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| 京投发展(600683)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，公司持续深耕核心主业，科学研判行业新形势、市场新趋势及用户新需求，不断深化项目价值赋能与品质升级，聚焦品质交付、全力去化、资产盘活核心任务，多措并举统筹推进各项业务稳健高效开展。公司深入贯彻提质增效、开源节流总体经营部署，常态化加强成本控制、强化精细化管控，持续提升经营管理效率。同时，公司迭代优化组织管理体系，深化营销模式创新、强化产品研发攻坚，推动核心业务综合竞争力稳步提升。此外，公司全面推进合规管理体系常态化、规范化建设，持续夯实内控管理机制，常态化开展风险排查与防控，全面提升合规经营、稳健运营能力，为公司稳健发展筑牢坚实根基。
2026年上半年（全口径）实现签约销售额13.69亿元，回款额16.33亿元。
1、2026年上半年北京主要项目具体情况如下：
（1）北熙区：伴随周边重点规划配套逐步落地兑现，区域城市界面持续更新、板块价值热度稳步提升。项目一、二期已顺利完成交付，社区实景品质全面呈现，配套业主邻里中心已建设完成并落地实景，项目成熟度、客户认可度持续提升。三期工程稳步推进，当前已全面进入主体结构施工阶段。五期盖上产品实现样板间顺利开放，同步完成预售证获取工作，正式启动市场蓄客，为后续推售奠定良好基础。
（2）檀谷：2026年上半年檀谷项目商业保持良好运营，累计客流量达72.56万人次，持续深耕北京山系微度假目的地名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。上半年商街新开业黑胶爵百万美食博主杨草莓熊所属MCN机构打造的首家烘焙实体店“面团出版社”（全国首店）等6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳定，举办檀谷开山节、爵士生活艺术节、檀谷回声音乐节、RouleurLiveChina骑行嘉年华、FIRST电影市场公开周等多档期城市级文化活动。项目多次登上央视新闻、BTV、《北京日报》《北京商报》等媒体报道，上半年累计受到21家主流媒体45余次报道，总曝光量破亿。
（3）森与天成：项目建设整体稳步推进，盖上区圆满完成业主开放日与集中交付，以高品质产品、全流程暖心服务兑现交付承诺，到访交付率达99%；盖上住宅产权办理领域实现突破，完成全流程三维不动产权证书办理，实现“交付即交证”。落地区顺利完成结构阶段业主开放日，精装、外立面及市政园林施工有序推进；项目严格落实现场安全生产标准化管理要求，成功获评“北京市绿色安全文明样板工地”称号。
项目街区式邻里中心展示开放，同步举办媒体论坛；依托「森与森邻」系列IP打造的互动活动实现广泛自发传播，结合邻里中心主题功能空间打造的森系生活方式沉浸式体验场景，既为盖上区顺利交付提供有力支撑，也有效提升了潜在客户的关注度。
（4）岚山：作为位于海淀区的远端站点TOD项目，2026年6月份获得由北京土木建筑协会颁发的荣誉证书，表彰“既有运行地铁停车库上盖隔震减震降噪装配式群体住宅设计及施工技术的研究与应用”成果，不仅具有良好的社会、经济、环境效益，整体上达到了国内领先水平，其中轻量化“包梁抵柱型”钢框架塔吊技术达到国际先进水平；同时通过精准拓客推广项目车位、仓储资源，全力推进存量去化及经营盘活工作。
（5）北京公园悦府：2026年上半年，小站公园客流量252.2万人次，项目坚持“家外之家”的经营理念，营造文艺、轻松、自然的消费场景，将小站公园打造成审美在线、体验温暖的非标社区商业标杆。项目上半年新签约商户9家，包括润百颜（全国首店）、湘彬萱小馆（昌平首店）、什么美术馆（昌平首店）等；在营商户60余家，店铺运营状况稳中有升，场内业态日臻完善。同期，小站公园举办了“花园漫游季”等多个主题活动及邻里社群活动，让商圈不止有消费，更有生活美学与萌宠乐游。项目荣获北京市商务局颁发的“北京十大商业品牌”之商业新秀奖，CSVB中国商业地产价值榜“非标商业大奖——审美大师•金奖”。
