伴的外拓进行异地业务的发展。未来,公司将会主动拓展,积极在各地建设营销网点,拓展区域重心在长三角(浙江、上海、江苏南部),北京为中心的北部区域,成都与重庆为中心的西部区域。
    (3)退出机制
    

    项目退出机制的完善对于整个项目的完整性和经济效益来说十分重要。公司规定由区域总监来负责项目退出的工作计划,项目负责人负责各项退出工作的实施,公司的其他部门,如财务管理中心、人力资源中心、总经办等,协同合作,负责人员的安置、物业费的追缴与设备回收。
    退出以后,公司将与客户或交接的单位签署相关协议,保证整个项目能够顺利结项。
    4、定价机制及盈利模式
    物业服务的定价模式与物业项目的类型或房屋的性质相关,对此,各地政府部门做出了详细的规定。一般来说,普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,有定价权限的政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。除此以外的其他物业项目,如别墅、商铺、办公楼、以及非前期的普通住宅物业服务等,实行市场调节价,由物业管理公司与业主基于市场价格共同商定。
    具体的收费标准,由公司与开发商或业主自行商定,按照政府的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
    南都物业严格执行在管项目所在地政府制定的《物业服务收费管理办法》,再依据项目的类型、服务、所在地等因素,采用市场定价法和成本测算法两种方法对所提供的物业服务进行定价。
    (1)市场定价法
    公司考察标的物业周边同档次物业的费用水平,并以此为依据进行定价的方式称为市场定价法。
    (2)成本测算法
    一般情况下,基础物业服务的成本主要包括人工支出、公共区域水电费支出、公共环境维护支出、公用设备维护保养、办公费用、税金、管理费用等。根据所提供的物业服务的成本加上一定比例的利润,从而得出物业服务的价格。
    通常针对不同类型的业主单位,公司会采用不同的定价机制。对于小业主单位(销售型物业),由于业主较多,对物业服务的价格较为敏感,通常采用市场定价法与成本测算法相结合的方式进行定价。首先考察周边市场价格确定初步定
    
   
   价,然后通过成本测算法来判断项目是否有赢利空间,从而确定项目的可行性。
   在进行市场定价法确定价格时,采用的参考物业价格,一定程度上取决于公司及
   业主对该处物业的市场定位。相同的市场定位不仅是公司与业主对价格达成一致
   的前提,也是决定物业服务品质,同时影响成本的重要因素。
    对于大业主单位,公司多采用成本测算法进行定价。首先,业主提出服务内
   容与标准的要求。随后,公司按照业主的诉求,进行提供相应服务所需成本的测
   算。最后根据测算结果,加上一定比例的利润,对业主进行报价。
    对于包干制的项目而言,公司对业主的收费是相对固定的,其利润来源于公
   司对成本的控制,其收费超过成本的部分,形成公司的盈利。对于酬金制的项目
   而言,由业主来承担服务过程中的成本,公司获得的酬金由双方通过协议约定。
   (四)主要业务销售情况
    1、主要业务销售收入情况
    公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务,报告期
   内,物业管理服务与增值服务的销售收入及占比情况如下表所示:
    单位:万元
    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度
    类型
    金额     占比     金额     占比     金额     占比     金额     占比物业管理服务   34,830.78   93.12%   54,184.71    94.09%   44,937.99    95.67%   36,348.72    93.45%
   增值服务    2,573.48    6.88%    3,406.07    5.91%    2,032.04    4.33%    2,549.67     6.55%
    合计    37,404.25  100.00%   57,590.78  100.00%   46,970.03  100.00%   38,898.39  100.00%
    其中,物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场
   服务和顾问咨询服务,其销售收入及占比情况如下表所示:
    单位:万元
    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度
    类型
    金额     占比     金额    占比    金额    占比    金额    占比包干制物业管理服务收入    30,576.76     87.79% 45,480.14  83.94% 40,243.14  89.55% 32,917.44  90.56%
    
   酬金制物业管理服务收入    292.90     0.84%   494.10   0.91%   425.28   0.95%   297.32   0.82%
    案场服务收入    3,920.09     11.25% 8,070.62  14.89% 4,100.01   9.12%  2,986.87   8.22%
    顾问服务收入    41.04     0.12%   139.86   0.26%   169.56   0.38%   147.10   0.40%
    合计    34,830.78    100.00% 54,184.71 100.00% 44,937.99 100.00% 36,348.72 100.00%
    关于销售收入结构的具体分析,参见本招股说明书“第十一节 管理层讨论与
   分析”之“二、盈利能力分析”之“(一)营业收入分析”。
    2、前五名项目销售情况
    报告期内,公司向前五名管理项目销售金额占当期主营业务收入的情况如下
   表所示:
    年度    序号     项目名称     营业收入(元)    占当期主营业务收入
    的比例2017年    1     启东长岛案场     12,145,473.57     3.25%
   1-6月     2     成都银泰城     9,194,036.34     2.46%
    3     杭州银泰城     8,436,061.20     2.26%
    4     东方润园     8,007,900.25     2.14%
    5     阿里巴巴     7,896,406.79     2.11%
    小计     45,679,878.15     12.21%
    2016     1     启东长岛案场     36,487,413.78     6.34%
    2     杭州银泰城     17,653,820.04     3.07%
    3     阿里巴巴[注1]     13,772,503.27     2.39%
    4     海宁银泰城     13,073,748.54     2.27%
    5     东方润园     12,317,795.95     2.14%
    小计     93,305,281.58     16.20%
    2015     1     杭州银泰城     19,822,969.97     4.21%
    2     东方润园     15,109,574.39     3.21%
    3     海宁银泰城     13,162,687.71     2.80%
    4     阿里巴巴园区     11,418,939.91     2.43%
    5     财富金融中心     10,834,506.59     2.30%
    小计     70,348,678.57     14.94%
    2014     1     杭州银泰城     23,650,999.15     6.05%
    2     东方润园     16,385,377.43     4.19%
    3     财富金融中心     10,629,479.46     2.72%
    4     海宁银泰城     10,571,229.98     2.70%
    5     阿里巴巴园区     10,448,539.86     2.67%
    小计     71,685,625.88     18.34%
    

    注1:阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目,由于两个项目与同一大业主签订在一个合同内,故此处合并计算。
    报告期内,公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的50%或严重依赖于少数客户的情况。前五名项目中,杭州银泰城、成都银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军控制的企业,参见“第七节 同业竞争与关联交易”之“四、关联交易情况”之“(一)报告期内的经常性关联交易”中的相关内容;海宁银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军参股的企业。除此之外,公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员,主要关联方,持有公司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
    3、主要客户销售情况
    报告期内,公司向主要客户销售金额占当期营业收入总额的情况如下表所示:
    2017年1-6月
    单位:元序号     客户名称     项目名称     销售收入    占当期主营业务
    收入的比例1     启东崇和置业有限公司     绿地启东长岛     16,133,518.13     4.31%2     阿里巴巴(中国)网络技术公司     阿里巴巴     7,896,406.79     2.11%3     金华市传云物联网技术有限公司     金义园区     6,387,440.44     1.71%4     杭州华三通信技术有限公司     H3C基地     5,493,965.74     1.47%5     传富置业(成都)有限公司     成都银泰城     4,174,017.35     1.12%6     海宁银泰置业有限公司     海宁银泰城     3,910,165.17     1.05%7     杭州银泰购物中心有限公司     城西银泰     2,929,474.53     0.78%8     东华大学     东华大学     2,776,093.29     0.74%9     杭州裕廊腾飞科技有限公司     新加坡杭州科技园     2,516,165.39     0.67%10     河南绿地商城置业有限公司     绿地公园城     2,493,344.99     0.67%
    小计     54,710,591.82     14.63%
    2016年度
    单位:元
    
序号     客户名称     项目名称     销售收入    占当期主营业务收
    入的比例1     启东崇和置业有限公司     绿地启东长岛     37,619,312.83     6.53%2     阿里巴巴(中国)网络技术公司     阿里巴巴     13,772,503.27     2.39%3     杭州华三通信技术有限公司     H3C基地     10,453,258.32     1.82%4     海宁银泰置业有限公司     海宁银泰城     8,945,173.40     1.55%5     杭州银泰购物中心有限公司     城西银泰     6,429,302.22     1.12%6     杭州市住房保障办公室     田园租赁房     5,610,244.26     0.97%7     杭州龙翔商业发展有限公司     湖滨银泰龙翔里     5,136,169.40     0.89%8     上海绿地施湾置业有限公司     东海岸沃尔玛     4,231,073.72     0.73%9     杭州之江创意园开发有限公司    凤凰创意国际、    4,180,315.17     0.73%
    凤凰创意大厦
 10     恒生电子股份有限公司     恒生大厦     3,789,573.75     0.66%
    小计     100,166,926.34     17.39%
    2015年度
    单位:元序号     客户名称     项目名称     销售收入    占当期主营业务收
    入的比例1     阿里巴巴(中国)网络技术公司     阿里巴巴     11,418,939.91     2.43%2     杭州华三通信技术有限公司     H3C基地     10,634,923.71     2.26%3     海宁银泰置业有限公司     海宁银泰城     10,378,793.63     2.21%4     杭州银泰购物中心有限公司     城西银泰     7,952,718.03     1.69%5     杭州龙翔商业发展有限公司     湖滨银泰龙翔里     6,922,196.39     1.47%6     杭州市住房保障办公室     田园租赁房     5,786,888.94     1.23%7     杭州欣盛嘉业房地产开发有限公    东方福邸     5,430,650.94     1.16%
    司
  8     杭州之江创意园开发有限公司    凤凰创意国际、凤    4,464,909.65     0.95%
    凰创意大厦
  9     杭州银耀百货有限公司     银耀百货     4,222,888.65     0.90%10     杭州市中策职业学校     中策职高     3,746,076.00     0.80%
    小计     70,958,985.85     15.11%
    2014年度
    单位:元序号     客户名称     项目名称     销售收入    占当期主营业务收
    入的比例1     阿里巴巴(中国)网络技术公司     阿里巴巴     10,448,539.86     2.69%2     海宁银泰置业有限公司     海宁银泰城     9,949,719.02     2.56%3     杭州华三通信技术有限公司     H3C基地     9,105,009.35     2.34%
    
