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| 万科A(000002)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 一、 经营情况讨论与分析
2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。
报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成 2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额 358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达 155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。
在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约 45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有 10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约 181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。
公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
新房销售规模下降，二手房成交较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。
二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自 3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。
土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国 300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。
房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。
2、物业服务
在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。
行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。
智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。
3、租赁住房
租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房REITs常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。
租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。
人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化率稳步提升，专业化、规范化的住房租赁企业将获得更广阔的市场发展空间。
4、商业开发与运营
社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至 1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。
品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。
购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。
5、物流仓储
高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。
冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。
（四）其他主要工作
1、大宗资产交易
报告期内，本集团聚焦非核心低效资产出清与历史沉淀资金回收，积极把握大宗资产交易机会，上半年实现大宗资产交易 3宗，签约金额 5.34亿元，涵盖商业、写字楼、停车场等业态。
新增签约交易方面，一是创新搭建国资国企联动基金架构，通过产权交易所公开挂牌转让，顺利完成广州云城停车场资产包处置；二是以股权归边模式盘活 2笔存量商办资产，通过整合分散股权、明晰产权、简化决策架构，实现资产统一运营与市场化处置变现，其中成都菁蓉都会项目通过支持当地科技产业发展的方式，探索多元合作路径，实现项目解困和资产结构优化。
2、降本增效
为积极应对经营挑战，公司持续深化降本增效，在提升组织效能的同时严控各项费用，可比口径下，过去8个季度实现了费用连续下降，上半年管理费用同比下降13%。
开发业务板块持续优化客户转化、从严管控各项营销费用，上半年案场物业及广告费用下降超 20%，低效售楼部关闭率达 92%；推行工程与材料集中采购，拓宽供应链渠道、深化二级供应链管理，有效缩短拿地至开盘周期、提升采购收益；坚持以客户为中心推动设计、成本、采购一体化协同，联合供应链开展新品研发，依托“天网”质量管理体系及供应商履约评估，实现成本精准管控与产品品质保障。
经营服务业务立足自身业态特点，推进精细化管理、科技赋能深挖经营潜力。万物云运用 AI与自动化技术重塑中后台运营体系，同步兼顾合规风险防范与业务效能提升；长租公寓、商业与酒店、物流等事业部多措并举推进降本增效，包括总支出管理、加快数字化运营转型、推进能源结构升级、优化组织结构等，持续夯实成本管控能力，助力业务高质量稳健发展。
3、科技助力业务
本报告期内，本集团围绕“聚焦业务、数智驱动、科技赋能”的工作主线，持续深化人工智能、大数据、物联网等技术在业务中的应用，并加速人工智能、机器人等新技术应用。
运用人工智能技术赋能开发业务。报告期内，“万翼图云”、“万科 AI智工”等成熟产品持续推广，行业应用不断突破。其中“万翼图云”产品持续服务内外部客户，包含 461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张，助力提升地产开发全周期图纸协作效率；“万翼 AI智工”具备施工现场数据采集与远程管控能力，有效降低施工现场安全风险，上半年新增上线项目15个，合计上线368个，在建项目覆盖率97%。
