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特发服务(300917) | 指标 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营评述 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，物业管理行业受到宏观经济下行压力及房地产市场调整的双重影响，整体管理规模增速有所放缓。2024年，百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。许多物业管理企业开始有序退出低盈利、低回款、交付存在不确定性或非重点城市的项目，行业逐步摒弃过去粗放式扩张模式，物业管理加速回归“服务”本源。物业管理行业整体营收与利润增速持续减弱，盈利质量下滑，“增收不增利”现象依然突出。2024年上半年，上市物企平均净利率跌至6.3%，创历年同期新低。同时，物业并购市场持续遇冷，2024全年上市物企共披露了32起收购事项，累计交易金额为36.37亿元，收并购活动的数量和金额仍处于低位。物业管理企业在并购中更趋审慎，行业进入理性整合阶段。
2024年，在政策支持下物业管理行业稳步发展。物业服务被纳入鼓励类商务服务业，民政部等部门推动养老服务与物业等行业融合发展，为物业管理企业发展多元化业务提供政策支撑和制度保障。
随着市场需求变化和行业转型升级，物业管理行业将朝着高质量、多元化、智能化的方向迈进。在此背景下，物业管理企业应紧紧围绕服务品质和业务能力的提升，打磨自身核心竞争力，不断探索新的业务模式和盈利增长点，拓宽服务边界。同时，紧跟政策导向，积极抓住政策机遇，聚焦优势领域，整合企业内外部资源，激发创新活力，打造更多元化的服务体系，驱动行业的高质量发展。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司所处市场环境挑战与机遇交织并存。面对内外部的多重挑战，公司锚定高质量发展航向，坚定践行“深耕主业与多元并行”的双轮驱动战略，确保主营业务稳健增长，各项业绩指标稳步达成。与此同时，公司紧抓发展机遇，通过优化产业布局、强化科技创新、深化精益管理、提升服务质效等举措，持续厚植核心竞争力，助力公司在多元市场开拓中稳健前行，为实现高质量发展夯基垒台、立柱架梁。
2024年，公司实现营业收入28.64亿元，同比增长17.00%。从业务构成来看，物业管理服务业务实现营业收入23.64亿元，同比增长18.30%：政务业务实现营业收入2.86亿元，同比增长13.18%；增值业务实现营业收入2.12亿元，同比增长10.55%。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1.22亿元，同比增长1.24%：归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.05亿元，同比增长3.69%。
（一）深耕园区业务，多元拓展稳前行
报告期内，公司进一步聚焦优势领域，深耕企业园区综合设施管理服务（IFM）业务，持续拓展业务版图，先后中标华为上海练秋湖项目动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区B区项目、字节跳动杭州未来科技城园区项目、上海美的全球创新园区项目等。在开拓市场的同时，公司高度重视存量项目的巩固提升，通过精准识别客户多元化需求，成功续签多个互联网总部园区项目等，并持续优化项目配套解决方案，进一步稳固在综合设施管理服务（IFM）的市场份额和行业地位。
公司在巩固优势领域的基础上，同步推进多元化战略布局。报告期内，公司为处于行业前沿的高精尖半导体客户提供了定制化、精细化的专业服务。同时，为快速实现在金融机构物业领域的业务布局，进一步充实和丰富自身业态结构，成功收购以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司51%股权。通过本次收购，进一步提升和巩固公司在西南地区的市场地位与区域影响力。
此外，报告期内，公司先后中标湖北、广东汕头2个政府办公楼物业管理服务，首度进入政府办公物业领域。在成功开拓政府办公物业领域的同时，公司在文旅物业服务领域持续发力。报告期内，深圳小梅沙海洋世界、小梅沙旅游运营中心物业管理服务项目的成功中标，也标志着继承接国家5A级景区安仁古镇景区物业后，公司在该领域的布局进一步深化。
（二）强化科技创新，助推高质量发展
报告期内，公司紧扣新质生产力的发展要求，以“创新驱动+科技增值”推进服务能级跃升。一是强化信息化建设，推动智能化应用的落地实施。公司投资研发的“智慧物业平台”已于在管项目正式上线运行，在基础数据管理、客户服务、设备管理、任务工单等方面取得显著成效。在落地应用层面，AI虚拟数字人、物联网智能监测平台、智能清洁机器人、再生资源环保回收线上平台等应用系统相继投入运营，持续在智能化转型进程中迈出坚实步伐；二是持续聚焦节能降耗。与多家医疗机构开展合作，参与公立医院能源管理技术课题研究，助力项目能源规划和绿色建设。