   
    4     杭州银耀百货有限公司     银耀百货     4,419,235.00     1.14%
    5     湖州银佳百货有限公司     银佳百货     3,914,256.50     1.01%
    6     杭州银泰购物中心有限公司     城西银泰     3,502,337.03     0.90%
    7     杭州市陈经纶体育学校     陈经纶体校     3,381,458.00     0.87%
    8     杭州欣盛嘉业房地产开发有限公    东方福邸     3,238,411.13     0.83%
    司
    9     杭州市中策职业学校     中策职高     3,161,179.00     0.81%
    10     杭州市住房保障办公室     田园租赁房     2,668,481.27     0.69%
    小计     53,788,626.16     13.84%
    注:启东崇和置业有限公司的绿地启东长岛项目包括启东长岛案场、部分前期物业等若干相关项目。以上项目收入不包含小业主收入。
    4、主要业务销售量及价格变动情况
    (1)报告期内各期按物业类型的项目数量、面积、单价、收入、毛利
    公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目,其他项目主要为学校及厂房。
    报告期内,公司已签约项目按照物业类型区分,每期末的项目数量及管理面积情况如下:
物业    2017年6月30日     2016年12月31日     2015年12月31日     2014年12月31日类型   项目  面积(平方米)  项目  面积(平方米)  项目  面积(平方米)  项目  面积(平方米)
    (个)     (个)     (个)     (个)
住宅     137     26,289,486    116     22,261,170    101     19,484,885     87     16,970,021办公     63     6,135,356     47     4,914,016     41     4,250,400     36     3,795,136商业     31     3,846,118     23     3,231,486     16     2,146,444     14     1,537,384其他     34     1,933,893     17     1,073,658     5     558,015     4     379,177合计     265     38,204,853    203     31,480,330    163     26,439,744    141     22,681,718
    报告期内,公司签约的项目数量及面积总额逐年增长,2015年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。
    报告期内,公司已交付项目按照物业类型区分,每期末的项目数量及管理面积情况如下:
物业    2017年6月30日     2016年12月31日     2015年12月31日     2014年12月31日类型  项目    项目    项目    项目
    (个) 面积(平方米) (个) 面积(平方米) (个) 面积(平方米) (个) 面积(平方米)住宅     116     20,985,834     84     14,601,874     68     11,230,554     58     10,553,718
    
   办公     56     4,722,302     45     4,191,676     39     3,674,621     32     2,756,137商业     24     2,559,747     19     2,385,442     15     1,724,470     12     1,491,828其他     28     1,866,893     11     1,003,958     5     558,015     4     379,177合计     224     30,134,776    159     22,182,950    127     17,187,660    106     15,180,860
    利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算,公司在管项目的加权平均价格情况如下表所示:
    物业类型    单价(元/平方米·月)
    2017年1-6月     2016年     2015年     2014年
    住宅     1.97     2.17     2.23     2.15
    办公     5.29     5.57     4.78     4.71
    商业     5.80     4.44     4.27     4.62
    其他     1.59     2.25     4.41     4.10
    平均单价     2.44     2.79     2.83     2.77
    公司签订的物业服务合同,其价格按照政府指导价或市场价格制定。对于单个项目来说,合同期间其物业服务价格基本固定。但是随着人员工资薪酬的提高,公司新增项目的单价也有一定程度的提升。
    报告期内,各类项目平均单价的波动,主要是由每年新增项目的单价不同所致。对于商业类项目,2015年该类型的单价较2014年降低了7.58%,是由于2015年签约的两个项目所提供的服务,一为保安消防,二为工务方面的服务,其单价较2014年商业类项目平均单价降低了51.73%、71.21%,但新增面积占2014年商业类项目总面积的3.43%、6.50%,造成2015年商业类项目的平均单价有一定的下降。2017年1-6月,由于成都银泰城项目新交付了一批单价较高的物业,占商业类物业面积的10%以上,使得公司商业类项目的单价较之2016年有明显的提升。2016年之前的其他类型物业项目主要为政府、学校类项目,单价在5-10元/平方米·月左右,物业单价较高,但占地面积小,对后期单价的影响较小。2016年公司新签约的几个园区、厂房类项目,占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右,而其平均单价仅为1.64元/平方米·月,因此大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。2017年1-6月新增统计了公司于2016年底收购的采林物业的项目,由于采林物业的在管项目平均单价为1.23元/平方米·月,其面积占比约为23.84%,因此导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。
    报告期内各期,公司包干制物业管理服务的收入情况如下:
    

    单位:万元类型    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度
    金额     占比     金额     占比     金额     占比     金额     占比住宅     17,049.79    55.76%  23,985.85    52.74%  19,161.79    47.62%  15,779.97    47.94%办公     7,724.33    25.26%  13,737.27    30.20%  11,506.07    28.59%   8,905.06    27.05%商业     3,738.92    12.23%   6,772.48    14.89%   5,812.84    14.44%   5,464.25    16.60%其他     2,063.71     6.75%     984.55    2.16%   3,762.44     9.35%   2,768.16    8.41%合计     30,576.76   100.00%  45,480.14  100.00%  40,243.14  100.00%  32,917.44  100.00%
    包干制物业管理服务主要包括住宅、办公、商业与其他四类。住宅主要系多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅等;办公主要系商务楼、政府办公楼、产业园区等;商业主要系购物中心、百货大楼、商业综合体等;其他主要系学校、前期物业项目等。
    2015年新增22个物业项目,其中包干制项目21个,酬金制项目1个。包干制项目中,住宅类项目新增13个,办公类项目新增5个,商业类项目新增2个,其他类项目新增1个。
    2016年新增40个物业项目,全部为包干制项目,其中住宅类项目新增15个,办公楼项目新增6个,商业类项目新增7个,其他类项目新增12个。
    2017年1-6月新增62个物业项目,其中通过并购采林物业新增53个物业项目。新增的项目中,住宅类项目新增21个,办公类项目新增16个,商业类项目新增8个,其他类项目新增17个。
    报告期内各期,公司包干制物业管理服务的毛利情况如下:
    单位:万元
    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度项目
    毛利     占比     毛利     占比     毛利     占比     毛利     占比住宅    3,151.22   47.48%    4,443.29    43.34%    4,617.47    42.80%   2,959.86    40.43%办公    2,068.54   31.17%    3,695.33    36.04%    3,502.77    32.47%   2,262.95    30.91%商业    1,264.93   19.06%    2,038.85    19.89%    2,031.70    18.83%   1,719.73    23.49%其他    152.34    2.30%     74.70     0.73%     635.73     5.89%     378.17     5.17%合计    6,637.02  100.00%   10,252.16   100.00%   10,787.66   100.00%   7,320.70   100.00%
    
 
    报告期各期,包干制物业管理服务毛利分别为7,320.70万元、10,787.66万元、10,252.16万元与6,637.02万元。包干制物业管理服务毛利增加,主要系签约物业项目数量增加导致。
    2015年包干制物业管理服务毛利较2014年增加3,466.96万元,主要系物业项目增加导致。2015年新签约22个物业项目,其中包干制项目21个,酬金制项目1个。包干制项目中,住宅类项目新增13个,办公类项目新增5个,商业类项目新增2个,其他类项目新增1个。
    2016年包干制物业管理服务毛利较2015年减少535.50万元,主要系虽然2016年物业项目有所增加,但是从2016年5月起公司开始缴纳增值税,因此确认的营业收入中不包含物业费中增值税部分,因此导致包干制物业管理服务毛利略有下降。
    2017年1-6月包干制物业管理服务毛利较上年同期增加1,258.14万元,主要系物业项目增加导致。
    (2)报告期内各期按地区的项目数量、面积、单价、收入、毛利
    报告期内,公司项目按照地区区分,每期末的项目数量及签约面积情况如下:
    2017年6月30日 2016年12月31日 2015年12月31日 2014年12月31日
    所在区域     项目 面积(平方  项目  面积(平方  项目  面积(平方  项目  面积(平方
    (个)     米) (个)    米)    (个)    米)    (个)    米)
    杭州市     132  16,450,086    129 16,751,825    107 14,975,030     90 12,368,289浙江省(除杭州市)     49   9,335,852     47  8,866,063     38  6,930,893     36  6,417,609
    江苏省    41   5,524,741     15  3,393,282     10  1,707,784     9  1,644,426
    上海市     26   2,741,567     10  1,341,284     6    875,738     4    636,232
    山东省     2     343,014     0     0     2  1,494,000     2  1,494,000
    四川省    1     421,974     1     71,505     0     0     0     0
    河南省     1     536,904     1    536,094     0     0     0     0
    湖南省     1     596,749     1    596,749     0     0     0     0
    安徽省    4     604,728
    北京市     1     153,537
    陕西省     4     543,759
    重庆市    3     951,942
    合计     265  38,204,853    204 31,556,802    163 25,983,445    141 22,560,556
    利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算,公司在管项目的加权平均价格情况如下表所示:
    所在区域     单价(元/平方米·月)
    

    2017年1-6月     2016年     2015年     2014年
    杭州市     3.12     3.17     3.13     3.16
    浙江省(除杭州市)     2.13     2.08     2.09     2.10
    江苏省     1.27     1.85     1.59     1.56
    上海市     2.60     5.33     6.82     8.85
    山东省     --     --     0.60     0.60
    四川省     11.87     8.85     --     --
    河南省     --     --     --     --
    湖南省     --
    安徽省     0.62
    北京市     --
    陕西省     1.50
    重庆市     1.32
    平均单价     2.44     2.79     2.83     2.77
    注:公司部分已签约项目由于未交付或未进行可计费面积测绘,因此无加权单价数据。
    报告期内各期,公司按照区域划分的主营业务收入构成情况如下:
    单位:万元
    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度地区
    金额     占比     金额     占比     金额     占比     金额     占比杭州市     21,732.10    58.10%  40,268.61   69.92%  36,288.81    77.26%  31,910.19    82.03%浙江省(除杭
    6,578.46    17.59%   8,963.07   15.56%   7,517.90    16.01%   5,355.70    13.77%州市)
  江苏省     2,349.69     6.28%   5,588.59    9.70%   1,550.95    3.30%   1,201.96     3.09%上海市     4,031.87    10.78%   2,207.78    3.83%   1,445.98    3.08%     172.54     0.44%山东省     -     0.00%     166.39    0.35%     258.00     0.66%四川省     1,038.19     2.78%     303.64    0.53%
  河南省     539.13     1.44%     259.09    0.45%
  重庆市     277.23     0.74%
  陕西省     610.08     1.63%
  安徽省     247.50     0.66%
  合计     37,404.25  100.00%  57,590.78  100.00%  46,970.03  100.00%  38,898.39  100.00%
    公司主营业务主要集中杭州地区。报告期内,公司于杭州地区的收入占比最
    
