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| 天健集团(000090)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）市场环境分析
1.宏观经济环境
2026年是“十五五”开局之年。今年上半年，面对外部环境变乱交织的复杂局面，我国坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，经济运行总体平稳、运行在合理区间，新动能快速成长，发展韧性持续彰显。初步核算，2026年上半年国内生产总值695,704亿元，同比增长4.7%。
2.行业格局和趋势
2026年上半年，建筑业和房地产行业仍处于深度调整与转型重塑阶段。上半年建筑业增加值36,043亿元，同比下降4.0%；房地产业增加值41,365亿元，同比下降0.2%。房地产市场方面，1-6月份，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%。行业总体呈现投资端持续承压、销售端仍在筑底、存量资源盘活和高品质供给重要性提升的特征。
2026年政府工作报告提出，坚持城市内涵式发展，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施，加强城市基础设施生命线安全工程建设，推动城市治理智慧化精细化，建设现代化人民城市；同时提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。整体来看，行业由增量扩张转向存量提质、由规模驱动转向质量效益和运营价值驱动的趋势更加明确，为集团推进业务转型、提升城市综合服务能力提供了方向。
（三）公司管理回顾
报告期内，城市建设板块营业收入36.87亿元，同比减少3.04%；综合开发板块销售收入25.72亿元，同比增加9.49%；城市服务板块营业收入8.98亿元，同比增加0.61%。
1.深化协同抓市场，产业布局有优化。施工市场，深化与市属国企战略合作，中标9个项目。深耕水务市场，首次中标南山区水务局施工项目。主动对接政府，中标深圳中心公园生态修复与功能完善工程等APEC会议保障项目10个。开发市场，竞得龙华A808-0035地块，积极推动螺岭项目，目前已启动正式签约工作。有序推进西丽、民乐等重点项目，存量土地盘活取得进展。服务市场，深耕深圳城市管家业务，承接龙华区观湖街道城市管家项目，续签4个城市管家项目。新拓牡丹江、葫芦岛、大连、郑州、沈阳等城市在军队营区类服务项目，完成前海合作区公园绿化养护项目首单落地。
2.精益管理抓履约，品牌形象有提升。在建项目平稳推进。持续抓好项目管理策划，严把进度、质量、安全关。“好房子”品质获市场认可。湾时代府项目践行“好房子”标准，工程节点品质高效推进，获业界高度评价。服务项目提档升级。探索“文体+园区”及“OPC社区”运营模式，打造“2+4+8”智慧指挥中心以及适配集团业务、协同政府城市管理、赋能产业延伸的综合服务平台。推动天健悦邻荟项目打造特色商业标杆。养护项目树立标杆。落实APEC会议专项交通保障，高标准完成重点保障道路整治攻坚，实现路况“零缺陷、全达标”。推进“3区2桥2隧”养护示范标杆创建。
3.精准施策抓销售，存量去化有突破。细化价格、促销、激励、租售并举等营销策略，精准把握一、二季度市场窗口期。湾时代府项目打造高品质样板房、园林景观，销售去化情况较好；和悦府、苏州泓悦府项目销售表现亮眼；清风和景、云山府项目紧盯目标全力攻坚，尾盘清盘工作取得佳绩。
4.降本增效抓管控，改革创新有成效。科学谋划发展战略。发布《天健集团发展规划管理办法》，进一步完善规划编制、实施、评估全流程管理机制。开展集团“十五五”规划专家评审，围绕“成为品质卓越的城市美好生活运营商”的战略定位，形成更具前瞻性、实操性的发展规划。成本管控深挖潜能。
强化项目减亏、对上结算及尾款回收力度。持续优化采购管理，保障优秀供应商结果应用。科技创新向新向智。聚焦储能新赛道发起设立产业基金，加快转型升级、积极布局战略性新兴产业。聚焦成果转化，开展预拌流态固化土、混凝土收面与激光整平智能设备、建设工程施工噪声污染防治成套技术等在多个项目应用。持续拓展建筑机器人、三维扫描设备应用场景，新增智能无人机巡检管控、装饰地面找平智能设备施工等全新智能管控场景。
（四）主要业务构成情况
1.城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，公司持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提升公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。截至报告期末，公司在建项目236项，剩余合同金额138.88亿元。
（2）工程创优成果
公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，获得国优1项、省优3项、市优质工程2项，市优质结构工程14项。
（3）科技创新成果
报告期内，公司积极推进各项科研创新工作，新增市级工法2项、专利27项、科创奖2项。
2.综合开发业务
（1）总体情况
报告期内，公司主要在建项目3个，计容建筑面积总额41.27万㎡；主要在售项目23个，计容建筑面积总额336.66万㎡，累计结转建筑面积
217.93万㎡，未结转建筑面积84.11万㎡。
（2）主要项目开发情况
城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（㎡） 规划计容建筑面积（㎡） 本期竣工面积（㎡） 累计竣工面积（㎡） 预计总投资金额日 已封顶，07月15日 A区、B区一期已交付；B区二期精装施工中 95.00% 178,286 326,836 0 147,237 723,393 573,719深圳 龙华A808-0035地块 龙华区 住宅项目 100.00%2026年06月16日 基坑支护
（3）主要项目销售情况
城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 累计预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）面积（㎡） 本期预售（销售）金额注：天健和郡府项目结转面积中包含回迁部分。3.城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。