（三）深化精益管理，多维举措激活力
公司以价值创造为导向，深化精益管理，通过建立项目集采模式，推动采购管理向精细化、规范化、标准化转型升级，在有效控制风险的同时实现降本增效；通过优化调整资金配置，提升资金管理效率。
此外，围绕项目经营质量提升，建立系统化的应收账款管理体系，从风险预警、过程监控到逾期处置形成管理闭环。特别对重点客户实行“名单制”管理，以精细化运营实现项目质量全面提升。
（四）夯实服务标准，提升效能促品质
报告期内，公司始终坚持品质为本，服务至上，持续深化服务标准建设，提升管理效能。在服务品质提升方面，实现了全员视频可视化培训标准全覆盖，并首创“六星标杆”评选机制，通过树立服务场景标准、岗位典范和管理创新案例，有效调动业务团队的积极性，促进项目的品质提升。这一创新举措不仅促进了业务团队的经验共享，更为公司打造了标准化、可推广的质量管控模式，持续推动服务品质优化、效能提升。
（五）抓实合规管理，厚植强企之基
在合规建设方面，公司系统推进合规体系建设，组建合规管理组织，严格落实“四个到位”工作要求和“三道防线”管控机制。同时，以合规风险为导向，结合风险监督评估，定期对合规管理环境、合规管理职责的履行情况以及合规管理体系的运行情况进行有效性评价。根据合规评价结果，开展合规风险的“再识别”和规章制度的“再完善”。此外，通过宣传合规手册、签订合规承诺、开展合规宣誓等多种形式，强化合规文化的建设，为业务健康发展筑牢基础。
（六）筑牢安全防线，多措并举稳运营
安全管理是公司稳健运营的基石，报告期内，公司通过系统化、标准化的管理举措，全面防范安全生产风险。管理机制方面，公司构建了“总部督察+项目自查+抽检”三级检查体系，实现常态化检查与重要节点专项排查的无缝衔接。全年开展多次安全检查，及时发现并整改隐患，成功形成管理闭环。能力提升方面，采用“理论教学+情景模拟+实战演练”的培训模式，覆盖人数超7万人次，实现关键岗位100%持证上岗。重点管控方面，落实开展专项整治，针对燃气安全、危化品管理、特种设备等高风险领域，实施“一风险一专项”的精准管控策略，严守安全生产底线。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况适用□不适用
（5）营业成本构成
产品分类
公司于报告期内通过投资成都特发融汇商业运营有限公司持有其51%股份，成为其控股股东。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响智慧物业平台物业项目全面应用推广 推动智慧物业平台在各物业项目正式上线应用，为物业项目现场运营管理科技赋能，更好的为客户提供物业服务，提升客户满意度。 1）已完成对全公司各经营单位物业项目的调研与评估，编制能够上线应用的物业项目清单；
2）对可上线应用的物
业项目各类数据进行
采集与处理，并进行系统更新录入；
3）发布智慧物业平台
操作手册，组织各经营单位及物业项目人员进行第一轮系统操作培训，并完成可上线项目工单等实施配置工作；
4）跟踪上线物业项目
应用情况，并及时处理解决遇到的问题，同时组织第二轮系统操作培训；
5）根据实际情况完成
各单位上线运行分析
报告，并计划在2025年发布《特发服务智慧物业平台管理办法》 可上线物业项目基础数据全部录入，并完成工单配置、人员角色权限分配，同时项目人员能够熟练掌握系统操作方式，并能够在日常项目运营管理工作中开展应用。 通过本项目的实施，实现物业项目运营管理流程标准化、资源调度精准化，驱动运营效率提升；同步沉淀物业运营服务数据资源，为后续更好客户服务与业务拓展奠定基础。同时，智慧物业平台在物业项目的全面应用推广，将不断增强特发服务科技服务水平，增强核心竞争力。
5、现金流
经营活动现金流量净额较去年同期减少42.36%，主要系销售回款较上年同期减少；投资活动现金流量净额较去年同期减少969.67%，主要系本期购买理财产品；筹资活动现金流量净额较去年同期增加27.11%，主要系本期租赁终止减少支出。
□适用 不适用
五、非主营业务情况
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
受限制资金：履约保函保证金款项41,197,160.48元
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
适用□不适用
（1）募集资金总体使用情况
适用□不适用
（2） 报告期
末募集
资金使
用比例
（3）=
（2）/
（1） 报告
期内
变更
用途
的募
集资
金总
额 累计变更
用途的募
集资金总
额 累计变
更用途
的募集
资金总
额比例 尚未使用
募集资金
总额 尚未