高,分别为82.03%、77.26%、69.92%与58.10%,符合公司扎根杭州,辐射全国的战略,其他地区以嘉兴、绍兴、宁波、上海、苏州、南通、成都、郑州、西安、重庆等地区为主。报告期内,公司逐年扩大杭州地区以外的物业收入。
    报告期内各期,公司按照区域划分的主营业务毛利构成情况如下:
    单位:万元地区    2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度
    毛利     占比     毛利     占比     毛利     占比     毛利     占比杭州市     5,798.53    59.09%  11,246.16   72.03%  10,915.37    78.04%   8,659.53    83.39%浙江省(除   1,429.97    14.57%   2,173.31   13.92%   2,081.41    14.88%   1,293.15    12.45%杭州市)
 江苏省     714.42     7.28%   1,529.58    9.80%     456.86    3.27%     288.92     2.78%上海市     1,273.67    12.98%     702.90    4.50%     483.71    3.46%     52.20     0.50%山东省     -     49.60    0.35%     90.80     0.87%四川省     480.29     4.89%    -108.16    -0.69%
 陕西省     78.89     0.80%
 重庆市     77.10     0.79%
 安徽省     32.81     0.33%
 山西省     -8.45     -0.09%
 河南省     -64.78     -0.66%     70.03    0.45%
  合计     9,812.46   100.00%  15,613.81  100.00%  13,986.95  100.00%  10,384.60  100.00%
    公司按照区域划分的主营业务毛利情况与主营业务收入情况基本一致,主营业务毛利主要集中在杭州,并逐年向杭州以外的地区扩张。2016 年四川省主营业务毛利为负,主要系公司在四川省新承接了物业项目,为了积极开拓西南地区市场,公司配置的业务人员比较完整,人员投入较大,因此在项目初期略有亏损。随着成都银泰城项目的陆续交付,四川省的经营开始盈利。
    (3)报告期内各期间新委聘、新交付、终止的明细变动情况
    报告期内各期,公司新委聘、新交付、终止的物业项目情况如下:
    单位:个
   项目     2017年1-6月     2016年     2015年     2014年新委聘     16     42     27     18新交付     23     34     26     29新并购     53(49)【注】
   终止     7     2     5     4
    
  
    注:新并购的采林物业53个项目中有4个尚未交付,因此截至报告期末,采林物业为公司增加了53个已签约项目和49个已交付项目。
    截至目前,公司已委聘但未交付的主要项目如下表所述:
序号     项目名称     建筑面积     年签约额    签约时间     拟交付时间
    (平方米)     (元)
 1     新茂轻纺城     134,008     4,213,449    2013年7月     待定2     怡丰城     201,881     4,356,455    2013年12月     待定3     逸林雅苑     31,701     1,799,822    2014年7月     待定4     好学府(金隅学府)     76,679     3,257,712    2015年7月     2018年1月5     春风江南府     113,033     2,060,000    2015年9月     2017年12月6     江南大厦     63,358     4,226,626    2015年10月     2017年10月7     嘉桂轩(时尚公馆)     281,062     8,375,150    2015年12月     2018年6月8     北辰·奥园     317,540     8,168,009    2016年5月     2018年3月9     江南世家二期     401,043     6,300,000    2016年6月     2018年12月10     南都璟园南区     25,290     1,067,213    2016年6月     2018年6月11     绿地璀璨天城     536,904    13,693,211    2016年6月     2018年9月12     绿地汇中心     31,000    10,994,200    2016年7月     2018年3月13     恒祺商务中心     161,096     5,978,164    2016年7月     2018年5月14    理想银泰城(2、3期)     418,005    14,367,643    2016年7月     2018年6月15     碧水豪园(府上)     76,674     1,382,006    2016年8月     2017年12月16     长九珊瑚沙项目     344,198    10,095,221    2016年9月     2018年12月17     柯桥世贸中心     135,168     3,779,259    2016年10月     待定18     海宁工人路商业中心     257,000     7,512,958    2016年10月     2017年10月19     西湖春天     596,749    11,175,827    2016年11月     2018年6月20     绿地海珀云翡     153,537     6,360,000    2017年1月     2018年12月21     启东新村沙B-02地块     339,599     8,354,000    2017年4月     待定22     启东新村沙B-03地块     451,323    13,622,000    2017年4月     2018年12月23     启东新村沙B-06地块     229,318     6,697,200    2017年4月     2017年12月24     启东新村沙B-08地块     236,332     6,733,100    2017年4月     待定25     华策中心     126,147     5,956,034    2017年5月     2018年9月26     绿地虹口缤纷城     86,693     4,000,000    2017年5月     2018年5月27     飞鸟客     257,923     4,329,470    2017年5月     2018年6月28     高塘和苑     83,495     2,039,035    2017年6月     2017年12月29     绿地国际花都1、2期     93,014     2,525,601    2017年6月     2019年6月30     绿地柏轩花园     130,000     2,899,000    2017年7月     2020年6月
    
 31     杭州湾38-40号地块     380,000     8,190,000    2017年8月     2019年12月32     西溪银泰购物中心     190,000    19,461,356    2017年9月     2017年11月33     淘宝城西溪三期商业     30,000    11,696,145    2017年10月     2017年11月
    以上项目交付时间间隔较长的原因系相关政策规定房产项目领取预售许可证之前必须签订物业服务合同,确定物业服务公司及物业费标准,因此导致物业服务合同签订期与交付期之间一般有2年左右的间隔。部分项目由于建造工期等原因,尚未明确交付时间。
    报告期内,公司新委聘及新交付的项目数量较多,新业务的承接能力较强,终止的项目数量较少,项目的持续性较好,因此2016年项目数量及管理面积有较大幅度的增长。
    综上,公司承接项目能力较强,业务地区范围也不断扩张,报告期内,委聘的物业项目数量持续增加,并且物业项目的持续性较好,与客户保持了良好的持续合作关系。随着管理项目的增加,公司在报告期内保持了收入的稳定增长。
    (4)报告期末按到期日的合同情况
    报告期末,按到期日的合同数量、面积、单价、合同金额情况如下:
    按到期日    合同数量     合同面积     合同单价     合同金额
    (个)    (万平方米)    (元平方米月)/    ·    (万元)(注2)无固定期限项目(注1)     132     2,433.97      2.90      38,481.13
    2017年底    50     424.33      2.25      3,524.07
    2018年底     42     361.65      5.75      3,286.69
    2019年及以后     41     600.54      2.45      1,009.14
    注1:物业公司与建设单位签订前期物业服务合同,通常约定合同有效期至业主委员会(以下简称“业委会”)成立,待业委会成立后再由业委会决定续签或者更换物业公司。由于业委会成立需要满足入住率、交付时间等要求,因此业委会成立时间存在不确定性,前期业务合同没有固定的有效期限。
    注2:公司签订的物业合同类型中主要包括约定面积、单价的合同和约定服务总金额的合同。此处合同金额统计的是约定服务总金额的物业合同中截止报告期末尚未执行完毕将在报告期后每年执行的金额。无固定期限项目的合同未约定固定合同金额,此处根据项目的收费面积及收费单价相乘计算得出合同金额。
    截止2017年6月末,公司签约项目共265个,合同面积共3,820.49万平方米,其中132个项目无固定服务期限,占项目总数的比例为49.81%,占合同面积的比例为 63.71%,占比较大。该类物业项目无明确的到期时间,通常服务期限较长,短时间内终止的可能性较小,因此可以保障公司未来收入得以有效持续。
    
报告期内,公司每年均有新委聘项目以及新交付项目,业务地区范围也不断扩张,同时原有项目中终止的情形较少。鉴于物业服务项目本身期限较长、稳定性较强的特点,以及公司较强的业务扩展能力,公司未来收入发展趋势较为稳定。
    (5)报告期内续签及物业费收缴情况
    报告期内,公司平均收缴率、平均续约率与百强企业的对比情况如下表所示:
    项目     2016年     2015年     2014年
    百强收缴率【3】     94.10%     94.09%     93.02%
    公司当年收缴率【1】    83.76%     85.13%     82.71%
    公司累计收缴率【2】    90.57%     95.92%     97.34%
    百强续约率    98.21%     98.80%     98.82%
    公司续约率【4】    98.77%     96.45%     96.85%
    注1:公司当年物业费收缴率按照收缴金额计算,当年物业费收缴率=已收当年物业费÷当年实际应收物业费×100%。当年实际应收物业费=当年应收物业费金额-当年减免物业费金额。减免物业费金额包括开发商空置房物业费折扣金额,以及经业主和物业服务公司协商后的物业费减免。开发商未出售部分为空置房屋,该部分物业费用按照《物业管理条例》由开发商缴纳。按行业惯例,相应空置房物业费减免存在两种约定方式:第一,物业服务合同约定空置房物业费折扣力度;第二,开发商向物业服务公司提出空置房物业费减免申请,结合实际经营情况,经双方协商后报物业服务公司审批。对于业主而言的物业费减免,包括服务内容的调整或客户针对服务质量提出调整物业费的要求等。
    注2:公司累计物业费收缴率的计算公式为:累计物业费收缴率=各期累计已收当年物业费÷当年实际应收物业费×100%。上表中累计已收物业费为每期产生的实际应收物业费截至2017年6月30日的累计收缴金额(例如,2016年累计收缴率为2016年当年产生的实际应收物业费从2016年初至2017年6月底的累计收缴情况,而2014年累计收缴率为2014年当年产生的实际应收物业费从2014年初至2017年6月底的累计收缴情况)。由于累计期的逐年减少,导致2016年的收缴率相对往年而言暂时较低。
    注3:以上百强数据来源于中国指数研究院发布的历年中国物业服务百强企业研究报告,相关研究报告并未公布收缴率的计算公式。
    注4:公司续约率的计算公式为:当年续约率=(1-当年撤场项目数÷上年末签约项目数)×100%。
    

    公司当年收缴率体现了公司物业管理项目的首年收缴情况,由于物业项目存在一定的合理催收期,首年收缴率在80%左右,而累计收缴率则随着时间的推移,公司通过不断收取历史欠缴的物业费,使得往年的收缴率逐步提升,从而更真实反映了项目回款的比例,且更早期的物业项目由于后续物业费回款累计期较长,因此其收缴率会高于近期年份的收缴率。从2014年的累计收缴率情况来看,公司的项目回款情况较好。
    公司报告期内维持了较低的项目撤场率,使得项目的续约率较高,与百强企业相比较为接近。
    综上所述,公司项目平均单价在其主要业务区域浙江省高于平均值,体现了公司具备实施中端以上物业项目的管理能力。公司保持了较高的项目累计收缴率和续约率,使得公司的业务收入较为稳定,具备一定的可持续性和抗风险能力。(五)主要成本及其供应情况
    公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。物资采购可进一步细分为办公家具、客服用品、秩序用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿舍用品、食堂用品、洗衣房用品等;业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。整个市场完全竞争,供应充足。
    1、前五名供应商采购情况
    报告期内,公司各期前五名供应商及采购情况如下:
年份   序号     供应商名称     采购金额(元)     占营业成本金额之比2017    1     杭州北秀保安服务公司     25,799,937.99     9.33%年    2     杭州明邦保安服务公司     17,321,218.42     6.27%1-6    3     杭州市安保服务集团有限公司     9,934,366.06     3.59%月    4     浙江德邦保安服务有限公司     5,820,243.21     2.11%
    5     浙江震霆装饰设计工程有限公司     5,580,000.00     2.02%
    小计     64,455,765.68     23.32%2016    1     杭州北秀保安服务公司     32,498,601.12     7.72%
    2     杭州明邦保安服务公司     28,167,671.88     6.70%
    3     杭州市安保服务集团有限公司     14,300,402.59     3.40%
    4     上海镜新保洁有限公司     11,248,700.88     2.67%
    5     上海庆管物业管理有限公司     10,890,494.31     2.59%
    小计     97,105,870.78     23.08%
    
