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南都物业(603506)投资状况    日期:
截止日期2017-10-312017-10-312017-10-312017-10-312017-10-31
收购兼并类型----------
主题招股说明书(申报稿)招股说明书(申报稿)招股说明书(申报稿)招股说明书(申报稿)招股说明书(申报稿)
募资方式新股发行新股发行新股发行新股发行新股发行
进展和收益说明----------
计划投入金额(元)107858000.0060000000.0019625000.0030000000.0070000000.00
实际投入截至日期
实际投入金额(元)
项目内容
(四)公寓租赁服务项目
    1、项目概况
    本项目拟采取包租形式承租杭州几处大业主物业和公司在杭州市区内在管物业的空置房源,经改造装修后,以公寓的形式对外租赁。项目总投资为10,785.8万元,其中,大业主物业项目投资4345.8万元、空置房源运营项目投资6440万元。
    大业主物业项目以某商业综合体项目为例,该项目规划建筑面积近70万平方米,将围绕购物中心,建成集休闲购物、餐饮娱乐、商务办公、住宅、五星级酒店等于一体的地标性综合体。公司将承租2018年交付的300套公寓,随后进行空间再规划和精装修,辅之以配套的南都物业管理服务,通过适当价位向市场出租以获得租金收入和物业运营收入。大业主物业项目总计将承租1000套公寓住宅,投资回收期是6.53年,以10年的运营期和10%的折现率来测算,项目的内部收益率为14.5%,净现值为467.22万元。
    空置房源运营项目拟对公司现有在管空置住宅资源进行整合,挑选其中合适房源进行再装修,使之形成具有独特风格的新公寓,再向市场出租,以获取租金收入和物业运营收入。该项目以90方左右的住宅为样板,预计整合700套左右房源。空置房源运营项目的投资回收期是4.63年,以10年的运营期和10%的折现率来测算,项目的内部收益率为25.6%,净现值为1942.72万元。
    2、实施公寓租赁服务项目的必要性
    (1)本项目的实施适应了国际物业管理综合服务行业的发展趋势
    物业租赁运营服务是国际物业服务商的重要业务,与传统的物业管理业务相比,租赁运营业务更为复杂、项目周期也更长。租赁运营业务不仅包括了业主入
    物业租赁运营服务对物业服务商的专业策划能力、产业链前后关系的协调能力和品牌知名度有着较高要求,因此容易形成竞争壁垒。目前国外物业专业服务商向综合服务商转型发展已经初具成果,然而国内服务商的转型仍然处于探索时期。
    公司以商业住宅中心和其他合适的拓展对象为突破口,利用公司现有的资源,通过差异化的竞争策略进入物业租赁运营服务领域,并积累了专业经验,进一步扩大客户资源和品牌知名度。如果本项目能顺利实施,将有利于公司在物业租赁运营领域建立先发优势,扩大公司的收入来源。
    (2)本项目的实施是适应中国二线城市物业服务发展趋势的战略需要
    随着二线城市土地供应逐渐饱和,房地产开发商和物业运营商将更关注如何更好地满足客户需求、降低房屋空置率等问题。我国商业住宅物业持有人大部分为开发商和投资者,缺乏运营物业的经验和能力。而且由于房地产开发商与物业服务商之间尚未充分衔接,二者缺乏联动创造的积极性,因此在空间利用、精准装修等方面没有形成房屋和物业的最优化配置,从而影响了业主的满意度。改善二线城市这一现象的关键就在于物业租赁运营服务的开展。
    根据成熟市场规律,随着一二线城市土地供应量的减少,房地产开发商收益逐渐下降,整个房地产行业的利润也将从开发环节向运营增值和房地产再流通环节延伸。公司选择物业租赁运营服务向上游环节延伸,进一步开发存量物业领域,将在一二线城市房地产行业向存量市场转变的过程中占得先机。
    (3)本项目的实施是公司迅速提高物业运营市场地位的有力举措
    公司通过物业租赁运营业务能够满足客户对物业运营配套房屋资源的个性化需求,并以差异化竞争方式丰富了公司的业务组合,提高了综合服务能力。
    根据公司目前业务经验,物业租赁运营业务的项目体量大,收益高,但是需要较高的初始投入。而高额的初始投入将限制公司获取此类项目机会。因此,募集资金对公寓租赁项目的支持,将帮助公司打开市场大门并实现迅速扩张。
    3、实施公寓租赁服务项目的可行性
    (1)项目的市场规模分析
    杭州市物业租赁运营管理市场具有广阔的发展空间,分项目来看,主要有以下特点:
    A、项目所在地战略地位提升带动项目价值的提升
    随着G20峰会、2022年亚运会等重大国际活动花落杭城,如何将这座城市建设得更为和谐宜居、富有活力,成为了杭州城市发展的重要议题。《杭州市城市总体规划(2001-2020)》(2016年修订)获得了国务院批准,就体现了杭州市政府对城市建设的重视。该规划明确提出鼓励人口从主城向副城、组团分散,计划将外围组团人口比例从不足10%提高到24%。项目所在地作为杭州副城,已进入高速发展阶段,预计到2020年,人口接近特大城市规模。
    项目周边有诸多甲级写字楼,体量超过50万平方米,有上千家企业,数万工作人员。初步市场调查发现,周边写字楼内外来员工占据50%,目前仍具有较大的住房需求,预计约占公寓租客的50%;项目所在地娱乐服务业繁荣,有大量的服务业从业人员,预计约占公寓租客的30%;对生活质量有较高追求的租客,预计约占公寓租客的10%;剩下的其他人群,如单亲带孩子、办公室等,约占10%。
    杭州临平将迎来综合体时代,此类项目的投入将提升了当地商业综合体的档次。公司接管该项目的酒店式公寓,结合自身积累的专业物业管理经验,将帮助该酒店式公寓更好地适应激烈的竞争和未来租客资源爆发式增长时期的到来。
    B、空置房源运营项目的市场空间
    公司拟对已经掌握的业主资源进行整合,以充分开发其中闲置的房源。据统计,目前公司物业在管面积2598.34万平方米,合作小区181个(120个住宅项目),总户数近25万户,每个小区平均1300户,空置房在20000套以上,按照公司的运营计划,本项目预计开发700套,对空置房的利用率不到3.5%。如果项目开发成功并得到租户的认同,以及随着客户对高质量住房和物业服务的需求提升,本项目在未来具有广阔的拓展空间。
    (2)项目的竞争优势
    A、多样选择
    随着现代人群个性化需求的发展,租户往往偏好于有更多的选择,以及与众不同的住房感受。大业主项目为不同的人群量身打造了不同风格、不同大小、不同档次的房型,多样选择将使得本项目比同类酒店式公寓具有更强的市场竞争力和对顾客的吸引力。
    B、延伸物业服务
    大业主项目的物业服务包括总台式管理和自助式服务。类似于在酒店,租户可以一键拨号向总台寻求家政、洗衣、快递和缴费服务。根据各项目不同定位,在公共区域,租户还可以享受到以下便捷服务的一部分或全部:商务中心将提供传真、复印、快递、上网、打印、缴费的服务;女士可以在美容中心享受DIY香皂、熏香、蜡烛,盆栽、插花艺术、美甲等休闲活动;实体体验中心为租户提供线下体验后在线上购买的服务;项目还可配备健身中心、24小时便利店、多样化的餐饮中心以及聚会场所等。
    大业主项目提供全日制总台在岗,24小时的楼道监控,私人保险箱等安全管理,保证租户的人身和财产安全。项目打造“零干扰”安全居所的概念,对住户的个人信息进行保密;提供刷卡乘梯服务,即仅持住户房卡的持卡人才能到达对应楼层;提供一卡通服务,即租户持有一卡通不仅可以便利地进出门禁、车禁等,今后还可以拓展租户在项目周边范围内享受办公、购物、休闲娱乐等服务。
    (3)物业租赁运营业务与公司现有资源和业务的协同效应
    就长期战略而言,公司致力于发展为一家综合物业服务供应商,物业租赁运营业务与公司现有的客户资源和传统物业服务具有较强的协同效应,主要体现在以下几方面:
    A、项目开发对象众多
    公司自成立以来积累了丰富的客户资源,大多数业主们都与公司建立起长期合作的关系,极少出现更换其他物业服务商的情形。公司拥有近200个物业管理项目,良好的合作历史使得业主与开发商建立了对公司的信任,并愿意与公司一起探索新的合作领域,为业主提供更多的服务。因此,在项目的潜在开发对象上,公司具有较大的优势。
    B、出租业务和物业服务业务的协同效应可以降低空置率,提高服务质量
