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世茂股份(600823)经营总结
截止日期2022-06-30
信息来源2022年中期报告
经营情况  三、 经营情况的讨论与分析
  (一) 报告期内主要经营情况说明
  2022年上半年,受宏观市场下行、行业结构调整、内外部超预期事件冲击等多重负面影响,宏观经济形式在二季度呈现快速探底的运行特征,在弱供给、弱需求、弱预期的三重压力,房地产市场加速寻底,线下零售消费整体较为疲软,给公司的平稳发展和正常经营造成巨大压力。
  1) 总体经营业绩
  公司上半年实现营业收入35.79亿元,同比下降69.92%,其中房地产销售收入27.47亿元,同比下降75.04%;房地产租赁收入(租金+物管费)6.68亿元,同比增长2.28%。公司实现综合毛利润9.22亿元,同比下降79.92%,净利润-4.76亿元,同比下降121.85%,归属于上市公司股东净利润-3.48亿元,同比下降130.47%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为62.14%,有息负债率为56.09%。
  公司经营业绩同比出现较大幅度下滑,主要是由于房地产市场持续低迷,自2021年三季度开影响,致使公司的正常经营活动遭到严重冲击,销售显著下滑,库存去化速率明显减缓,结转收入较上年同期大幅减少。
  此外,由于项目建设过程中施工及材料价格持续上涨,而销售价格又持续受限,导致毛利率降低。同时受地产市场整体下行且行业风险持续恶化的影响,公司遵循谨慎性原则对部分存货做了一次性资产减值,进而造成了净利润亏损。
  2) 债务偿付情况
  自去年下半年至今,面对行业整体的流动性困境,公司积极应对,采取了一系列自救措施,筹措资金尽全力保障公开市场债券的兑付。报告期内,公司分别完成了19世茂G1、19世茂G2、20沪世茂PPN001三笔公开市场债券的到期兑付,合计金额34亿元。
  然而,多重负面因素对公司正常经营节奏的扰动、房地产销售持续低迷、再融资困境始终未得到有效改善致使到期债务无法续作、新增开发贷和购房客户的按揭贷款暂缓、金融机构对公司偿付能力的担忧,上述种种不利因素相互作用进一步加剧了公司阶段性的流动性紧张,使得公司的短期偿债能力大幅削弱,自4月开始出现部分债务未能如期偿付的情况。
  上述情况发生之后,公司立即成立专项应急工作小组,制定化解方案并与持有人积极沟通。
  截至报告期末,共就2笔到期的公开市场债券完成展期,累计本息约9.75亿元。
  3) 地产开发与销售
  公司上半年累计实现销售签约49亿元,同比下降71%,完成年度签约目标的37%。销售签约面积33万平方米,同比下降58%。报告期内,公司在杭甬、济青、榕厦城市群的销售签约分别达到了14.2亿元、7.7亿元和7亿元,占公司上半年年销售业绩的近60%。
  在疫情扰动、流动性紧张的背景下,报告期内公司已大幅削减新开工量,今年1-6月,公司房地产新开工面积约5.3万平方米,同比下降95%。同时公司也已暂缓投资拿地,截至报告期末,公司拥有累计土储约1771万平方米。
  4) 商业经营与管理
  2022年开局平稳,整体市场表现积极向好,但自3月以来新一轮全国范围的疫情,对线下零售市场造成巨大冲击。尤其对地处重灾区及外溢区的商业项目,静态管理、关店停业、出行受阻所造成的损失极为严重。以昆山世茂广场为例,2月14日-3月8日由于苏州疫情,影院、酒吧等娱乐业态全部暂时关闭,餐饮业态控制营业时间并逐步禁止堂食。3月中旬开始,受上海疫情的影响,再次要求所有娱乐业态全部闭店,各类公共场所严格按照要求执行限流、测温、消毒、查码等防控措施,项目基本无法正常经营。多重高压管制措施之下,整体销售客流均出现断崖式下滑,疫情最为严重的4-5月,公司在管商业项目当月客流同比去年同期分别下滑了58%和55%。
  尽管如此,部分商业项目仍呈现出较强的经营韧性。厦门集美世茂广场于4月底迎来一周年店庆,项目倾力打造“敢玩轻年,One般精彩”年度大戏,引领片区消费增长。周年庆期间,项目吸引客流约18万人次,带动销售超2,000万元。济南世茂广场,尽管受周边住宅小区、办公楼宇、市内高校施行封控管理的影响,4、5两月销售客流均出现大幅下滑,但随着5月下旬解封复苏,经营活动迅速回归正轨,6月当月的销售额已超过去年同期水平,这主要是得益于项目在过去两年积累的管理经验,能以更积极灵活的策略应对突发事件。
  5) 写字楼经营与管理
  2022年上半年,全国写字楼租赁市场整体较为低迷,写字楼租赁需求进一步萎缩,大量租户由于产业结构调整、监管限制以及经营压力纷纷选择缩租退租,新租租户对租赁条件的预期也进一步降低。
  面对上半年较为严峻的市场环境,公司在管写字楼项目呈现出较强的经营韧性,上半年整体出租率虽略有下滑,较21年年底下降约2.8个百分点,但整体表现仍优于市场竞品。这主要是得益于各项目对区域市场的准确判断并随行就市采取合理灵活的租赁策略。以南京雨花世茂智汇园为例,为应对传统租赁市场淡季叠加外部不利因素的影响,项目通过“暖春计划”等促销手段,实现良好的租赁效果,上半年出租率始终维持在95%左右。此外,长沙世茂环球金融中心项目在金融、能源、TMT及专业服务领域持续深耕,吸引多家世界500强企业入驻,形成产业高地的同时,也较好地抵御了市场波动。
  

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