使用
募集
资金
用途
及去
向 闲置两年
以上募集
资金金额
2020 首次
公开
发行2020年12月
经中国证券监督管理委员会《关于同意深圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票注册的批复》（证监许可〔2020〕2930号）同意注册，公司于2020年12月向社会公开发行人民币普通股（A股）2,500万股，每股发行价为18.78元，募集资金总额为人民币46,950.00万元，扣除承销及保荐费用2,603.77万元后的募集资金为44,346.23万元，已由主承销商国泰君安证券股份有限公司于2020年12月汇入公司。另扣除已实际发生律师费、审计费、法定信息披露等其他发行费用1,089.59万元后，实际募集资金金额为43,256.63万元。上述资金到账情况业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健验〔2020〕3-141号《验资报告》验证。公司对募集资金采取了专户存储管理。
截至2024年12月31日，公司累计使用募集资金24,946.93万元，累计使用闲置资金购买理财的余额为18,500.00万元，销户利息转出451.40万元，募集资金专用账户累计利息收入净额3,036.94万元。截至2024年12月31日，募集资金专户余额合计为2,395.24万元。
（2）募集资金承诺项目情况
适用□不适用
(3)＝
(2)/(1) 项目达到
预定可使
用状态日
期 本报告
期实现
的效益 截止报
告期末
累计实
现的效
益 是
否
达
到
预
计
效
益 项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
承诺投资项目
1.物业
管理市
场拓展2020年
12月20
日 物业管
理市场
拓展 运营
管理 否 19,323.79 19,323.79 1,392.72 7,541.15 39.03%2025年05月15日 不 否 否2.信息化建设2020年12月21日 信息化建设 运营管理 否 5,008.5 5,008.5 413.33 1,935.55 38.65%2026年05月15日 不 否 否3.人力资源建设2020年12月20日 人力资源建设 运营4.物业管理智能化升级和节能改造2020年12月20日 物业管理智能化升级和节能改造 运营5.补充流动资金2020年12月20日 补充流动资金 运营管理 否 1,950 1,950 0 1,950 100.00% 不 否 否6.四川大金源天鼎物业管理有限公司51%股权增资2020年12月20日 投资并购 投资并购 是 3,806.89 0 3,806.89 100.00%2024年07月31日 不 否 否承诺投资项目小计 -- 34,519.77 34,734.6 1,925.09 16,210.07 -- -- -- --超募资金投向1.暂未确定投向2020年12月20日 暂未确定投向 补流 否 8,736.86 100.00% 不 否 否2.补充流动资金2020年12月21日 运营管理 补流 否 8,736.86 936.86 8,736.86 100.00% 不 否 否到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） （1）信息化建设项目2024年4月18日，公司第二届董事会第二十一次会议及第二届监事会第十七次会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目延期的议案》，同意将“信息化建设项目”的达到预定可使用状态的时间进行调整，该项目达到预定可使用状态日期由2024年5月15日调整为2026年5月15日。公司保荐机构、监事会、独立董事对上述部分募集资金投资项目延期事项均发表了明确的同意意见。
本项目建设内容是对公司信息化管理系统以及配套机房进行优化更新，推进公司内部管控流程和业务系统的梳理，加强公司的大数据处理能力。为了使该项目所获效益最大化，公司对本项目的具体规划、资金的使用较为谨慎，该项目目前已完成管理系统的第一阶段优化更新及测试。基于控成本、增效益的原则，充分保证系统与公司需求的有效融合、系统运行的稳定性和市场竞争力，公司不断优化需求方案、精细项目蓝图设计、实施路径规划从而对项目造成一定程度的延后。
（2）物业管理市场拓展项目
本项目建设的内容是基于公司“深耕主业与多元并行”的战略规划，结合自身的业务特点持续推进全国化的市场拓展布局。近年受外部环境影响，公司市场拓展面临诸多挑战，对本项目的具体规划、资金的使用较为谨慎，导致投资进度较预期有所滞后，无法在计划的时间内完成。公司将加强对项目进度的监督，使项目按计划进行建设，以提高募集资金的使用效益。
（3）人力资源建设项目