    在公司管理的现有项目中,由于房屋装修落后、空间利用程度低、小区或者开发商的知名度较低等原因,呈现出不同程度的房屋空置现象,既限制了小区房源的利用程度,也限制了公司的物业收入。
    此外,传统物业提供商的服务往往开始于房屋交付之后,与房地产开发的最后阶段处于割裂状态,所以对住宅和写字楼的空间利用和整改装修方面涉足甚少。物业服务往往需要根据业主的个性化需求进行调整,难以就原有房屋空间构造发挥最优配置。使出租业务和物业服务之间形成一定程度的时间差,没能形成最优的协同效益。
    在多年的物业服务经营中,公司已经积累了对空间利用、整改装修、品牌建设以及营销推广方面的经验,在物业管理行业竞争日益激烈的情况下,迫切需要推广现有经验并拓展新业务。而开发商和业主也希望能借助公司的专业能力,提高物业服务质量并降低空置率。所以物业租赁运营服务就应运而生,通过空间规划和精装修进一步提升住宅或者写字楼的舒适程度,充分发挥出租业务和物业服务的协同效应,为客户解决质量提升和空置率的问题,也为公司开拓了新的收入渠道。
    (4)公司已经做好了本项目开发的准备
    公司自成立起,经过多年发展和项目积累,已经培养出一支具有较高的专业素养人才队伍,集合了会计、规划及研究等多专业人才,服务内容涵盖了物业策划咨询、经营管理等诸多方面,在业界建立了较高的品牌知名度,有效地保证了现有项目的执行及收入的实现。
    项目负责人为物业服务及房地产开发行业的资深人士,拥有较强的行业经验。策划负责人、招商负责人和运营负责人都拥有多年行业经验,并负责过多个商业和住宅运营项目。
    公司针对物业租赁运营的特点,为员工设计了合理有效的薪酬考核及激励机制、持续的员工培训制度,有效的保证了团队的专业素质、员工成长及团队稳定。
    4、项目实施方案
    本募投项目主要包括两类物业,即大业主项目和空置房源项目,均采取包租形式。具体实施方案如下:
    (1)项目市场定位:以在管项目为基础,根据项目周边的客群、公共配套、区域特性,来设定项目的市场定位,设计项目方案。
    (2)公共区域和装修改造:对于大业主项目而言,围绕项目客群的定位,设计公共区域的规划方案,装修风格及档次。空置房源项目不涉及公共区域的改造。
    (3)公寓配置和家具家电:根据已确定的市场定位,在标准范围内对公寓设备进行统一采购,从而降低成本,提高管理效率。
    (4)寻找租客并完成出租:对客户群进行全方位的梳理与开拓,借助公司“悦嘉家”APP等资源导入,多渠道获取租客资源,并完善租客开拓、租客选择、租客入住、租客退出流程。
    (5)提供保洁、维修、管家等服务:整合公司现有的物业管理服务资源,为租客提供全面的物业服务并获取相应的增值服务(若租客需要)报酬。
    (6)打造住户之间的交流平台:精心打造租客平台,增加客户的粘度,提升项目品牌口碑,实现二次客户开发及圈层营销。
    本项目配置约20人的运营管理团队,其中运营组12人(含运营经理1人,运营主管1人,运营专员10人)、企划组3人(主管1人,设计1人,文案1人),项目施工人员5人(项目管理2人,装修管理2人,采购管理1人)。
    5、项目投资概算
    本项目建设期为四年,项目投资主要为改造装修投资和第一年的包租租金投入。本项目总投资为10,785.8万元,其中,大业主物业项目投资4345.8万元(装修改造及首年运营费用1969.8万元,首年包租租金支出2376万元);空置房源运营项目投资6440万元(装修改造及首年运营费用3920万元,首年包租租金支出2520万元)。
    6、项目经济效益分析
    大业主物业项目的投资回收期是6.53年,以10年的运营期测算,内部收益率为14.5%,以10%折现率计算,项目净现值为467.22万元。
    空置房源项目的投资回收期是4.63年,以10年的运营期测算,内部收益率为25.6%,以10%折现率计算,项目净现值为1942.72万元。
    7、项目选址情况
    本项目运营团队的办公场所均位于项目所在物业,无须征用建设用地和购置房产。
    8、项目环保情况
    本项目主要是传统物业运营服务业务的拓展,在对公共区域进行装修改造期间可能产生轻微的噪音和固体废弃物污染,不会对周围环境产生重大不良影响。
    本项目在实施过程中,装修费用包含了用于固体废弃物的清理费用,其环保投入与排污量相匹配。
    (二)全国物业服务业务拓展项目
    1、项目概况
    根据公司的战略规划及发展方向,全国物业服务业务拓展项目拟分四年在上海、北京、广州、深圳、成都、郑州、苏州、合肥、武汉、长沙、厦门、济南、重庆、石家庄、南京、太原、大连、南昌、福州、黄山、天津、长春、沈阳、昆明、青岛、海口、西安、南宁、贵阳、哈尔滨等全国30 个城市,通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务,实现全国化的业务网络布局,以成功承接物业服务项目,扩大公司的市场份额及收益规模。
    全国物业服务业务拓展项目的总投资规模为9860万元,投资回收期是4.77年,以10年为营运期测算,按折现率10%进行计算,财务净现值为5561.66万元。
    2、项目投资的必要性
    (1)拓展全国市场的需要
    全国扩张策略符合国际物业服务行业发展的一般规律,是公司长期发展的需要。公司的全国布局项目也是在行业市场竞争加剧的情况下保持市场领先地位的必然选择。我国物业服务行业已经逐渐进入相对成熟的阶段,由于物业管理公司数量众多,竞争激烈,多数为地区性企业,难以在全国范围内形成较为有效的规模效应,同时造成了物业管理区域化的巨大差异。
    由于公司现有的营销网络投入不足,竞争对手众多,公司拓展全国市场的速
    (2)进一步提升品牌影响力的需要
    公司因受制于业务的区域性特点,现有品牌的知名度主要集中在浙江省内市场。只有通过全国业务拓展及品牌建设相结合的方式,加强营销渠道建设,扩大现有物业管理经验在全国范围内的推广,才能进一步提升公司的品牌知名度,保证公司销售收入的持续稳定增长。
    3、项目实施的可行性
    (1)行业市场前景广阔
    近年来,物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体而受到了社会和资本市场的关注。市场竞争的加剧和国家城镇化战略的实施,推进了物业管理行业的专业化、市场化、规范化进程。
    ① 运营模式的创新转变
    随着物业管理行业竞争的加剧,物业管理行业产生了分化。高端物业尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状,向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式转变,提高服务模式与市场需求的匹配程度,以此为契机改变了传统的物业服务运作模式。高端物业通过运营模式的转变,提高了物业服务的核心附加价值,满足了用户不断提升的需求,具有良好的前景。
    ② 服务的多元化发展
    由于社会、经济、法制以及市场环境的变化,物业管理行业呈现了多元化的发展态势。物业管理在保洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上,已延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等业务,并涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求。
    ③ 管理的专业化能力提升
    物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司是一个综合管理机构,将一些
    (2)全国化扩张目标城市的市场空间巨大
    作为物业管理行业的上游企业,房地产开发业的繁荣意味着物业管理行业也具有巨大的市场空间,所以公司本次的全国化拓展计划主要挑选了房地产市场开发较为活跃的城市,这些城市不仅有旺盛的物业服务需求,而且往往是省会城市或者是省内重要城市,在这些城市的立足将有利于以此为基点在本省内的放射性扩张。