    
    2015    1     杭州市保安服务总公司     6,984,063.26     2.11%
    2     杭州明邦保安服务公司     5,685,248.00     1.72%
    3     上海重望物业管理服务有限公司     3,211,987.98     0.97%
    4     上海瑞庭物业管理服务有限公司     2,788,275.99     0.84%
    5     杭州捷丽世纪物业管理有限公司     2,722,377.35     0.82%
    小计     21,391,952.58     6.47%
    2014    1     杭州市保安服务总公司     5,015,045.40     1.75%
    2     杭州盛世行环境工程有限公司     2,147,680.00     0.75%
    3     杭州捷丽世纪物业管理有限公司     1,911,533.40     0.67%
    4     上海智诺酒店管理有限公司     1,680,000.00     0.59%
    5     杭州兵瑶服饰有限公司     1,541,122.00     0.54%
    小计     12,295,380.80     4.29%
    公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的50%或严重依赖
    于少数供应商的情况。公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员,主要关
    联方,持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。
    2、主要供应商及公司向其采购情况
    (1)公司报告期内按采购对象对外采购情况如下:
    单位:万元项目     2017年1-6月     2016年度     2015年度     2014年度
    金额     占比     金额     占比     金额     占比     金额     占比服务采购     10,281.26     61.38%     13,482.17   65.19%  2,965.09   33.40%  1,381.94   19.34%工程材料     605.23     3.61%     1,200.66    5.81%  1,021.77   11.51%  1,551.26   21.71%公共水电     1,075.06     6.42%     1,505.45    7.28%  1,332.66   15.02%  1,280.85   17.93%电梯及门禁    751.39     4.49%     1,119.47    5.41%    826.87    9.32%   717.93   10.05%维保
清洁用品及    440.27     2.63%     931.81    4.51%    678.75    7.65%   613.61    8.59%保养
 服装费用     315.93     1.89%     611.56    2.96%     497.7    5.61%   386.54    5.41%绿化费用     132.68     0.79%     260.34    1.26%    343.29    3.87%   399.52    5.59%秩序维护     128.55     0.77%     136.47    0.66%     63.83    0.72%     45    0.63%多种经营     676.44     4.04%     721.47    3.49%    313.76    3.54%   199.93    2.80%装修工程     1,605.79     9.59%
  租赁费     540.01     3.22%
  其他     197.05     1.18%     709.73    3.43%    830.63    9.36%   568.08    7.95%合计     16,749.66     100.00%     20,679.13  100.00%  8,874.35  100.00%  7,144.66  100.00%
    (2)报告期内,公司主要供应商的采购金额及采购占比情况如下:
    
 
   年份     序    供应商名称     采购内容   采购金额(万 占采购总额的占同类采购额的
    号     元)     比重     比重2017年1-6月    1   杭州北秀保安服务有    服务采购     2,579.99     15.40%     25.09%
    限公司
    2   杭州明邦保安服务有    服务采购     1,732.12     10.34%     16.85%
    限公司
    3   杭州市保安服务集团    服务采购     993.44     5.93%     9.66%
    有限公司
    4   浙江德邦保安服务有    服务采购     582.02     3.47%     5.66%
    限公司
    5   浙江震霆装饰设计工    装修工程     558.00     3.33%     34.75%
    程有限公司
    6   杭州融服人力资源服    服务采购     550.2     3.28%     5.35%
    务有限公司
    7   上海庆管物业管理有    服务采购     453.77     2.71%     4.41%
    限公司
    8   杭州兴耀商业经营管    租赁费     440.28     2.63%     81.53%
    理有限公司
    9   上海镜新保洁有限公    服务采购     372.02     2.22%     3.62%
    司
    10   河南港宁物业服务有    服务采购     294.56     1.76%     2.87%
    限公司
    小计     8,556.40     51.08%
 2016年度     1   杭州北秀保安服务有    服务采购     3,249.86     15.72%    24.10%
    限公司
    2   杭州明邦保安服务有    服务采购     2,816.77     13.62%    20.89%
    限公司
    3   杭州市安保服务集团    服务采购     1,430.04     6.92%    10.61%
    有限公司
    4   上海镜新保洁有限公    服务采购     1,124.87     5.44%    8.34%
    司
    5   上海庆管物业管理有    服务采购     1,089.05     5.27%    8.08%
    限公司
    6   浙江德邦保安服务有    服务采购     724.57     3.50%    5.37%
    限公司
    7   上海重望物业管理服    服务采购     410.62     1.99%    3.05%
    务有限公司
    8   杭州雅那尔服饰有限    服装费     343.88     1.66%    56.23%
    公司
    9   上海楷丰保安服务有    服务采购     286.97     1.39%    2.13%
    限公司
    10   杭州瑞庭保洁服务有    服务采购     258.50     1.25%     1.92%
    

    限公司
    小计     11,735.13     56.75%
2015年度     1   杭州市安保服务集团    服务采购     698.41     7.87%    23.55%
    有限公司
    2   杭州明邦保安服务公    服务采购     568.52     6.41%    19.17%
    司
    3   上海重望物业管理服    服务采购     321.20     3.62%    10.83%
    务有限公司
    4   上海瑞庭物业管理服    服务采购     278.83     3.14%    9.40%
    务有限公司
    5   杭州捷丽世纪物业管    服务采购     272.24     3.07%    9.18%
    理有限公司
    6   杭州北秀保安服务有    服务采购     257.33     2.90%    8.68%
    限公司
    7   杭州兵瑶服饰有限公    服装费     231.43     2.61%    46.50%
    司
    8   奥的斯电梯(中国) 电梯及门禁维保     162.38     1.83%    19.64%
    有限公司浙江分公司
    9   杭州邢家贸易有限公    工程材料     143.99     1.62%    14.09%
    司
    10   杭州思达夫纺织服饰    服装费     98.31     1.11%    19.75%
    有限公司
    小计     3,032.64     34.17%
2014年度     1   杭州市安保服务集团    服务采购     501.50     7.02%    36.29%
    有限公司
    2   杭州盛世行环境工程    服务采购     214.77     3.01%    15.54%
    有限公司
    3   杭州捷丽世纪物业管    服务采购     191.15     2.68%    13.83%
    理有限公司
    4   上海智诺酒店管理有    服务采购     168.00     2.35%    12.16%
    限公司
    5   杭州兵瑶服饰有限公    服装     154.11     2.16%    39.87%
    司
    6   杭州邢家贸易有限公    工程材料     153.33     2.15%    9.88%
    司
    7   奥的斯机电电梯有限 电梯及门禁维保     142.89     2.00%    19.90%
    公司杭州分公司
    8   上海重望物业管理服    服务采购     126.76     1.77%    9.17%
    务有限公司
    9   杭州朋得利环境工程    服务采购     125.29     1.75%    9.07%
    有限公司
    10   浙江时代电子市场东    服装     114.19     1.60%     29.54%
    

    视电子经营部
    小计     1,891.99     26.48%
    由上表可知,前十名供应商采购额及占比逐年增加,报告期内前十名供应商合计采购额分别为1,891.99万元、3,032.64万元、11,735.13万元、8,556.40万元,占对外采购总额的比重分别为26.48%、34.17%、56.75%和51.08%,主要供应商采购总额和占比均大幅增加。一方面系公司业务规模扩大,管理物业项目增加,导致向主要供应商采购额大幅增加;另一方面,公司2015年前公司与部分保安人员、保洁人员签订劳务派遣合同,这部分人员成本计入职工薪酬核算。2015年下半年开始,公司逐步开始减少劳务派遣人数,与部分保洁人员签订正式劳动合同,其余保安、保洁人员采用服务采购的形式。截至2015年底,公司已不存在劳务派遣员工,因此对外采购保洁及保安服务大幅增加,从而导致对外采购总额大幅增加。
    (3)主要供应商的主要情况如下:
供应商名  注册时间    注册  股东名称    高管情况   主营业务
称     资本
杭州北秀  2014/11/7    1500  周艳飞、冯  执行董事  门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查、保安服务    万     春红、王莉  兼总经理: 安全技术防范;劳务派遣业务。物业管理;公司     娜、胡巧荣、 周永凤;监  保洁服务;成年人的非文化教育培训。
    周永凤、沈  事:童道宁
    鹤君
杭州明邦  2011/12/14   1100  朱海明、朱  总经理:刘  服务:保安服务,劳务派遣。服务:物业管保安服务    万     陈珏、詹旭  争平;执行  理,智能化系统、安全防范系统、消防系统、有限公司     龙、杭州明  董事:朱海  通讯系统的技术开发、技术服务、安装及维
    邦保全物业  明;监事: 修,成年的非证书劳动职业技能培训,家政
    管理有限公  陈龙根;   服务;
    司、孙雅丽
杭州市安  1985/8/23    6000  杭州市商贸  董事长兼  服务:门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全保服务集    万     旅游集团有  总经理:郑  检查、安全技术防范、安全风险评估,国内团有限公    限公司     雪林;董  劳务派遣。服务:防火、防盗、监控工程承司     事:杨伟、 包,安全防范咨询,计算机系统集成,计算
    寿新国;监  机软硬件技术开发,开锁服务,物业管理,
    事:胡超  摄影;批发、零售:照相器材,工艺美术品;
    东;
    