运用人工智能技术重塑业务运营模式。万物云推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，明确“不动产 AI大脑”定位，形成能碳智管、能源智控、光储微电网三大核心能力，已在20个核心城市打造40多个标杆项目。物流业务为战略客户提供智慧化服务，包括智能排布配送计划、智能优化出入库及配送线路等，提升仓库空间效率，降低运输成本。租赁住宅业务通过 AI手段生成客户画像，预判客户需求并向管家输出跟进策略，提升客户转化效率与管理透明度。商业业务已在部分项目实现AI巡检，任务识别准确率达83.2%，提升日常管理效能。
机器人智慧服务取得初步成效。本集团积极与各类科研院所及领先的机器人企业开展合作，携手探索商用服务型机器人在万科业务场景内的应用机会。物流业务“北极燕鸥”机器人作为全球第一个实现地铁无人配送的商业案例，完成 40台机器人量产交付，目前已在深圳地铁 8条线、61个站点常态化运行，开创“轨道交通+智慧物流”新模式。商业与酒店业务已在部分运营项目落地清洁、配送、互动表演三类机器人试点，验证了机器人在商业综合体场景的适配能力与运营价值。
（六）经营和财务状况分析
1、利润状况
报告期内，本集团实现净亏损 160.2亿元，业绩同比下降47.5%；权益净亏损 149.5亿元，业绩同比下降25.2%。
2、负债情况
（1）负债率
融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构
银行贷款 25,278,133.51 2.08%-Hibor按约定利率浮动 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款债券 2,380,463.97 3.00%-3.98% 一年内到期的非流动负债、应付债券其他借款 7,467,024.80 2.24%-7.00% 其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、其他非流动负债合计 35,125,622.27
（3）融资情况
公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2026年上半年新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款）。公司存量融资的综合成本为2.86%，较年初下降17个基点。
报告期内，本集团实际利息支出合计55.0亿元，其中资本化的利息合计15.2亿元。
3、资金情况
报告期内，本集团经营性现金净流入4.9亿元。
税金及附加 184,153.17 356,123.20 -48.29% 开发业务结算规模及毛利率下降，对应结转土增税减少销售费用 174,158.68 316,410.47 -44.96% 销售规模下降，营销推广费减少投资收益 (334,048.93) (56,798.01) -488.13% 权益法确认联合营投资亏损增加公允价值变动损益 (10,828.25) (7,303.55) -48.26% 公允价值变动影响营业外支出 121,325.78 68,997.52 75.84% 滞纳金增加所得税费用 253,126.39 172,662.84 46.60% 整体亏损但部分子公司产生应税利润，以及递延所得税资产转回
8、研发投入
报告期内，本集团研发投入金额2.1亿元，占营业收入的比例较小。
（1）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
（2）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
（3）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
（七）未来发展展望
当前房地产行业短期走势仍有起伏，随着“十五五”规划落地及各项稳定市场的政策推进，我们认为行业将在供需再平衡中逐渐企稳。下阶段，公司将紧抓政策窗口，围绕企业改革化险、转型发展和核心能力重塑统筹推进各项工作，持续提升经营质量与发展韧性。
一是优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整。公司将坚持深耕存量盘活，通过规划条件优化、资源置换等手段推动既有项目转化为可售货值；同时，持续推进城市聚焦策略，引导资源向高潜力核心城市集中。
二是以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级万科“三好”体系。一方面依托“拾系”、“映象系”等成熟产品系的标准化推广，将经过市场验证的产品方案快速复制至新项目，满足客户各类居住需求；另一方面围绕不断变化的市场需求，持续研发新的产品系，以产品创新覆盖差异化客群。
本报告期末 上年末 比重增减
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例资产总计 95,976,148.27 100.00 102,062,283.15 100.00 -货币资金 5,904,928.73 6.15 6,724,094.97 6.59 -0.44其他应收款 17,059,571.12 17.77 17,541,417.64 17.19 0.58存货 34,595,789.47 36.05 37,373,809.81 36.62 -0.57其中：完工开发产品 10,683,699.80 11.14 11,444,793.93 11.22 -0.08在建开发产品 15,761,817.21 16.42 17,881,790.50 17.52 -1.10拟开发土地 7,881,728.93 8.21 7,788,425.34 7.63 0.58其他 268,543.53 0.28 258,800.04 0.25 0.03长期股权投资 10,292,067.58 0.11 10,691,196.12 0.10 0.01投资性房地产 12,292,961.01 0.13 12,885,287.12 0.13 0.00应付账款 11,630,662.20 12.12 13,063,184.43 12.80 -0.68合同负债（含税） 8,448,755.50 8.80 10,176,916.87 9.97 -1.17其他应付款 13,377,388.09 13.94 13,373,578.52 13.10 0.84一年内到期的非流动负债 15,401,232.90 16.05 13,665,028.31 13.39 2.66长期借款 13,000,218.95 13.55 15,718,581.00 15.40 -1.85
（二）主要境外资产情况
（三）以公允价值计量的资产和负债
注：其他变动系汇率变动。
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