    统计数据表明,我国35个主要城市的房地产开发市场在近5年来仍然稳定发展。这35个主要城市近五年平均房屋施工面积为231545.18万平方米,年均复合增长率10.4%;平均房屋竣工面积为35961.82万平方米,年均复合增长率6.0%;平均商品房销售面积40491.92万平方米,年均复合增长率2.6%;平均商品房(住宅用途)销售面积35209.94万平方米,年均复合增长率3.2%。
    全国35个大中城市的房屋开发和销售情况(2010-2014年)
    房地产开发商年平   房地产开发商年平   年均商品房销售面   年均住宅商品房销
   城市     均施工房屋面积   均竣工房屋面积(万    积(万平方米)     售面积(万平方米)
    (万平方米)     平方米)
   北京    12592.74     2548.66     1675.95     1243.98
   天津    9560.72     2494.86     1646.17     1476.74石家庄     4812.26     794.83     799.95     687.02
   太原     3530.07     286.41     328.47     306.15呼和浩特    4397.41     400.52     436.83     372.87
   沈阳    10623.89     1625.71     2028.41     1805.01
   大连     6028.64     807.35     1034.03     940.35
   长春     4795.18     881.27     851.22     754.63哈尔滨    5029.75     1002.20     1097.43     981.67
   上海     13156.99     2239.67     2043.43     1716.03
   南京     5792.34     1183.04     994.27     915.97
   杭州     8411.84     1210.60     1015.61     847.87
   宁波    5873.43     894.06     653.37     495.27
   合肥     6222.39     1019.80     1343.21     1163.46
   福州     5742.62     617.60     856.49     743.84
   厦门     3637.55     527.00     612.88     416.59
   南昌    3223.41     429.59     675.20     604.80
   济南    3954.01     522.66     695.04     601.07
   青岛     6499.63     1049.98     1133.04     1008.95
   郑州     8455.36     1400.11     1555.52     1313.59
   武汉     7339.30     914.87     1677.14     1479.46
   长沙    8005.74     1407.88     1619.07     1478.89
   广州     7906.31     1347.72     1434.47     1165.31
   深圳     3505.66     374.81     521.89     474.73
   南宁     3764.98     507.90     703.06     629.32
   海口    1540.83     217.18     274.87     252.19
   重庆     22884.12     3512.74     4657.65     4187.54
   成都     13798.49     1848.05     2796.17     2406.30
   贵阳    5505.92     705.65     970.10     866.47
   昆明    6064.14     603.85     1182.85     993.63
   西安     9491.84     894.16     1643.69     1515.37
   兰州     2288.09     165.87     256.69     235.69
   西宁    1511.78     400.76     248.65     232.82
   银川    3005.41     657.57     573.21     485.49乌鲁木齐     2592.38     466.90     455.90     410.88
    数据来源:国家统计局网站
    综合考虑区域市场规模、发展潜力以及企业自身优势等因素,公司挑选了上表中的主要城市作为全国物业服务业务拓展项目的目标城市,有条不紊地实现全国化经营的战略目标。
    (3)公司制定了明确的市场进入及发展战略
    公司历来重视维护与主要大型品牌开发商的长期战略合作关系。截至2015年底,公司的客户范围已经涵盖了绿地集团、银泰集团、万通地产、浙大网新置地、中国铁建等国内主要开发商,这些品牌开发商往往也是全国化经营者,在全国各地寻求业务开展机会。凭借公司在现有项目与这些品牌开发商建立起来的长期双赢合作关系,以及公司良好的品牌形象,公司在这些开发商的异地业务招标中将更具有竞争力,有助于公司业务在全国范围内的初期拓展,规避新城市业务拓展的未知风险,同时借助品牌开发商的影响力来初步建立公司在当地的品牌形象,为将来项目的持续拓展奠定坚实基础。
    在目标市场拓展之初,公司拟设立当地营销网点,初步考察当地市场环境、房地产开发和物业服务提供的情况,并及时将汇总信息向总部反馈。此外,公司
    (4)公司积累了全国化扩张的经验
    公司致力于全国化扩张,目前已经在杭州以外的上海、宁波、湖州、苏州、成都、哈尔滨、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、宣城、郑州等若干城市设立了分/子公司,积累了一套物业服务业务开拓新市场的经验,包括进入方式选择、合作伙伴的寻找、本地团队的建设,总部的专业技术人员如何进行远程支持、以及总部与外地公司的管理关系等。公司积累的异地进入战略、本地化策略、业务开展模式等方面的经验,有助于本项目的顺利实施。
    (5)公司建立了完善的人才队伍
    近年来公司不断扩充高级管理人员队伍,形成了由市场分析研究、市场拓展、公司资本运作、企业战略和品牌管理等高级专家组成的核心团队,能帮助公司在异地业务拓展过程中规避风险,推进项目实施。
    (6)公司具有一定的品牌美誉度
    物业服务企业品牌及服务品质对开发商的物业销售都有较大的影响,开发商在选择物业服务企业时倾向于选择规模较大、经验丰富、口碑较好的服务商。公司在长期的发展过程中凭借自身的管理能力及业务能力,在开发商中实现了良好口碑效应。经过多年的发展与积累,公司已与诸多开发商、政府机构、民营企业建立了战略合作伙伴关系。在项目开发完成交付业主之后,公司积极探索改善物业管理方法的改善,以求为客户提供更好地物业服务,在业主中建立了较好的品牌形象。公司自2011年起连续三年获得中国物业管理协会发布的全国物业百强企业综合实力前30强,商业类第四名。公司获得的多项荣誉及积累的专业经验是其品牌的核心内涵,将帮助公司更好地实施异地业务的拓展。
    4、项目实施方案
    (1)市场发展规划
    根据南都物业目前已经设立的外地城市分公司的市场拓展经验,计划在四年
    各年度城市拓展计划表
 年度    拓展城市
    一线     二线     三线
第一年   上海、北京   成都、苏州、武汉     郑州
第二年   广州、深圳   厦门、重庆、南京     合肥、长沙
第三年     /    大连、福州、天津     济南、石家庄、太原、南昌、黄山第四年     /    沈阳、青岛、西安   长春、昆明、海口、南宁、贵阳、哈尔滨
    (2)单个城市建设方案
    单个城市营销网点的设立前期工作主要包括人员配置、场地租赁、场地装修、办公设备购置、营销费用、管理费等内容。
    ① 人员配置