上海镜新  2003/6/6     2000  邓建兵、薛  执行董事: 保洁服务,物业管理,机电设备的维修,建保洁有限    万     勤、薛萍、  薛萍;监  筑装修装饰建设工程专业施工,房屋建设工公司     邓建梅     事:邓建  程施工,建筑防水建设工程专业施工,建筑
    兵;     幕墙建设工程专业施工,绿化养护,礼仪服
    务,清洁用品,洗涤用品、日用百货的批发、
    零售。
上海庆管  2015/4/1     50万  卫叶斌、沈  执行董事  物业管理,实业投资,投资管理,投资咨询物业管理    佳飞     兼总经理: (除经纪),房地产经纪,园林绿化,电子有限公司     沈佳飞;监  商务,建筑装修装饰建设工程专业施工,民
    事:卫叶  用水电安装,金属材料、建筑材料、五金交
    斌;     电、文体用品、劳防用品、服装鞋帽的销售。浙江德邦  2012/1/10    1100  应丽群、陈  执行董事  服务:劳务派遣。服务:门卫、巡逻、守护、保安服务    万     杭妹、王德  兼总经理: 随身护卫、安全检查、安全技术防范(凭有效有限公司     来、李银泉、 王德来;监  许可证经营),家政服务,防盗报警系统及监
    金朝华、黄  事:应丽  控的上门安装(除专控),物业管理、餐饮
    淼珍     群;     管理、园林绿化工程,保洁服务,室内外装
    饰工程,楼宇智能化工程,计算机软硬件的
    技术开发;批发零售:消防器材,保安器材,
    一般劳保用品。
上海重望  2008/1/25    500   余江涛、公  执行董事: 物业管理,企业管理咨询,楼宇智能化系统物业管理    万     彦宝     公彦宝;监  工程,公共安全技术防范工程,园林绿化工服务有限    事:余江涛  程,停车场设计、安装,水电安装,管道安公司     装(除特种设备),电器设备(除特种设备)
    安装维修,楼宇外墙清洗,餐饮企业管理,
    电子产品,日用百货,厨房设备,酒店设备,
    办公设备,卫生洁具销售。
杭州雅那  2011/7/5     100   沈兵、赵玉  执行董事  批发、零售:服装,鞋帽,日用百货。尔服饰有    万     瑶     兼总经理:
限公司     赵玉瑶;监
    事:沈兵;
上海楷丰  2011/7/7     5180  陆其阳、王  执行董事: 门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查、保安服务    万     杏清、陆战  许林法;监  秩序维护、安全风险评估,安全技术防范设有限公司     喜     事:王杏  备领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、
    清;     技术服务,安全防范技术工程,停车场(库)
    经营,物业服务,市容巡视服务。杭州瑞庭  2015/1/16    200   戴苡、陈丽  执行董事  服务:保洁服务,外墙清洗,物业管理,家保洁服务    万     娜     兼总经理: 政服务,虫害消杀服务,园林绿化养护,建有限公司     陈丽娜;监  筑物水电设施、暖通设备的维修,汽车清洗、
    事:戴苡;  汽车装潢及维修,经济信息咨询,企业形象
    策划,计算机软件开发及相关技术服务。批
    发、零售:清洁设备,清洁用品,酒店用品,
    洗涤用品,消毒用品,日用百货,针纺织品,
    计算机及配件,花木,汽车用品及配件,家
    

    用电器,五金材料,装饰材料。
奥的斯机  1998/7/20     奥的斯电梯  负责人:  安装、维修、改造、保养:电梯、自动扶梯、电电梯有    (中国)投  巩志昂     自动人行道和相关设备(凭资质经营);并限公司杭    资有限公    提供技术咨询服务。
州分公司     司、西子电
    梯集团有限
    公司
奥的斯电  2006-5-19     奥的斯电梯  负责人:王  用于各种住宅楼、商用楼、医院、购物中心、梯(中国)    (中国)投  如光     展览馆以及港口、地铁、火车站、机场等建有限公司    资有限公司     筑和公共场所的货运和客运电梯、自动扶梯、浙江分公    自动人行道、杂物梯的安装、维修、保养,司     货运和客运电梯、自动扶梯的改造;及安装、
    改造、保养、维修相关传送装置、屏蔽门、
    动力门及以上产品的控制柜、门机及操纵盘
    等数控系统、交流伺服电机装置、永磁同步
    电机及用于永磁同步电机的定转子和冲片等
    新型机电元件、缓冲器(含液压缓冲器)以
    及其他相关产品及零部件
杭州邢家  2013/10/24   500   谢巧玲、邢  执行董事  批发、零售:水暖材料,五金电器,建筑材贸易有限    万     湘泉     兼总经理: 料,装饰材料,铁艺制品,广告材料,服装,公司     邢湘泉;监  服饰,箱包,鞋帽,玩具,有色金属,橡胶
    事:谢巧  制品,化工产品(除化学危险品及第一类易
    玲;     制毒化学品),包装材料,塑料制品,日用
    百货,床上用品,五金交电,电子产品(除
    专控),机电设备(除小轿车),机械设备,
    仪器仪表,计算机软硬件,玻璃制品,消防
    材料,办公用品,木制品,家具,纺织品,
    陶瓷,汽车配件。
上海瑞庭  2006/6/6     5000  邓建兵、薛  执行董事: 物业管理,停车场管理,建筑物清洁服务,物业管理    万     勤     邓建兵;监  礼仪服务,建筑装修装饰建设工程专业施工,服务有限    事:蔡爱  绿化养护,化工原料及产品的批发、零售。公司     军;
    
杭州捷丽  2004/2/24    100   惠悦、戴苗   执行董事  服务:物业管理,保洁服务,外墙清洗,家世纪物业    万     兼总经理: 政服务,劳务派遣,虫害消杀服务,花卉园管理有限    章海霞;监  艺服务,企业形象策划,计算机软件开发及公司     事:戴苗;  相关技术服务,清洁技术咨询;批发、零售:
    清洁设备,清洁用品,酒店用品,洗涤用品,
    消毒用品,日化用品,针纺织品,计算机及
    配件,花木。
杭州兵瑶  2011/12/19   10万  赵玉瑶     执行董事  批发、零售:服装,鞋帽,日用百货。服饰有限    兼总经理:
公司     赵玉瑶;监
    事:陈正
    奎;
杭州盛世  2011/2/25    500   韩翔、俞莉  执行董事  服务:环境污染防治工程,环境污染防治设行环境工    万     娜     兼总经理: 备技术开发,环境技术咨询,市政工程,给程有限公    韩翔;监  水、排水工程(凭资质经营),家政服务,司     事:俞莉  室内外保洁,绿化养护,物业管理,酒店管
    娜;     理。
上海智诺  2005/5/19    500   沈晔、徐蓓  执行董事: 酒店管理,物业服务,绿化养护,物业区停酒店管理    万     骏     沈晔;监  车服务,物业保安智能服务,餐饮企业管理有限公司     事:陈孝  (不含食品生产经营),保洁服务,礼仪服
    烈;     务,室内外装饰装潢,酒店用品、文体用品
    的销售,汽车租赁,商务咨询(除经纪)。浙江时代  2015/1/15     叶宽     负责人:叶  批发、零售:电子产品、器件及元件电子市场    宽
东视电子
经营部
日立电梯  1999-8-26    600   日立电梯  董事长:水  安装、维修、保养、改造:日立电梯(中国)(中国)有    万     (中国)有  本真治;副  有限公司和日本国株式会社日立制作所制造限公司杭    限公司、杭  董事长:陈  的电梯、电动扶梯、自动人行道、杂物梯、州工程有    州广日电梯  龙;监事: 立体停车场、建筑智能系统工程及其零部件、限公司     工程技术有  袁军     零部件,成年人的非证书职业技能培训;电
    限公司     梯技术咨询服务
杭州朋得  2011-1-20    100   马社巧、马  执行董事: 服务:承接室外装饰工程、环境工程、通讯利环境工    万     社存     马社巧;监  工程(涉及资质证凭证经营),单位保洁,家程有限公    事:马社存  政服务,外墙清洗,绿化维护,石材维护;司     批发、零售:通讯设备(除专控),日用百货,
    建筑材料;其他无需报经审批的一切合法项
    目。
杭州思达  2003/07/10   50万  陈丽敏、毕  执行董事  批发、零售:服装,服饰,丝绸,棉、丝、夫纺织服    兆馨     兼总经理: 化纤纺织原料及产品,服装面料及辅料,鞋饰有限公    陈丽敏;监  帽,工艺品,绣花品,日用百货,服装设计司     事:毕兆馨  及打样,化工原料及产品(除化学危险品及
    易制毒化学品),仪器仪表,五金交电。
    
杭州市西  2010-3-19     陈建新     负责人:陈  服务:图文设计(除广告设计)
湖区方海    建新
图文设计
浙江震霆  2013-1-11    1080  席时良     执行董事  服务:建筑装饰工程、建筑幕墙工程、钢结装饰设计    万     兼总经理: 构工程、机电设备安装工程、建筑智能化工工程有限    席时良;监  程、消防工程、水暖弱电工程、园林绿化工公司     事:许芸   程、园林古建筑工程、城市环境艺术工程的
    设计、施工及技术咨询,铝合金门窗的设计、
    安装,国内广告设计、制作;批发、零售:
    建筑设备,建筑装饰材料,木制品,家具,
    工艺美术品,五金交电,纺织品,灯具,化
    工产品及原料(除化学危险品及易制毒化学
    品),陶瓷产品,办公自动化设备,百货。杭州融服  2012-12-7    550   汪秋菊     执行董事  劳务派遣业务。 劳动和社会保障事务代理服人力资源    万     兼总经理: 务、职业介绍、承接企业分包的劳务作业;服务有限    汪秋菊;监  道路保洁、家政、物业管理服务;企业管理公司     事:朱慧丽  咨询,会展服务;成年人的非证书劳动职业
    技能培训;仓储服务(除危险化学品);货物
    装卸、打包服务。
河南港宁  2013-12-5    100   徐健宁     执行董事  物业服务,房屋租赁。(以上范围,国家法律、物业服务    万     兼总经理: 行政法规及规章规定须审批的项目除外)有限公司     徐健宁;监
    事:张奕
上海泰阁  2014-7-25    8800  马朝龙     执行董事  门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查、保安服务    万     兼总经理: 秩序维护、安全风险评估;停车场经营;物有限公司     马朝龙;监  业管理;保洁服务。(依法须经批准的项目,
    事:董辉   经相关部门批准后方可开展经营活动)
    服务:建筑装饰工程、建筑幕墙工程、钢结
    构工程、机电设备安装工程、建筑智能化工
    程、消防工程、水暖弱电工程、园林绿化工浙江震霆    执行董事  程、园林古建筑工程、城市环境艺术工程的装饰设计  2013/1/11    1080  席时良    兼总经理: 设计、施工及技术咨询,铝合金门窗的设计、工程有限    万      席时良;监  安装,国内广告设计、制作;批发、零售:公司     事:许芸   建筑设备,建筑装饰材料,木制品,家具,
    工艺美术品,五金交电,纺织品,灯具,化
    工产品及原料(除化学危险品及易制毒化学
    品),陶瓷产品,办公自动化设备,百货。
    执行董事
杭州兴耀    兼总经理: 服务:企业管理咨询,投资管理、投资咨询商业经营  2014/8/28    1000  黄东良    执行董事  (除证券、期货),物业管理,房产中介,企管理有限    万     兼总经理: 业营销策划;其他无需报经审批的一切合法公司     黄东良;监  项目。
    事:王永海
    