报告期内，公司智能养护设备应用案例入选市级示范典型，以科创成果赋能市政养护提质增效。高标准完成APEC会议重点道路整治攻坚，打造“3区2桥2隧”养护示范标杆，落地机场、深汕、前海、盐田等一批重点项目。常态化推广再生路面、拉丝混凝土人行道等“四新”工艺，落地负压爬壁机器人桥梁智能巡检应用，同步推进城市运营管理体系、标准化养护手册编制，构建全链条数字化、标准化管养体系。
一级土地整备服务。报告期内，公司共推进1个实施主体项目，1个城中村改造项目，积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、5个城中村改造项目前期工作，同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。螺岭片区城中村改造项目签约工作快速推进，自2026年6月18日启动预签约工作以来累计签约户数已超80%；南岭村土地整备利益统筹项目专规报审工作持续推进中。
商业运营服务。报告期内，公司坚持“稳中求进、提质增效”核心基调，上半年整体出租率约93%；致力打造标杆项目，实现存量资产转型升级及品质提升，景田悦邻荟打造“商业+文化”标杆网红社区，华富商业街打造龙华产城活力邻里街区，南山创智中心打造“专精特新/小巨人加速器”、助力园区向AI科技和OPC社区转型升级，龙岗云途打造深圳国企产城学融合、全域资产运营标杆；跟进多个轻资产输出项目，搭建“文体空间+园区运营”一体化体系；发展低碳能源运营规模和能力；迭代升级完善一体化智慧园区系统，推动管理向数字化、智能化转型，实现从“空间管理者”向“服务集成者”转变，打造全局互联智慧化可视化城市智控枢纽。
物业服务。报告期内，新增物业管理项目43个，面积约514.69万平方米，新增城市空间服务项目2个，面积约170.42万平方米。业务覆盖全国40个城市。公司以拓规模提效益为主旨，以市场开拓、数字化赋能、合规治理为抓手，各项重点工作稳步落地。一是拓宽全国市场版图，物业服务实现多点突破，新拓军队营区类项目，落地前海公园绿化养护首单；城市管家业务成功中标龙华观湖街道项目；产业服务实现外部市场破局，落地无锡梁溪半导体智慧产业园等一批产业园项目，长三角布局取得实质进展。二是强化市场拓展体系建设，建立项目信息动态收集、履约评价定期归集两大机制，全面盘点整合投标核心资源，市场化拓展支撑能力持续夯实。三是数字化平台迭代赋能业务，一网统管智慧平台开展版本迭代，三大空间智慧平台有序建设，IOC智能运营中心完成开发待试运行；同步搭建智慧生态合作体系，与多家头部企业达成合作意向，数字化底座持续夯实。
（3）主要项目出租情况
项目名称 所在
位置 项目业态 权益
比例 可出租面积
（㎡） 累计已出租面
积（㎡） 平均出租率
天健创智中心 深圳市 写字楼与商业 100.00% 61,605.96 48,814.51 75.38%
景田综合大楼 深圳市 住宅及配套 100.00% 6,141.66 5,816.69 94.85%景田综合市场 深圳市 住宅及配套 100.00% 19,816.94 16,296.40 86.99%天健创业大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 28,681.81 26,231.75 91.70%天健商务大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 23,447.22 20,023.46 85.40%市政大厦 深圳市 写字楼及配套 100.00% 10,265.41 8,505.83 84.67%天然居商业中心 深圳市 商业 100.00% 8,077.63 7,722.63 93.09%清水河干货仓 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 10,325.78 10,325.78 100.00%坑梓工业厂房 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 12,579.16 10,446.16 80.18%沙头角综合楼 深圳市 写字楼及配套 100.00% 4,453.10 4,000.90 89.58%粤通工业区 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 16,756.37 16,756.37 100.00%华富工业园 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 44,634.47 40,801.50 93.26%石岩厂房 深圳市 工业厂房及配套 100.00% 6,674.40 6,674.40 100.00%天健云途龙岗项目 深圳市 写字楼、商业及公寓 100.00% 91,544.21 68,336.34 73.38%天健蜂巢公寓前海项目 深圳市 公寓 100.00% 28,000.00 27,066.67 96.48%本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯性为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2026年06月30日，尚未解除担保的担保余额为453,670.39万元。董事、高级管理人员与上市公司共同投资□适用 ☑不适用。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 ☑不适用
四、非主营业务分析
☑适用□不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、主要境外资产情况
□适用 ☑不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用 ☑不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
☑适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 ☑不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
八、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 ☑否
公司是否披露了估值提升计划。
☑是□否
公司于2026年4月21日对外披露了《天健集团估值提升计划》。
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 ☑否
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