    单位城市营销网点人员配置结构主要包括营销总监、市场拓展人员及内勤人员。其中,营销人员及内勤人员主要以在当地招聘为主,随着业务规模的增长而增加,在业务规模达到预期目标时,预计全国业务拓展项目的单个城市子公司需配置各类人员4人,其中:营销总监1 人、市场拓展人员2人、内勤人员1人。根据城市经济水平不同,每座城市每年的人员支出在50-70万元左右。
    ② 办公场地租赁
    办公场地主要指营销网点营销总监、市场拓展人员、内勤人员的办公场地,根据城市分公司人员配置情况,预计全国业务拓展项目的每个城市子公司需要配置办公场地的人员为4人,租赁办公场地面积约为250平方米。根据城市房租水平不同,初步测算每座城市每年的房租费用在18-36万元左右。
    ③ 办公场地装修
    办公场地装修包括一次性装修和日常维护装修。日常维护装修主要包括水、电、暖的日常维护等内容。一次性装修费用(包括网点开办费用)每个营销网点大致在40万元左右。
    ④ 办公设备购置
    主要包括办公硬件和办公软件购置,办公硬件主要指办公工具采购,办公软件主要指数据系统及OA办公系统。每个营销网点的年均费用在10-15万元左右。
    ⑤ 营销费用
    主要包括市场拓展过程中发生的差旅费、业务招待费、投标费及其他经营性费用等。考虑到城市的经济水平差异,每个营销网点的年均营销费用在24-36万元左右。
    综上所述,项目4年建设期内,共计产生人员费用4080万元,场地租赁费用1722万元,场地装修及网点开办等一次性费用1200万元,办公费用830万元,营销费用2028万元,总计投入9860万元。
    5、项目经济效益分析
    本项目的总投资规模为9860万元,全国业务拓展项目计划在全国30个城市设立分公司开展物业服务项目市场拓展。假设每座城市每年开发1.5个项目,结合公司现有项目的平均规模,取平均每个项目为400万/年营业收入,交付周期假设为1年,公司2015年经审计毛利率为29.78%,本项目谨慎估计取值25%进行计算,投资回收期为4.77年;按折现率10%进行计算,财务净现值为5561.66万元。
    6、项目选址情况
    本项目将根据各地设立营销网点的实际情况,在项目实施地选择符合本项目要求且合法、合规的房产租赁使用,鉴于上述网点分布较广,对租赁房源无特别要求,发行人将在本项目实施时在实施地具体选择租赁房产用于本项目办公用房,目前不涉及违规用地的情况。
    7、项目环保情况
    本项目主要是开设营销网点及物业服务业务的开展,在营销网点的室内装修期间可能产生轻微的噪音和固体废弃物污染,不会对周围环境产生重大不良影响。
    本项目在实施过程中,办公场地的一次性装修费用大致在40万元左右,其中包含用于固体废弃物的清理费用,其环保投入与排污量相匹配。
    (五)人力资源建设项目
    1、项目概况
    物业管理公司的主要支出为人力资源成本及费用,人力资源的管理效率对物业管理公司的发展影响重大。人力资源的管理包括人才招聘、人力资源成本优化以及人才梯队的培养。为落实公司战略规划,加强组织能力建设,公司拟实施人力资源建设项目,通过建立与企业发展接轨的完善的人力资源体系,加强“选、育、用、留”各个环节,为公司新增项目的管理以及总部管理岗位提供优质人才。同时通过新工具、新技术的系统建设,提高工作效率,加大人力资源管理力度。项目总投资额预计为63,751,060元。
    2、项目投资的必要性
    (1)行业情况
    物业管理行业人才缺乏,行业积累的管理人才已经不能满足行业的快速发展及行业标准的提升。其次,行业人才储备力量匮乏,浙江省已有2700家物业管理公司,但省内开设“物业管理”专业的高校仅为3家,共计8个班,约320名学生。
    (2)公司情况
    作为人力资源密集型企业,公司人力资源成本占主营业务成本的比例在80%左右,人力资源是公司开展业务最重要的基础,同时也是最重要的保障。根据公司可预估交付项目数量,以2016年底增加30个项目、2017年-2019年每年增加50个项目预计,每年管理人员需求大于100人以上。
    综上所述,本项目直接影响公司业务承接能力、业务经营效率、以及公司的成本管理。本项目短期内“人才引入”环节的投入,通过开拓渠道及时补充各类人才;中期通过培育体系建设,形成内部人才的造血机制,为公司业务发展提供有力保障;从长远来看,对公司形象以及公司核心竞争力的提升都能起到决定性的作用。
    3、项目实施方案
    项目围绕“雇主品牌建设”、“人才引入计划”、“人才培训体系”、“人事管控体系”、“外部专业咨询”以及“引入专业HR管理工具”等模块进行建设。
    (1)雇主品牌建设
    通过雇主品牌的建设,根据品牌形象塑造雇主形象,公众传播用人理念、企业文化,全面提高“南都”在人才市场的知名度与美誉度,以吸引优秀人才加盟。增加在各大招聘网站的招募品牌建设;通过在高校组织以“南都”冠名的活动建设,增加学生对南都品牌的了解以及增加学校的合作度;内部开展更多的企业文化活动,如原有“老员工节”、“年会”等增强南都文化的传播,员工对雇主的认同,增强雇主品牌的传播。
    (2)人才引入计划
    目前公司的招聘方式主要为校园招聘、网站招聘、个别岗位使用猎头合作等,现有的招聘能基本满足公司的现状,但是随着公司的业务拓展以及行业人才日趋缺乏,难以满足公司未来战略发展的需要。公司计划开展多渠道的人才招幕,并
    3)人才培训体系
    公司现在已有新人入职培训、主管预提培训、经理预提培训,培训体系尚不够完善,特别对在职培训以及中高管的培训体系尚有欠缺,根据公司战略,需进一步对各岗位的培训标准及要求完善,起到快速复制人才的作用;同时,加强对中高层管理人员的培养。通过优化内部培训课程,引入外部优质课程作为补充,同时对公司网络商学院不断优化,加强培训的力度和效果。
    (4)人事管控体系
    作为劳动密集形企业,人员基础考勤的监控管理,也直接影响成本的管控,目前考勤采用指纹考勤,每月向总公司上报一次,复核后发放工资,考核信息有延时性,计划通过引入更有时效,更精准的考勤管理设备及系统,如人脸打卡以及对接电子考勤排班等管控员工及外包公司的人员到岗位情况。随着员工的老龄化现象越来越严重,一线员工会有出现一些隐性疾病,在员工健康管理方面,为降低员工在岗突发疾病,通过加强员工的体检以及现场增购一些设备来即时排查高血压等疾病状况,降低用工风险。加强员工心理健康管理,降低非合理客服带来的心理影响,持续保持员工服务心态,采用外包或内聘心理专家进行心理辅导。
    (5)外部专业咨询以及引入专业HR管理工具
    在公司业务快速发展的背景下,人力资源体系需要在组织架构设计、薪酬结构以及绩效考核方面和新的经营规模相匹配。公司将聘请外部专业公司分阶段分专业协助人力资源部门进行相关体系的建设。同时引入更多HR辅助工具,如电子档案管理工具,通过第三方平台以及电子设备完成档案录入和管理;招聘管理工具,通过第三方专业平台,完成人才库及面试记录库的管理;人才测评工具,
    项目实施计划如下表所示:
实施模块     第1年     第2年     第3年     第4年
    各大招聘网站投放  雇主品牌-招聘网  雇主品牌-招聘  雇主品牌-招聘
    广告     站投放广告     网站投放广告    网站投放广告
    校园活动支持     雇主品牌-校园活  雇主品牌-校园  雇主品牌-校园雇主品牌    动支持     活动支持     活动支持建设、人才  文化传承、团队建设  文化传承、团队建  文化传承、团队  文化传承、团队引入及人    设     建设     建设
才储备    雏鹰计划-校企合作  校企合作优化及  新学院开搌     新学院开搌
    布点建设     延伸
    人才引入     人才引入     人才引入     人才引入
    人才储备     人才储备     人才储备     人才储备
    招聘软件工具建设    工具建设     工具建设     工具建设
    档案管理:一期设备  档案管理:新增设  档案管理:新增  档案管理:新增
    系统(模块)     备(249个项目)  设备(50 个项  设备(50 个项项目咨询    目)     目)