    
    (4)主要业务供应商合作的物业项目数量情况
    单位名称     2017年 2016年 2015年 2014年    变动情况
    1-6月
    2015年开始公司逐步减少劳务派遣人数,与服杭州北秀保安服务有限公司     84     77     55    务公司签订服务采购合同,故2015年开始项目
    大幅增加,随着公司业务逐步增加,业务项目也
    随之增加。
    2015年开始公司逐步减少劳务派遣人数,与服杭州明邦保安服务有限公司     56     54     44    务公司签订服务采购合同,故2015年开始项目
    大幅增加,随着公司业务逐步增加,业务项目也
    随之增加。
 杭州市安保服务集团有限公司     14     20     11     6   主要系随着公司业务逐步增加,业务项目也随之
    增加。
    上海镜新保洁有限公司     20     17     2    主要系上海分公司业务逐步增加,业务项目也随
    之增加。
  上海庆管物业管理有限公司     4     3     2    主要系上海分公司业务逐步增加,业务项目也随
    之增加。
  浙江德邦保安服务有限公司     10     9     8     变动较小。
上海重望物业管理服务有限公司     2     2     2     1     变动较小。
  上海楷丰保安服务有限公司     3     3     项目主要转至中龙护嘉保安服务集团有限公司。杭州瑞庭保洁服务有限公司     4     1     2     变动较小。
杭州捷丽世纪物业管理有限公司     2     2     3     2     变动较小。
    杭州兵瑶服饰有限公司     157    杭州雅那尔服饰有限公司系杭州兵瑶服饰有限
    公司关联公司,2015年开始与公司合作,替代
   杭州雅那尔服饰有限公司     84     217     172     原杭州兵瑶服饰有限公司业务。合作项目逐年增
    加系业务逐年增加所致。杭州思达夫纺织服饰有限公司     68     217     172     157     主要系公司业务逐年增加所致。奥的斯电梯(中国)有限公司浙江    7     23     18     3     主要系公司业务逐年增加所致。
    分公司
    杭州邢家贸易有限公司     54     59     56     49     主要系公司业务逐年增加所致。杭州盛世行环境工程有限公司     2     变动较小。
  上海智诺酒店管理有限公司     1     3     项目主要转至上海瑞庭物业管理公司。杭州朋得利环境工程有限公司     1     6     项目主要转至杭州明邦保安服务公司。浙江震霆装饰设计工程有限公司     1     新增鑫都汇项目装修工程。杭州融服人力资源服务有限公司     32     新增部分项目。
  河南港宁物业服务有限公司     3     郑州分公司前期项目。
  上海泰阁保安服务有限公司     6     原上海华豹保安服务有限公司项目转入。
    3、主要成本的价格变动情况
    物业管理行业的主要生产成本为人工成本,随着近年来最低工资标准的提升
    
与房地产行业平均工资水平的上涨,导致公司的人力成本和服务采购成本有所增加。2011年至2015年五年来,浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均报酬及变动水平如下:9
    名称     2011年     2012年     2013年     2014年     2015年浙江省房地产业城镇单位    4,013.00     4,351.00     4,717.00     5,127.00     5,528.00就业人员月平均工资(元)
    年增长率     13.86%     8.43%     8.42%     8.70%     7.82%(六)环保情况
    公司为非生产型企业,主要从事物业服务业务,不属于重污染行业。公司在提供物业服务、增值服务的过程中产生的主要排放污染物为少量生活污水,经汇集后排入市政污水管网,其排污处理方式与排污情况相匹配。
    公司取得了由第三方认证机构深圳市环通认证中心有限公司颁发的环境管理体系认证证书,证明南都物业的相关业务符合环境管理体系的标准,具体情况如下:
 证书名称     标准     认证范围     证书所有者     有效期环境管理体   GB/T24001-2004/ISO  物业管理服务及    南都物业    2016.02.23至系认证证书     14001:2004     相关管理活动     2018.09.15
    经保荐机构核查,发行人是浙江省知名的物业管理服务提供商,自成立以来一直专注于为各类物业业主提供物业管理服务。根据《上市公司环保核查行业分类管理名录》(环办函〔2008〕373号),公司所处行业不属于列表所列的重污染行业,公司在提供物业服务、增值服务的过程中产生的主要排放污染物为少量生活污水,经汇集后排入市政污水管网,因此公司无需设立专项环保投入资金。
   9数据来源:国家统计局
    
五、发行人主要固定资产及无形资产
(一)固定资产
    1、主要固定资产的构成及价值
    公司固定资产主要包括房屋建筑物、运输工具、其他设备等。其他设备包括办公用品与工具类用品,其中办公用品如电脑、复印机、投影仪等,工具类用品如割草机、洗地机、对讲机等。
    截至报告期末,公司固定资产的具体情况如下:
    单位:万元
    项目     资产原值     累计折旧     资产净额房屋及建筑物     4,002.95     1,559.07     2,443.88
    运输工具     567.30     423.40     143.90
    其他设备     866.55     613.52     253.04
    合计     5,436.80     2,595.99     2,840.81
    2、自有房屋及建筑物
    (1)发行人及其子公司拥有的房产情况
    A.发行人分别于2007年4月3日、2007年5月31日、2009年6月23日向浙江华海实业有限公司购入联合大厦1幢7层701-708室(面积3,168.2平方米,价款3,168.32万元)、联合大厦1幢10层1001室、1002室(面积612平方米,价款总计581.4万元)、联合大厦1幢10层1003室(面积311.72平方米,价款总计296.431万元)房产。截止目前,上述房产已经交付发行人使用,但尚未办理完成房屋产权过户。
    B.发行人于2017年3月8日向上海绿地北虹置业有限公司购买位于上海市虹口区东大名路1050号绿地浦创商务大厦21层2404室房屋,建筑面积152.09平方米,价款总计1,003.794万元。根据发行人确认并经保荐机构及发行人律师核查,上述房产系发行人于上海购置的商用房产。截止目前,上述房产已取得编
    
号为“沪(2017)虹字不动产权第005121号”的《不动产权证书》,房屋类型为“办公楼”,建筑面积为152.09平方米。
    (2)纠纷房产的纠纷进展情况、对发行人经营的影响、是否影响发行人的资产完整性。
    发行人与浙江华海实业有限公司存在纠纷的房产为位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内的房产三处,分别为联合大厦701-708室、联合大厦1001-1002室、联合大厦1003室。
    根据浙江华海实业有限公司(预约转让人)与南都有限(预约受让人)分别于2007年4月3日、2007年5月31日、2009年6月23日签署的《房屋预约转让协议》,南都物业向预约转让人购买分别位于联合大厦1幢7层701-708室(面积3,168.2平方米,价款3,168.32万元)、联合大厦1幢10层1001室、1002室(面积612平方米,价款总计581.4万元)、联合大厦1幢10层1003室(面积311.72平方米,价款总计296.431万元)房屋。
    浙江华海实业有限公司就联合大厦1幢、2幢房屋已取得“杭房权证西字第09237820号”(房产面积为33,422.67平方米)、“杭房权证西字第09237821号”(房产面积为 32,350.49 平方米)房屋产权证,对应土地使用权证为“杭西国用(2009)第000112号”国有土地使用权证(宗地面积28,773.3平方米)。
    根据2011年9月9日杭州市国土资源局出具的“杭土资简复[2011]60号” 关于联合大厦分层登记的答复意见》,其建设用地使用权由浙江华海实业有限公司以协议出让方式取得,土地出让用途为“商业、综合(办公)”,为规范此类项目分割登记和分割转让事宜,该局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后,该局将按照市政府批复意见办理。
    南都物业于2012年6月1日就上述房产未及时过户向杭州市西湖区人民法院提起诉讼,西湖区人民法院于2012年12月17日分别出具(2012)杭西民初字第1547号、(2012)杭西民初字第1548号、(2012)杭西民初字第1549号《民事判决书》,根据上述《判决书》,判决南都物业与浙江华海实业有限公司之间签署的《房屋预约转让协议》有效。
    根据2015年8月25日杭州市国土资源局出具的“杭土资简复[2015]34号” 关
    
 于办理存量盘活发展楼宇经济的请示的复函》“根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》(杭政办函[2014]18号)和府办简复第B20150983号公文处理简复单规定,浙江华海实业有限公司可在联合大厦项目的抵押、查封等权利限制状态解除后,对该项目符合规定的土地使用权申请盘活。经属地楼宇经济主管部门审查,属地政府审核,并报我局批准后,可按规划竣工验收最小单元分割转让”。
    2017年6月20日,南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼,请求判令浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦1幢701室-708室、1001室-1003室房屋不动产转移登记至南都物业名下。2017年6月29日,该案件正式立案。截至本招股说明书签署日,该案件正在审理过程中。
    (3)查验与结论
    保荐机构及发行人律师核查了发行人购买上述房产的相关协议,就纠纷房产核查了相关诉讼文件、主管部门批复文件、土地使用权证、房屋产权证,实地查看了上述纠纷房产的使用状况,经核查后保荐机构及发行人律师认为:
    A.上述纠纷房产系由于原产权人原因导致未能及时办理过户,根据已有生效判决相关《房屋预约转让协议》协议合法、有效,根据杭州市国土资源局相关批复,允许对上述房产做出分割及过户,发行人占有、使用或对外出租上述房产不存在限制及障碍,未因上述纠纷导致无法使用的情况;
    B.发行人作为物业服务经营主体,其主要生产经营场所均在物业项目所在地,发行人主要将上述房产用于总部管理办公用房及对外出租,发行人主营业务对上述房产依赖度较低,上述房产的权属瑕疵不会对发行人的持续经营能力产生重大不利影响,亦不会对发行人的本次发行上市构成实质性障碍。
    3、租赁房屋及建筑物
    截至本招股说明书签署之日,公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为员工宿舍、办公场所及长租公寓运营,具体情况如下:
序号    承租人     位置     面积(平    月租金    租赁期限
    方米)     (元)
 1     南都物业     桐庐县江南镇春江路龙潭小区     121.96     1,600.00     2017.5.1-2018.4.30
    