2、2026年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：2026年上半年，四期住宅部分楼栋按期完成主体封顶，工程进度稳步推进；酒店工程按计划推进，陆续进入收尾阶段；销售业绩表现突出，2026年上半年项目住宅成交金额、成交面积、成交套数三项核心指标均位列无锡市经济开发区普通商品住宅销售排行榜首位、无锡市普通商品住宅销售排行榜第二位。无锡小站公园依托片区入住率提升带来的刚需客流，营收稳步增长；小站食堂作为社区核心配套，筑牢幸福家园服务基底，获评街道“暖心驿站”定点区域；PAGEONE书店荣获“无锡十大最美精品书店”，接待全省十三市宣传、出版、书店行业考察团到访；上半年累计签约品牌10家，含江苏首店1家、无锡首店5家，招商节奏平稳有序；同时落地知锡阅读节、迷你麦格江苏首展等特色活动，联动商户、艺术家打造艺术首展、品牌快闪、读书分享、社群赛事等多元线下场景，项目文化赋能成效获省市级政府认可；传播端累计收获本地官媒超10万曝光。
（二）财务状况分析
2026年上半年公司实现营业收入385,142.61万元，较上年同期增加343,802.03万元，增幅831.63%，其中房地产销售结转实现收入371,507.58万元，增加主要系森与天成项目集中交付，结转规模较上年同期大幅增加。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-31,320.02万元，扣除永续融资产品利息（税后）8,405.94万元，归属于上市公司普通股股东净利润-39,725.96万元。公司三项费用总计47,872.30万元，较上年同期30,651.65万元，增加17,220.65万元，其中管理费用14,596.75万元，较上年同期增加7,900.11万元，主要系合并范围变化，剔除该因素影响后，公司常态化经营性管理支出维持平稳水平；销售费用16,269.15万元，较上年同期增加12,484.98万元，主要系收入增加相应销售费用增加；财务费用17,006.40万元，较上年同期减少3,164.45万元，主要系融资成本降低。
本报告期末，公司资产总额5,572,099.35万元，较期初减少128,190.10万元，主要系项目集中交付结转成本存货减少。资产总额中存货期末余额3,616,219.34万元，占资产总额的64.90%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5,013,389.41万元，较期初减少290,802.51万元，负债总额中合同负债期末余额147,511.93万元，较期初减少254,450.19万元，主要系森与天成项目集中交付结转收入。
截至2026年6月30日，公司向京投公司及其关联方借款本息余额为3,474,054.25万元，占负债总额的69.30%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率89.97%，较期初减少3.08个百分点。
本报告期公司经营活动现金净流出23,140.93万元，经营活动产生的现金流量净流出较上年同期增加主要系本报告期支付的税金及各项费用增加。投资活动现金净流入202.83万元，较上年同期变动不大；本报告期公司筹资活动现金净流入194,554.34万元，净流入增加主要系少数股东投入及借款增加。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
序
号 持有待开发土地的
区域 持有待开发
土地的面积
(平方米) 一级土地整
理面积(平
方米) 规划计容
建筑面积
(平方米) 是/否涉及
合作开发
注：1、北京市门头沟区项目为若丘项目的MC01-0003-6008、6009、0120、6015、0057、0086地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、上述土地储备不包含位于鄂尔多斯东胜区的C1-4、C2-4、C1-4补、C2-4补地块(合作开发权益占比90.69%)，截至报告期末尚未获取规划许可证和施工证。
2、报告期内房地产开发投资情况
序
号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额注：1、若丘为获取开工证的6016地块。
2、上述在建项目/新开工项目/竣工项目包括主体建筑和附属建筑。
3、报告期内销售面积情况
注：1、可供出售面积=截至2026年6月底已取证未销售面积+2026年1-6月当期销售面积；2、已售面积为2026年1-6月签约销售面积。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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