及工具优    档案管理:二期试点  档案管理:维护  档案管理:维护  档案管理:维护化    设备(1个项目)     (10万份)     (20万份)     (30万份)
    绩效管理估计与改  绩效管理估计与  绩效管理优化  绩效管理优化
    变咨询     改变咨询     咨询     咨询
    HR软件     薪酬体系建设咨  薪酬体系优化
    询     咨询
    高管MBA计划     企业大学建立    企业大学运营
    中高层领航计划
    外部轮训计划
人才培养    网络商学院1期
    人才素质提升
    内训师培训激励
    内部课程开发
    外聘讲师内训
    考勤管理:一期设备  考勤管理:新增设  考勤管理:新增  考勤管理:新增
    系统(模块)     备(50个项目)   设备(50 个项  设备(50 个项
    目)     目)
人事管控    考勤管理:一期试点  考勤管理:维护    考勤管理:维护  考勤管理:维护及员工健    设备(1个项目)
康安全    考勤管理:二期试点
    设备(129个项目)
    考勤管理:三期正式
    运行设备(30 个项
    目)
    职业健康:一期设备  职业健康:设备  职业健康:设备  职业健康:设备
    (170个项目)     (50个项目)     (50个项目)    (50个项目)
    职业健康咨询     职业健康咨询     职业健康咨询    职业健康咨询
    4、项目投资概算
    本项目建设期为四年,项目总投资为63,751,060元,其中雇主品牌建设、人才引入及人才储备投入43,762,660元,项目咨询及工具优化投入3,200,000元,人才培养投入15,545,000元,人事管控及员工健康安全投入1,243,400元。
    5、项目选址情况
    本项目的实施场所均位于公司现有办公场所,无须征用建设用地和购置房产。
    6、项目环保情况
    本项目主要是人力资源建设,不存在环境污染问题。
    (三)社区O2O平台建设项目
    1、项目概况
    悦嘉家是南都物业整合旗下各项优势资源而打造的全新服务品牌,致力为南都业主打造便捷的物业服务、生活服务、邻里交流与商圈服务的社区生活服务平台。悦嘉家云平台将助力于物业服务再升级、拓展物业服务衍生价值,让业主足不出户即能解决与生活息息相关的需求,为实现构建新型邻里关系以及创建智慧社区奠定基础。
    社区O2O平台建设完成后,将包含物业基础服务和社区商业服务功能。基础服务功能包括社区公告、维修服务、费用缴纳、投诉咨询、快递代收等,该平台将有助于提高物业服务的效率,提升业主的满意度;社区商业服务包括为客户选购优质商品以及引入优质的第三方服务,平台的收益主要来自社区商业服务。
    公司的社区O2O平台由全资子公司悦都科技进行实施,项目建设包括平台开发、用户推广、平台运营、社区商业等,总投资额预计为5000万元。
    2、实施社区O2O平台建设项目的必要性
    (1)时代发展的需要
    传统的物业服务进入全民手机通讯时代后,需要寻找为业主服务的更便捷的接口。在互联网+的时代启示下,物业服务也正好成为了拓展社区商务服务的极佳切入口。
    (2)业主与消费者需求
    无论是住宅物业业主还是商办物业中的消费者,对于所在物业的物业服务品质提出了越来越高的要求,对物业服务的形式和服务内容也提出了多样化的需求。其中对物业服务满意度评价的重要指标之一便是沟通效率。无线互联网时代的沟通效率包括响应速度和用户互动体验等方面内容,都催促物业服务企业向业主或终端消费者提供便捷的、互联的服务方式。另外,传统的物业服务内容已经无法满足业主的生活需求,他们期待着物业服务企业给予多元化的产品与服务,如快递、家政、租赁等。
    (3)公司品牌需求
    互联网时代的企业品牌价值相比传统工业时代而言,增加了信息传递是否快速的一项重要指标。与互联网结合的传统服务企业,必将为其品牌价值增加砝码。在同行甚至整个产业链中,拥有互联网技术实力的服务企业,能够提升用户心目中的品牌形象,同时有助于公司的营销推广工作。
    (4)公司经营需求
    传统物业公司与业主及消费者的贴合度高,拥有比较丰富且全面的用户信息。借助互联网的数据挖掘及大数据分析等各种工具,将有助于物业管理公司寻求更多的利润增长点,扩大多种经营收入的比重,突破传统物业服务企业利润率较低的瓶颈,在越来越激烈的行业竞争中占据有利位置,保持未来可持续经营的原动力。
    3、实施社区O2O平台建设项目的可行性
    (1)公司拥有项目实施所必须的技术与团队储备
    悦嘉家团队组建至今已有一年半的历史,其中的技术平台开发已持续了一年时间,在这个过程当中积累了必要的平台开发经验,其社区O2O云平台于2015年12月12日正式上线。项目实施过程中涉及的技术是较为通用的互联网开发技术,不存在难以逾越的技术壁垒,因此公司实施本项目不存在技术障碍。
    (2)公司具有项目所需的丰富客户资源
    在客户来源方面,南都物业拥有众多项目资源,为O2O平台提供了诸多高粘度的终端客户,截止本招股书签署之日,平台已拥有用户数4283个。公司掌握详尽的客户信息与偏好,也为项目实施后,运营O2O平台时的产品和服务提供了精准的定位。丰富的客户资源与客户信息为O2O平台的经营效果奠定了坚实的基础。
    (3)公司已有O2O实践的成功案例
    悦嘉家团队已在平台开发过程中进行了若干产品运营的项目,项目顺利通过了软硬件运行的测试及销售市场的考验,获得了较佳的市场回报,同时也树立了公司与开发团队的信心。
    4、项目实施方案
    社区O2O的平台建设项目首先从优化工作流程开始,设计线下交易模式,随后完成线上流程的推演。软件平台的框架全部搭建完成后,按照功能模块为单位分别开发,并多次迭代。开发版自上线后从内部测试开始,再从南都物业自有项目开始实践,逐渐推广至其他住宅社区。
    社区O2O平台整合了移动互联网、电子支付、物联网以及云技术等新兴技术,提供了住宅版、园区版、商业版、通用版、家政版等不同APP版本,以满足不同业态的业主需求。同时开发物业版APP、调度看板PC端,以供物业工作人员移动办公;并开发商家版APP,便于商家自助完成商品发布、销售。
    其中,社区O2O平台的核心APP——住宅版已在南都物业自有项目开始实践,以物业基础服务功能为核心,为业主提供了手机报修、在线付费、二维码开门、在线呼叫物业等服务,较传统的物业服务相比,其响应效率和业主满意度都有了较大提升。同时提供了快递、送水、家政、租赁等多元化的服务,提升了用户粘性。
    平台全面上线之后,将通过用户推广、第三方合作、物业运营及商家运营等方式全面开展社区O2O业务,并创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用以及合作分成等多个盈利点。整体的平台运营包括用户运营、物业运营和商家运营三方面:
    (1)用户运营
    推广方式     平台支持     活动支持
    驻点     邻居圈     发布会
    地推     支付宝服务窗     节日回馈
    扫楼     微信公众号     产品、服务专享体验
   体验官(核心用户)     体验官互动群     线下交流会
    (2)物业运营
    平台部署     制度体系     运营成效
    后台物业数据部署     制度化的工作手册     服务数据全记录
   后台数据维护、更新     系统的培训体系     服务记录可追溯
    (3)商家运营
    线下配送     线上下单
物业自营类:     通过手机APP,实现商品的展示,1.   食品类:零食、茶叶、冲调饮品等     通过第三方支付平台(支付宝、工2.   粮油类:大米、食用油、调味品等     商银行),实现在线支付。
3.   母婴类:奶粉、玩具等
4.   生活电器类:扫地机器人、空气净化器、除湿
    机等
5.   杂货类:洗护、清洁、收纳等
第三方合作类:     与合作商进行合作,通过悦嘉家1.   出行类:车易行公益拼车、同程旅游     APP链接入合作商平台的二级子2.   家电类:国美     目录,实现下单。
3.   超市类:华润超市
4.   生鲜类:天仙配
5.   养护类:汽车保养、家电保养、奢侈品保养