2     南都物业     滨江区逸天广场     150.4     3,700.00    2016.1.1-2018.12.313     南都物业     温州市鹿城区人民西路群艺大楼     90     3,083.00    2017.3.22-2018.3.214     南都物业    慈溪市宗汉街道百两村桥南59号     250     4,166.70    2017.1.1-2017.12.315     南都物业    郑州市惠济区长兴路办事处王宅村    140     2,700.00    2017.5.24-2018.5.23
    114号楼
6     南都物业     郑州市惠济区长兴路水景雅苑     170     3,500.00    2017.4.21-2018.2.207     南都物业   郑州市管城区中州大道阳光城10号    46     1,750.00    2017.4.27-2018.4.26
    院
8     南都物业    郑州市经济技术开发区第六大街以    89.5     3,000.00     2017.5.1-2018.4.30
    东经南三路以南12幢
9     南都物业     何家坝5号     30     1,200.00     2017.4.1-2018.3.3110     南都物业     西湖区文二西路99号银座会所     150     1,344.00     2017.3.1-2018.2.2811     南都物业    余杭区良渚镇良渚街道美丽洲小山    98     1,375.00     2017.4.1-2018.3.31
    桥村38号
12     南都物业     滨江区浦沿街道园区中路28号     70     3,000.00    2017.3.22-2018.3.2113     南都物业     江干区御道家园     66.97     3,700.00    2017.5.20-2019.5.1914     南都物业     下城区朝晖五区     48.38     4,608.00     2017.8.5-2018.8.415     南都物业     西溪北苑29幢     90     3,400.00     2017.8.1-2018.7.3116     南都物业     萧山区宁围镇佳丰南苑29幢     80     3,400.00    2017.7.20-2018.7.1917     南都物业   萧山区宁围镇合丰村佳丰南苑30幢     120     3,000.00    2015.11.1-2018.10.3118     南都物业     慈溪古塘街道担山北路担山公寓     87.78     1,800.00    2017.3.15-2018.3.1419     南都物业     逸品福邸21幢     126.99     1,350.00     2017.7.1-2020.6.3020
21     南都物业     成都市天府新区伏龙小区     110     2,800.00     2017.3.4-2018.3.322     南都物业     西湖区西穆邬社区57号     100     3,000.00     2017.6.8-2018.6.723     南都物业     西湖区东蒋湾教室宿舍     90     2,300.00    2016.12.1-2017.11.3024     南都物业     骆家庄西苑二区99号     20     1,620.00    2017.10.20-2018.10.1925     南都物业    临安市锦北街道民主村青城山语间    263.52     880.00    2016.12.1-2017.11.30
    高家庄
26     南都物业     萧山区宁围镇江南明城     159.25     4,620.00    2016.11.1-2019.10.3127     南都物业     上海市虹口区海门路609号     70.97     6,000.00     2017.6.1-2018.5.3128     南都物业     浦东新区施湾三路1105弄     128     3,000.00     2017.4.1-2019.3.3129     南都物业     西湖区留下荆长路19-2号     80     8,800.00     2017.8.8-2018.8.730     南都物业     滨江园区中路28号     120     9,600.00    2017.6.29-2018.6.2831     采林物业     昆山市开发区美华西村     85     1,600.00    2017.6.20-2018.6.1932     采林物业     昆山市玉山镇中茵广场     77.34     1,600.00     2017.2.1-2018.1.3133     南都物业     上海市虹口区东大名路1050号     206.64    43,997.10     2017.5.1-2020.1.3134     南都物业     西湖区紫荆花路2号联合大厦     543.9    41,666.67    2016.1.23-2021.2.2235     南都物业   惠济区长兴路22号银江商务综合楼     40.20     2,300.00     2017.8.5-2018.7.436     大悦资产     滨江区江陵路336号鑫都汇大厦     14,100   634,735.00    2017.1.1-2028.12.3137     大悦资产     九环路31-6号     6,113.02   149,066.30    2017.3.20-2027.7.1938     大悦资产     西湖区天目山路405号     13,370   320,833.33    2017.7.15-2029.7.14
    
   39     大悦资产     杭州市下城区朝晖九小区69幢     2,324.7   207,080.85    2017.11.1-2033.2.28
    4、运输工具
    截至报告期末,公司运输工具的资产净值为143.90万元,除电动车、观光车外,公司拥有11辆商务用车,共计原值567.30万元。
   (二)无形资产
    1、土地使用权
    截至本招股说明书签署之日,公司未获取任何土地使用权。
    2、商标
    截至本招股说明书签署之日,公司注册或拥有使用权的商标如下:
序    商标     注册商标号     核定服    注册人     有效期至     取得时间    取得号     务项目     方式1     第805811号    第36类  上海益都实业    授权
    投资有限公司   2026.01.06    2016.06.09   使用2     第13913201号   第35类     南都物业     2025.03.06    2015.03.07   自行
    申请3     第13913213号   第36类     南都物业     2025.03.06    2015.03.07   自行
    申请4     第6972452号   第36类     南都物业     2020.06.20    2010.06.21   自行
    申请
5     第6972457号   第43类     南都物业     2020.09.27    2010.09.28   自行
    申请
6     第8112140号   第36类     南都物业     2021.05.06    2011.05.07   自行
    申请
7     第8124824号   第36类     南都物业     2022.02.27    2012.02.28   自行
    申请
    
   
8     第6092068号   第41类     南都物业     2020.05.13    2010.05.14   自行
    申请
9     第6092061号   第43类     南都物业     2020.06.27    2010.06.28   自行
    申请10     第13909942号   第37类     南都物业     2025.03.06    2015.03.07   自行
    申请11     第13909971号   第39类     南都物业     2025.03.06    2015.03.07   自行
    申请12     第13910009号   第41类     南都物业     2025.02.27    2015.02.28   自行
    申请13     第13910039号   第43类     南都物业     2025.09.06    2015.09.07   自行
    申请14     第17506612号   第9类     南都物业     2026.09.20    2016.09.21   自行
    申请15     第17506709号   第16类     南都物业     2026.09.20    2016.09.21   自行
    申请16     第17507185号   第42类     南都物业     2026.09.20    2016.09.21   自行
    申请17     第17507336号   第45类     南都物业     2026.09.20    2016.09.21   自行
    申请18     第17506928号   第35类     南都物业     2026.11.13    2016.11.14   自行
    申请19     第7232115号   第36类     采林物业     2021.5.13     2011.5.14    自行
    申请
    注:公司需使用“南都”字样的中文商标,由于“3604不动产事务”类别中,“南都”字样的商标已被其他公司注册,公司无法再行注册。截至本招股书签订之日,公司已与“南都”字样商标所有人签订《商标使用许可合同》,商标所有人同意将该“南都”商标无条件无期限许可给公司在第36类中“不动产出租、经纪、不动产代理,住房代理,不动产估价,不动产管理,公寓管理,公寓出租,住所(公寓)”上使用,即商标专用权存续期间南都物业可无偿永久使用该商标。目前,国家工商行政管理总局商标局已受理了该商标的使用许可备案。
    (1)商标许可方上海益都实业投资有限公司的基本信息如下:
   公司名称:    上海益都实业投资有限公司
   公司类型     有限责任公司(国内合资)
    
注册资本:    1,000万元
法定代表人:  林旦
成立日期     2007年4月5日
住所:     上海市青浦区沪青平公路9565号1幢1层A区1322室
经营范围:    实业投资,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨询,企业营销策划,计算
    机网络工程(除专项审批)。
持股比例:    赵亦斓持股64.25%;何伟持股14.43%;林旦持股13.71%;王海光持股7.61%
    根据上海益都实业(作为“许可方、甲方”)与南都物业(作为“被许可方、乙方”)签订的《商标使用许可合同》,甲方将在36类商品/服务上注册的第805811号“南都”商标许可给乙方在第36类中“不动产出租,经纪,不动产代理,住房代理,不动产估价,不动产管理,公寓管理,公寓出租,住所(公寓)”商品/服务上使用;商标许可使用期限为永久;商标许可使用范围为中国大陆(不包含港澳台地区);商标许可使用费用为无偿。
    除上述条款外,《商标使用许可合同》的其他主要条款包括:
    ①许可使用的形式:除许可方、被许可方及其各自子公司外,许可方不可将标的商标许可给任意第三方使用;
    ②商标到期,由许可方负责商标的续展申请,如许可方选择不进行续展,经被许可方南都物业通知后许可方可选择将商标转让给被许可方并由被许可方进行续展,或许可方自行续展并继续无偿授权被许可方使用;如许可方拟转让标的商标,则被许可方拥有优先受让权;
    ③乙方必须在使用该注册商标的商品/服务上表明自己的企业名称和商品/服务产地;
    ④乙方不得任意改变甲方注册商标的文字、图形或者其组合,并不得超越许可的商品范围使用甲方的注册商标。
    (2)许可商标“南都”的具体情况如下:
 序号     商标     注册商标号   核定服务项目     注册人     有效期
    上海益都实
  1     第805811号     第36类     业投资有限   2016.01.06-2026.01.06
    公司
    公司通常将“南都”作为商号用于企业招投标、广告宣传、提供物业服务等日
    
    
    常经营活动,并非直接作为服务商标使用;其次,公司作为一家物业服务类企业,
    主要依靠其高素质的服务团队和优秀的物业管理水平开展经营活动,对商标的依
    赖程度较低。因此,该许可商标不会对公司持续经营造成重大影响。
    3、域名
    截至本招股说明书签署之日,公司拥有的域名信息如下:
   序号     域名名称     域名所有者     备案许可证号     有效日期
    1    naradares.com     南都物业    浙ICP备12039560号-1    2009.05.15至2020.05.15
    2    naradares.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-1    2009.05.15至2020.05.15
    3     naradares.com.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-1    2009.05.15至2020.05.15
    4     nacityres.com     南都物业    浙ICP备12039560号-2    2014.05.06至2020.05.06
    5     4001037979.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-3    2014.05.06至2020.05.06
    6    4001037979.com.cn    南都物业    浙ICP备12039560号-3    2014.05.06至2020.05.06
    7    4001037979.com     南都物业    浙ICP备12039560号-3    2014.05.06至2020.05.06
    8    nacity.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-3    2014.05.06至2020.05.06
    9    nacity.com.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-3    2014.05.06至2020.05.06
    10     ndwy.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-4    2006.07.26至2020.07.26
    11     nacityres.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-4    2014.05.06至2020.05.06
    12     nacityres.com.cn     南都物业    浙ICP备12039560号-4    2014.05.06至2020.05.06
    13    joyhomenet.net     悦都科技   浙ICP备16019747号-1    2016.05.05至2019.05.05
    14    joyhomenet.cn     悦都科技   浙ICP备16019747号-1    2016.05.05至2019.05.05
    15    joyhomenet.com     悦都科技   浙ICP备16019747号-1    2016.05.05至2019.05.05
    16    nacity.com     南都物业    浙ICP备12039560号-5    2013.10.06至2018.10.07
    17     qundaoclub.com     大悦资产    浙ICP备17016982号-1    2016.11.29至2020.11.29
    4、软件著作权
    截至本招股说明书签署之日,公司拥有的软件著作权信息如下:
序号     软件名称     登记号     证书号     著作权人    开发完成日   首次发表日   取得
    