6.   鲜花类:鲜花配送
7.   配送类:牛奶配送、蛋糕配送
    5、项目投资概算
    本项目的建设期为4年,总投资规模为5000万元,其中推广费用为2500万,开发费用为550万元,运营费用为550万元,硬件设备投入600万元,办公费用为200万元,人员费用(除开发人员之外)为500万元,投资明细如下表所示:
    费用类型     预算(以万为单位)
   推广费用     新用户补贴     1200(40万用户)     2500
    物料制作     550
    活动宣传     750
    开发费用     住宅版APP     150     550
    园区版APP     90
    通用版APP     90
    商家版APP     90
    客服看板     40
    管理后台     40
    维护成本     50
   运营费用     月度业主回馈活动     150     550
    园区业主回馈活动     200
    前期培训支出     80
    核心用户交流会     50
    线下产品、服务专享会     70
   硬件设备     第三方平台支持     200     600
    配套硬件设备     400
   办公费用     办公费用     200     200
   人员费用     人员费用     500     500
    铺底流动资金     100
    总预算     5000
    6、项目经济效益分析
    本项目在建设过程前期,公司会选择受业主欢迎且相对利润比较高的产品(或服务)作为切入口,因此在项目实施过程中毛利率会有所下降。根据悦嘉家团队现有的实践案例进行保守估计,首年营收将产生30%的毛利率,次年起将略有下降。以10年为营运期测算,项目的投资回收期是6.31年,内部收益率为24%,按10%折现率计算,项目的净现值为2,223.44万元。
    7、项目选址情况
    本项目所需办公场地为公司现有办公场所,无需征用建设用地和购置房产。
    8、项目环保情况
    本项目主要是进行互联网平台的开发与运营,实施地点为公司总部办公场所,其主要排放污染物为少量生活污水,经汇集后排入市政污水管网,其排污处理方式与排污情况相匹配。
    (一)物业管理智能化系统项目
    1、项目建设概述
    本项目的主要目的是进行公司业务的技术升级,提高服务质量与效率,构建一套物业管理智能化系统。项目的主要内容为:①更新目标小区车管门禁设备,安装智能化车管门禁管理系统;②提升目标小区物业技术人员的服务水平,推行设施设备管理系统(含二维码设备管理)及消防集成系统,实现小区设备设施统一管理。
    2、项目投资概算
    本项目总投资9,049.90万元。项目改造分为四个部分,一为智能车管系统,二为智慧门禁系统,三为设施设备管理系统,四为消防集成系统。工程建造期为2016年至2019年,包括一次性建设费用、维护保养费、运营费。其中智能车管系统一次性需投入2,825.00万元,智慧门禁系统一次性需投入2,970.00万元,设施设备管理系统一次性需投入1,665.00万元,消防集成系统一次性需投入825.00万元。
    (1)2016至2019年,智能车管系统一次性需投入2,825.00万元,包括对147个住宅项目、49个商业综合体项目的改造,具体如下:
智能车管系统     2016年     2017年    2018年   2019年     合计改造     住宅(个)     12     15     40     80     147项目数   商业综合体(个)     4     5     15     25     49一次性    设备费(万元)     183.75     232.50     575.00   1,060.00     2,051.25投入费    安装费(万元)     61.25     77.50     215.00    420.00     773.75用    合计(万元)     245.00     310.00     790.00   1,480.00     2,825.00
    (2)2016至2019年,智慧门禁系统一次性需投入2,970.00万元,包括对102个住宅项目、35个商业综合体项目的改造,具体如下:
智慧门禁系统     2016年     2017年    2018年   2019年    合计改造     住宅(个)     2     10     30     60     102项目数   商业综合体(个)     1     4     10     20     35一次性    设备费(万元)     75.00     225.00     670.00   1,250.00  2,220.00投入费    安装费(万元)     25.00     75.00     225.00    425.00    750.00
   用    合计(万元)     100.00     300.00     895.00   1,675.00  2,970.00
    (3)2016至2019年,设施设备管理系统一次性需投入1,665.00万元,包括对52个住宅项目、31个商业综合体项目的改造,具体如下:
设施设备管理系统     2016年     2017年     2018年   2019年    合计改造     住宅(个)     1     5     16     30     52项目数    商业综合体(个)     3     5     8     15     31一次性    设备费(万元)     60.00     150.00     375.00    660.00  1,245.00投入费    安装费(万元)     20.00     50.00     125.00    225.00    420.00
   用    合计(万元)     80.00     200.00     500.00    885.00  1,665.00
    (4)2016至2019年,消防集成系统一次性需投入825.00万元,包括对52个住宅项目、31个商业综合体项目的改造,具体如下:
    消防集成系统     2016年     2017年     2018年    2019年    合计改造     住宅(个)     1     5     16     30     52项目数   商业综合体(个)     3     5     8     15     31一次性    设备费(万元)     30.00     75.00     180.00    330.00   615.00投入费    安装费(万元)     10.00     25.00     60.00    115.00   210.00
   用    合计(万元)     40.00     100.00     240.00    445.00   825.00
    综合以上四类改造,2016年至2019年间,共需投入9,049.90万元。其中一次性投入费用8,285.00万元,包括设备费6,131.25万元与安装费2,153.75万元;系统运营费用于整个智能化系统的日常运营,共计369.00万元;系统维护保养费以上一年一次性投入费与系统运营费总和的百分之十计提,四年共395.90万元。费用的具体明细如下:
    单位:万元
    费用名称     2016年     2017年     2018年    2019年    合计一次性投   设备费(万元)     348.75     682.50    1,800.00   3,300.00  6,131.25入费用    安装费(万元)     116.25     227.50     625.00   1,185.00  2,153.75
   系统运营费(万元)     13.50     40.50     105.00    210.00    369.00系统维护保养费(万元)     0.00     47.85     95.05    253.00    395.90
    合计     478.50     998.35    2,625.05   4,948.00  9,049.90
    3、项目建设内容
    (1)智能化车辆管理系统
    在小区出入口设立无人收费站,车主只需用绑定车辆信息和支付系统的智能手机即可完成缴费。智能化车辆管理系统(以下简称“智能车管系统”)主要具有以下功能:第一,业主车辆可以自由进出,并且保障业主车辆的安全;第二,临时用户进出车牌识别,时间由电脑自动统计,解决了现场管理中的疏漏问题,使出口收费公平透明,并减少纠纷;缴费支付均可用手机支付,方便车主。第三,实现随时远程录入车主信息,提高物业管理效率;第四,物业管理人员可以远程查看车辆出入记录,并了解车辆收费情况,便于对车辆停放作出规范。以上功能能大幅度提高物业管理效率和水平,并为客户带来更流畅,更安全,更高效的体验。
    (2)智慧人行门禁系统
    智慧人行门禁系统(以下简称“智慧门禁系统”)可以实现以下功能:业主通过下载APP就可以采用智能手机打开小区出入口和单元门的门禁(同时可以和原有刷卡系统兼容,方便不使用智能手机的用户进出门禁),访客可以用业主发的二维码直接通过小区出入口和单元门的门禁,或采用门口可视对讲机呼叫业主,由业主用手机远程为访客开门。通过智慧人行门禁系统,可以记录人员的通行情况,设定通行权限,实现公司远程监控和管理。
    (3)设施设备管理系统
    本系统可以实现项目中部分设施设备运行数据的统一管理,触发自动故障报
    警,并可通过手机APP智能调度、统一派单维修。该系统的主要工作流程如下:在系统中预先设置设施设备分类台账,设施设备的各种信息(名称、位置、巡查内容、维保内容、时间等),系统可以为每个设施设备自动生成一个二维码,打印二维码并进行现场张贴。工程人员通过现场扫码,随时了解设备情况,有异常及时通过手机反馈问题,系统能及时派单,解决问题。设施设备管理系统主要实现以下功能:第一,生活水箱水位、消防水池水位、集水坑水位的实时监测及超高位报警,生活水泵、重要位置的潜水泵等运行状态的实时检测及故障报警;第二,配电房出线柜的通与断实时监测,电压/电流/能耗的实时监测,故障报警;第三,对以上的所有故障报警进行提醒,推送报警任务到工程人员,进行及时维修及排除故障。
    管理人员可以通过本系统统筹安排维修人员的工作,减少调度时间。工程人员能够随时随地了解小区设施设备的型号规格、参数、巡检内容、维保内容,能够统计设备资料、历史维保/维修记录、维修要点,便于新进工程人员快速交接与管理。本系统通过智能化的管理模式,能够提高设备台帐的可视化效果,确保设施设备得到及时的维护和修复,同时让管理层能够便捷地进行远程工作检查,并实现对多个小区设备的同步监控维护。
    (4)消防报警远程监控管理系统
    消防报警远程监控管理系统(以下简称“消防集成系统”),可以实现消防报警设备上的数据的采集,在有火灾爆发风险时及时报警,并可通过手机APP智能调度、统一派单,及时通知相关人员进行现场维修以排除火灾隐患。
    4、项目建设的必要性
    (1)行业发展大势所趋
    ① “互联网+”时代已经来临
    2015年3月,第十八届全国人民代表大会第三次会议举行,李克强总理提出制定“互联网+”行动计划。“互联网+”即利用信息通信技术以及互联网平台,让互联网与传统行业进行深度融合,创造新的发展生态。
    在物业管理行业,互联网也在逐渐发挥重要作用。随着人们对高质量的物业管理服务需求提升,及房地产存量经济时代的到来,物业管理公司正在积极探索
    对物业硬件设施和服务模式的自动化、网络化改造,在提高整体运营效率的同时,降低人工成本。可以预见,整个物业管理行业将会更多地跨界互联网,通过线上与线下二者的结合,迎来真正的“互联网+”时代。
    ② 市场对智能化管理的需求不断增强
    21世纪以来,我国城镇化率不断提升,城市居民人口规模也与日俱增。城市地少人多的局面,催生了住宅小区的快速发展。住宅小区具有很多传统住宅所不能比拟的优势:高度的安全性、舒适的人性化居住环境、宽带数字化的通信方式、便利的综合社区信息服务以及家居的智能化等。
    伴随着小区居民对于人性化服务的追求,传统的人工操作处理的门禁、车禁已经无法适应人们快节奏的生活和流量激增的局面,各大住宅小区亟需在物业管理上引入互联网技术,促使物业管理智能化、信息化,改善用户体验。
    ③ 同行业公司正在创新与变革
    近年来,物业管理行业正在形成一批走规模化、集约化、专业化经营模式的现代物业服务商。规模企业能够投入更多资源进行互联网技术平台开发、智能设备应用和O2O 模式创新,以获取更大的竞争优势和品牌效应。
    部分物业企业通过专业化运作、社区 O2O 等增值服务探索新型商业模式,无论是彩生活服务集团的彩之云社区服务平台,还是万科的“住这儿”APP,都是互联网技术在物业管理行业中应用的探索。
    (2)解决物业管理人才不足的问题
    住宅小区已经逐渐取代传统的独立大楼成为城市居民居住的首选,住宅小区的数量也在与日俱增。激增的住宅小区产生了旺盛的物业管理人员需求,但是现在的物业管理人员配备仍然存在不少问题:
    第一,物业管理行业的工作较为日常,对管理人员的应变能力要求较高,但行业整体的薪酬低下导致了行业人才缺失;第二,当前基层物业管理人员的职业技术水平相对单一,缺乏跨业务操作和管理的能力;第三,很多小区仍然采用相对原始的人工控制门禁和车禁,给管理人员以及住户的工作与生活带来了不便;第四,物业管理人员设备进行维护前,需要耗费时间事先了解被检查设备,工作效率低下。上述问题迫切需要公司推广智能化的物业管理系统,从传统的“人防”向“技防”转变。    
    (3)提高业主体验感,形成更紧密的联系
    由于业主对公共设备的保护意识尚待加强,很多住宅小区的设备折旧较快,故障率居高不下。由此衍生出更多设备维修不及时、不到位的情况,更易受到业主的投诉,导致业主满意度的下降。智能化物业管理系统便于维护,能对物业问题进行汇总,统一调度。该系统实现了业主和其他人员的分流处理,加强了业主的安全保障。客户满意度的提升,必将增加客户配合管理的意愿,在促进公司与客户之间业务关系的同时,有助于公司社区O2O业务的拓展,带来进一步的收益。
    5、项目建设的可行性
    (1)国家政策的支持与市场需求的上升
    2012 年,国务院印发的《服务业发展“十二五”规划》中明确指出要“鼓励物业服务企业开展多种经营,积极开展以物业保值增值为核心的资产管理实践的可行性。”物业管理公司开展多种经营受到国家政策的支持。
    本募投项目针对此现状,陆续对在管物业设施进行升级,包括车辆系统、门禁系统、设施设备管理系统等。此外,项目将为社区O2O奠定基础,是公司未来开展多种经营业务的开端。
    (2)公司拥有足够的技术、经验等资源支持
    公司在管项目中有40余个被评为国优、省优及市优项目,国优项目有产业园区-浙江大学国家科技园、阿里巴巴滨江B2B园区等。公司在传统的运营模式中已取得一定成绩,拥有进一步发展的基础和优势。
    不仅如此,公司的工程管理中心拥有专业人员负责设备及设施的改造、更新、日常维护,在长年的合作中,公司与各大设备生产厂家建立了合作关系。该募投项目的实践中,也将与这些供应商合作,解决人员培训、设备维护方面的各项问题。公司积累的项目经验以及技术支持,提高了智能化系统项目的可行性。
    (3)项目本身具有可实践性与长远性
    整个项目分四年完成,陆续对在管小区进行设备升级。从原有设备无法使用的老小区开始改造,到新小区设施的更新换代,改造数目从少量开始递增,具有较好的过渡性与可实践性。
    公司即将成立的区域性服务中心,将会对周边的在管项目进行实时的监控与管理,通过人员的集中化管理与分配,节约人力资源,提高服务质量,具备长远的可行性。
    (4)为公司带来更高的附加价值
    ① 树立良好的企业形象,增强公司核心竞争力
    智能化系统项目实际上是对设施和设备的升级换代,这不仅能够增加老客户的满意度,也能提高对潜在客户的吸引力,强化公司的核心竞争优势,巩固行业地位。
    ②  适应技术发展趋势,优化公司盈利模式
    大数据时代的技术变革日新月异,社区O2O 业务方兴未艾,尚未形成稳定的商业模式,社区、人群和服务提供商高度分散。通过智能化系统项目逐步实现在管项目的集中化管理,为公司未来社区发展战略的实施奠定基础,同时进一步优化公司的盈利模式。