   
    期     期     方式
    悦服务APP软件    软著登字第    原始1    iOS版[简称:悦  2017SR127758  1713042号    悦都网络     2016.3.12     2016.3.14    取得
    服务]V2.1.0
    悦嘉家App软件    软著登字第    原始2    ios版[简称:悦  2017SR130450   1715734号   悦都网络     2016.3.12     2016.3.14    取得
    嘉家]V2.3.8
    悦嘉家App软件    软著登字第    原始3    安卓版[简称:悦  2017SR127766   1713050号   悦都网络     2016.3.12     2016.3.14    取得
    嘉家]V2.3.8
    悦服务app软件安    软著登字第    原始4    卓版[简称:悦服  2017SR127761   1713045号   悦都网络     2016.3.12     2016.3.14    取得
    务]V2.1.0
   六、发行人技术及研发情况
   (一)核心技术
    物业管理属于服务行业,主要以服务质量、沟通能力、运营管理能力、工程
   管理能力等实力作为行业内企业的核心技术。二十多年的物业管理经验,使得南
   都物业拥有了多项具有自身特色的技术,主要如下:
    1、人力资源管理体系
    物业管理行业主要依赖人力资源进行服务,行业特性决定了人力资源管理的
   重要性,可以称之为一项核心技术。南都物业在人才的储备、培养、管理等方面
   已经形成了较为健全的体系,多年的实践经验显示了南都在该技术方面的成熟与
   先进。按照管理的对象,可以将公司的人力资源管理体系分为两类:一类是对公
   司员工的管理,另一类是对于外包人员的管理。
    (1)对公司员工的管理
    在人才管理方面,人力资源中心通过“内部人才库”对公司员工统筹管理。在
   人才引进方面,公司分层次进行引入与培训:对于中高层管理人才,公司制定了
   “新动力计划”,即针对次年交付的项目或急缺的管理类型人才,定向引进、定制
   “培养”;对于所需的专业技术骨干,公司针对专业服务的要求,进行定制、定人
   的培养计划;对于应届大学生,公司制度了“雏鹰计划”,与高校建立“校企合作
    
班”,让大学生们作为公司的基础力量得以引进。
    每年度公司进行严格的绩效考核,将绩效等级分为A至E五等,以此作为员工人事变动、培训发展、评优奖励的依据。
    在人员晋升方面,公司采用内部提升为主,外部引入为辅的原则。其晋升信道分为P系列与M系列:P系列是专业线发展通道,适用于培养专项人才;M系列是管理线发展信道,适用于培养综合管理人才。两轨并行,量材而用,这些都有利于员工专业技能的挖掘与培养,提高员工的积极性。以下是P系列与M系列的示意图:
    (2)对外包人员的管理
    公司每周根据服务质量检查表,对外包公司的服务进行日常检查与评分。每年,公司进行客户满意度调查,按照预先制定的调查评估体系评分。若出现违反公司规定的情况,公司将酌情扣减服务费。
    结合对内对外的双重管理,使得公司在面对竞争之下保持人员稳定、服务优质。不仅如此,公司各部门分工合作,根据发展方向及时调整相关的管理制度,使之能够顺应行业趋势与发展潮流。
    2、丰富的项目经验
    公司拥有二十多年的项目经验,服务对象多样化,包括住宅、商业楼、办公
    
楼,也承接学校、政府及公共类业务。不仅如此,公司也向开发商、设计院、中小型物业管理企业提供物业咨询服务,这是多年的项目经验带来的收益。
    虽然物业管理行业通常是按照客户的需求提供定制化服务,每个项目之间各不相同,但在流程与管理模式上具有可复制性。经过多年的检验,南都物业建立的一套特色服务体系具有灵活性与可持续性,能够为其带来稳定。更进一步,南都在未来向其它地区拓展业务,也可以借鉴原有的项目经验,再结合当地的实际情况,从而降低风险。
    不仅如此,丰富的项目经验还为南都物业未来的发展奠定良好的基础。无论是智能化系统项目,还是社区O2O,对市场需求的准确把握、业务前期的顺利推广、与客户沟通无阻,都需要足够丰富的项目经验支持。
    3、工程技术
    小区、写字楼等项目涉及多种工程类服务,如入室维修、工程改造等,需要物业公司派出专人负责资料审核、现场巡视、违章现象纠正等工作,确保各部门在工程服务期间各司其职。因此,工程技术方面的经验与人才是一家优质物业公司必备的核心技术。
    南都物业拥有自己的工程管理中心,主要职责有二,其一是对各类物业设施设备的维护,对各项目的工程服务部进行工程指导、培训、帮扶和检查,这些都需要专业的知识与技能;其二是进行智能化系统项目的规划与实施,推进新技术在物业管理中的应用。除此之外,公司在工程技术方面的经验使其为中小型物业公司提供咨询服务时,在物业的工程施工、管线设计、物业功能规划等方面提供专业的建议。
    工程管理中心不仅保证项目中的工程建设类服务有序施行,保护业主的人生安全、财产安全,还能为项目的改造升级进行统筹和规划,为公司的发展提供工程技术方面的支持。
    4、开发能力
    勇于尝试是公司多年来处于行业前列的原因之一。公司尝试与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业合作,打造专属的“悦嘉家”社区商业服务平台,通过
    
APP、微信等多条渠道与业主联系互动,横向涵盖小区业主的生活需求,拓展物业服务的宽度,增加了多元化营业收入。
    悦都科技作为南都物业新成立的子公司,致力于在传统物业的基础上,搭建云平台,依托互联网技术将项目资源进行整合,调度分配给客户。相比于中小型物业公司,南都具有持续发展的条件,其专业团队及开发能力让它处于行业进步的前列,顺利加入“互联网+”的队伍。
(二)正在从事的研发项目及进展情况
    公司为拓展物业管理的服务范围,利用互联网平台为业主提供更加便捷的服务,从2015年起即投入资金,由其控股的全资子公司悦都科技负责社区APP等产品的研发工作。公司的研发投入主要包括人工费用、服务采购费用、广告宣传费用等。2015年起,公司的研发支出及未来规划情况如下:
    项目     2017年度     2016年度     2015年度
   研发投入(万元)     900.00     278.00     93.00
    公司正在从事的研发项目及其进展情况如下表所示:
序号   研发项目名称     进展情况     研发目标
 1    悦嘉家云平台   2.0版本已经上线  继续优化悦嘉家(社区版)中的手机蓝牙门禁
    (社区版)     运行     系统,同步悦购(商城模块)也在开发中;快
    递、送水等功能模块优化
 2    悦嘉家云平台   1.0版本已经开发  满足南都的各种商务楼园区用户的需求,在社
    (园区版)     完成,2017年9   交和物业服务以及各类多元服务
    月底开始试运行
 3    悦嘉家云平台    2.0版本运行中    将物业的传统的纸质业务流程进行互联网化操
    (悦服务端)     作,实现一键接单等基础功能,同步与BA硬
    件系统进行连接,完成设备管理系统的打通,
    已经智能蓝牙手机巡检技术的开发
    目前,APP已在杭州部分项目正式运营,满足了公司加强与业主间互动、为业主提供更加便捷服务的需求。未来,公司将全面推进“悦嘉家”的社区生活服务进程,为客户提供更加完善的线上线下服务。
    
七、发行人产品质量控制情况
(一)质量控制体系与标准
    质量管理是企业生存与发展的必备内容。公司的质量控制均按照国家标准或行业标准执行,符合规范。国家、省级、市级法律法规及行业的具体标准,参见本招股说明书“第六节 业务和技术”之“二、发行人所处行业的基本情况”之“(二)行业主要法律、法规及产业政策”。
    在质量控制体系的建立上,公司科学归纳了各个项目、各个环节的具体要求,全面开展了服务标准的研究制定工作,形成具有特色的质量管理模式。公司发放了覆盖全部物业服务的质量标准,包括《环境服务部(绿化)工作手册》、《环境服务部(保洁)工作手册》、《秩序维护部工作手册》、《客户服务部工作手册》、《工程服务部工作手册》等。
(二)公司获得资质及证书情况
    截至本招股说明书出具之日,发行人及其下属各分、子公司取得的相关资质证明情况如下:
序号     证书名称     证书编号     颁发机构     核准日期     公司名称1    《中华人民共和国物业服务    (建)1050195    中华人民共和国住    2016.09.23     南都物业
    企业资质证书》壹级     房和城乡建设部
 2    《中华人民共和国物业服务  杭房物证(2012)  杭州市住房保障和   2016.08.10至   盈方物业
    企业资质证书》国家三级     第139号     房产管理局     2019.08.10
 3    《中华人民共和国物业服务    (建)111010     中华人民共和国住    2017.09.04     采林物业
    业资质证书》壹级     房和城乡建设部
 4     食品经营许可证     JY13301060164083   杭州市西湖区市场   2017.05.23至   悦都科技
    监督管理局     2022.05.22
    另外,公司还拥有以下与经营业务相关的证书:
序号     证书名称     证书编号     颁发机构     颁发日期     公司名称
    

  1     设置路外停车场登记证    杭公交管(路外)2011  杭州市公安局   2011.08.29     南都物业
    字第000008号
    公司的经营活动符合相关的质量管理体系要求、环境管理体系要求、与职业健康安全管理体系要求,经第三方认证机构认证,公司获得了ISO相关证书,具体情况如下:
  证书名称     标准     证书号     认证机构     证书所有者     有效期质量管理体系  GB/T19001-2008i   15/16Q6326R11    杭州万泰认证有    南都物业    2015.02.26至认证证书     dtISO9001:2008     限公司     2018.02.25环境管理体系  GB/T24001-2004/  02416E2010115R1   深圳市环通认证    南都物业    2016.02.23至认证证书     ISO14001:2004     M     中心有限公司     2018.09.15职业健康安全  GB/T28001-2011/  02416S2010098R1   深圳市环通认证    2016.02.23至管理体系认证   OHSAS 18001:    M     中心有限公司     南都物业    2019.02.22
    证书     2007
(三)质量控制措施
    公司的质量管理采用理论与实际相结合的管理模式,建立了《满意度调查制度》,由物业运营中心的热线服务部主导,其他各部门辅助,每年度调查客户对各服务中心的工作满意程度,评估各项服务水准,研究整改方案。发放给客户的满意度调查表主要针对工作质量、工作及时率、安全规范操作、工作态度、沟通能力等进行评估,是公司质量控制体系的重要组成部分。其流程图如下:
    

    除此之外,公司还制定了《投诉处理管理办法》、《奖罚制度》等,均是从制度上对公司的日常运营进行规范,避免服务与管理出现漏洞,产生质量危机。(四)产品质量纠纷
    报告期内,公司未存在因服务质量问题而引起纠纷的情形。
    根据公司业务所在地工商局出具的证明,发行人及其子公司在报告期内严格遵守中华人民共和国的法律法规,不存在违法违规行为,亦不存在被本局及本局下属机关处罚且情节严重的情形。

转至南都物业(603506)行情首页

当前页面生成股票行情总用时: 毫秒(From 生成),查询耗时:15.6243
中财网免费提供股票、基金、债券、外汇、理财等行情数据以及其他资料,仅供用户获取信息。