    募投项目可行性结论:从社会趋势、市场需求、行业竞争等各方面看,本次募投项目是必要的,值得推行的;从项目本身的可执行情况来看,公司具备执行项目的经验与能力;从未来收益方面来看,项目提高了增值服务的收益能力,为公司树立起良好的形象,从而更好地吸引潜在客户,提高市场竞争力。因此,本次募投项目是可行的。
    6、项目投入设备
    本项目中涉及多项虚拟平台的构建、固定资产的安装,互联网虚拟平台主要包括智能系统中所需的管理型软件、VPN服务器、存储数据库等,固定资产包括智慧眼、快速道闸、车辆感应器等。主要设备清单如下:
    (1)智能车管系统
    智慧车管系统
  类别     设备名称     单位     数量
    管理平台
系统管理
    智能硬件核心软件     套     1
  平台
    管理员手机APP软件
    快速道闸     台     2
 进出口     车辆感应器     台     4
  设备     剩余车位显示屏     台     1
    智慧眼     台     2
    管理终端(PAD)     台     1
    智能硬件     台     1
收费管理
    语音系统     个     1
  设备
    无线路由器     台     2
    收费显示屏     台     1
    以上为一个车管系统的整套配置,每个项目中所需的车管系统套数根据项目的面积、通道数量等因素决定。
    (2)智慧门禁系统
   智慧门禁系统
    序号     设备名称     单位     数量
    1     管理电脑     台     1
    2     云对讲管理软件     套     1
    3     系统管理软件     套     1
    4     IC发卡器     套     1
    5     7寸云对讲门口机     套     1
    6     门口机电源     套     1
    7     门口机支架     套     1
    8     管理员机     套     1
    9     手机客户端     套     根据项目客户数定
    10     翼轧(单机芯)     台     2
    11     翼轧(双机芯)     台     1
    12     无障碍通道圆头闸机    台     1
    (单机芯)
    13     独立门禁     个     1
    14     门禁电源     个     1
    15     磁力锁及支架,出门    个     1
    按钮
    以上为一个门禁系统的整套配置,不同项目中所需的门禁系统数量根据具体项目而定。
    (3)设施设备管理系统
   序号     设备名称     单位     数量
    1     服务器     台     4
    2     VPN服务器     台     1
    3     VPN客户端     台     1
    4     存储数据库     套     4
    5     系统集成管理平台     套     1
    6     综合能耗数据展示软件     套     1
    7     能耗数据事件报警软件     套     1
    8     系统集成软件     套     1
    9     实时监控软件     套     3
    10     OPC转发软件     套     3
    11     上层数据webserver接口     套     1
    以上为一个试点项目的设备数量,不同项目中数据库、服务器、监控软件的数量需要根据服务范围、人员配置等因素而定。
    (4)消防集成系统
    消防集成系统
    设备名称     单位     数量
    信息受理工作站     台     1
    工作站操作系统及显示器     个     1
    网络核心交换机     台     1
    GPS全网校时服务器     台     1
    频闪报警控制器及频闪灯     台     1
    WEBservice数据接口     个     根据项目而定
    UDP数据接口     个     根据项目而定
    用户信息传输装置     台     系统点位1000
    点以内
    设备点位建模     系统
    以上为目前暂定的一套消防集成系统所需设备,其中WEBservice数据接口数、UDP数据接口数需要考虑监控应用平台的具体情况而定。
    7、项目建设和运营计划
    (1)项目进度
    公司将在四年内完成对智能化物业管理系统的建造。本项目拟分为前期试点和大规模实施两个阶段,前期试点已在进行中,大规模的系统改造将在2016年至2019年间完成。目前项目的试点情况及未来进度安排如下:
    ① 智能车管系统
    2015年,公司已经在几个试点项目上施行车管改造试点,达到了预想效果和收益。2016年,公司完成14个项目的改造,2017年、2018年、2019年将分别完成20个、55个、105个项目的车管系统改造。
    ② 智慧门禁系统
    2016年,公司已完成3个项目的门禁系统改造,2017年、2018年、2019年将分别完成14个、40个、80个项目的改造。
    ③ 设施设备管理系统
    2016年,公司已在4个项目中施行设施设备管理系统。2017年、2018年、2019年将分别完成对目标区域10个、24个、45个项目的设施设备管理系统改造。
    ④ 消防集成系统
    2016年,公司已在4个项目上投入消防集成系统,公司计划2017年、2018年、2019年在10个、24个、45个项目上投入消防集成系统。
    (2)项目的人力资源情况
    项目建成全面投入使用后,公司将建立区域工程中心,每个区域工程中心负责附近多个小区的数据收集、系统管理及人员调度。因此,物业管理人员需进行相应的培训以提升应用能力,尽快适应智能化系统与现代化的工作方式。人员培训将由供应商厂家统一进行。根据公司与负责安装的厂家签订的协议,维保期间,公司将安排物业管理人员接受厂家的培训,以确保物业管理人员能充分掌握所有系统的使用。培训方式包括:a、厂家讲师培训,b、视频培训,c、厂家讲师实地培训。
    8、项目经济效益分析
    (1)智能车管系统带来停车费收入的显著提高
    项目建设完成后首年会为公司带来500.46万元的停车费利润,随着项目的增加与停车费用水平的提高,智能车管系统为公司带来的收益将进一步增加。
    (2)员工素质的提高
    随着公司智能化系统的升级、区域工程中心的建立,物业管理人员需要改变工程服务方式,加强培训。每个项目所需的现场工作人员数量有所减少,而智能化的服务思维、合理分配资源的能力显得更加重要,员工需要改善传统的工作方式,提高其对市场的反应速度,增强服务水平。
    (3)企业形象的树立
    本项目与公司的主营业务密切相关,项目建成后,公司的物业管理能力将得到提升,从而进一步提高客户满意度,提升企业形象。长远来看,先进的管理设备与统一调控的管理体系,也为未来社区O2O项目的实施奠定了良好的基础。
    物业管理智能化系统项目的实施不仅有利于巩固和提高公司的市场地位,强化公司核心竞争力,还能创造新的利润增长点,在未来提高公司的盈利水平,为公司的持续、健康、稳定发展提供动力。
    9、项目选址情况
    本项目运营团队的办公场所均位于项目所在物业,无须征用建设用地和购置房产。
    10、项目环保情况
    本项目的建设及运营过程主要为网络平台的建设,在涉及门禁、车禁系统的升级改造中,会产生极少量的噪音及固体废弃物污染。公司将严格按照国家与地方环境保护有关法规及政策的要求,在实施中采取有效的监督、管理措施,严格控制污染,保护环境,使各项指标符合国家环保标准和要求。
    本项目在实施过程中,各系统的建设均预留了运营费用,其中部分用于固体废弃物的清理,其环保投入与排污量相匹配。

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