本项目建设内容旨在通过拓宽人才引进渠道和强化内部专业技能培训，以加强对于雇主品牌形象的建设，满足公司未来业务发展对人才的需要。近年来，受到外部不利因素持续影响，高端人才引进和新项目人员进场受到不同程度的制约，同时，公司组织培训开展也受阻，导致项目进度有所滞后。公司将持续加大关键人才引进力度、完善人才梯队培训体系建设，将继续推进本项目实施。项目可行性发生公司首次公开发行股票的超募资金总额为人民币8,736.86万元。公司超募资金的用途等情况将严格按照《上市公司监管指引第2号—上市公司募集资金管理和使用的监管要求（2022年修订）》等法律法规的要求履行审批程序及信息披露义务。
公司于2021年1月25日召开第一届董事会第十五次会议和第一届监事会第八次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的29.76%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2021年12月31日，本次永久补充流动资金事项已经完成。
公司于2022年4月22日召开第二届董事会第七次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的29.76%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2022年12月31日，上述永久补充流动资金事项已经完成。
公司于2023年4月20日召开第二届董事会第十四次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用超募资金人民币2,600万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的29.76%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2023年12月31日，上述永久补充流动资金事项已经完成。
公司于2024年4月18日召开第二届董事会第二十一次会议和第二届监事会第十七次会议，审议通过了《关于使用部分超募资金永久性补充流动资金的议案》，同意公司使用剩余的全部超募资金人民币936.86万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额的10.72%。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。
截至2024年12月31日，本次永久补充流动资金事项已经完成。超募资金已经全部使用完毕。
募集资金投资项
目实施地点变更
情况 不适用
募集资金投资项
目实施方式调整
情况 不适用
募集资金投资项
目先期投入及置
换情况 适用
公司于2021年4月27日召开第一届董事会第十七次会议和第一届监事会第十次会议，审议通过了《关于使用募集资金置换先期投入募投项目和已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换先期投入募投项目的自筹资金1,175.73万元及已支付发行费用的自筹资金73.87万元，共计1,249.60万元。公司独立董事和保荐机构均发表了同意意见，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《以自筹资金预先投入募集资金投资项目及支付发行费用的鉴证报告》（容诚专字[2021]518Z0248号），上述置换事项已完成。用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 公司于2024年12月3日召开第二届董事会第二十七次会议、第二届监事会第二十二次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金和闲置自有资金进行现金管理的议案》，同意公司使用不超过人民币25,000万元（含本数）的暂时闲置募集资金和不超过人民币110,000万元（含本数）的暂时闲置自有资金进行现金管理，使用期限为2025年2月22日至2026年2月21日。在上述额度和期限范围内，资金可循环滚动使用。公司独立董事和保荐机构对该事项均发表了同意意见。截至2024年12月31日，公司使用部分暂时闲置募集资金购买的结构性存款余额为18,500万元，其余尚未使用的募集资金仍存放于募集资金专户中。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 无
（3）募集资金变更项目情况
□适用 不适用
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用□不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2024年05月16日 价值在线（www.ir-online.cn） 网络平台线上交流 其他 通过“价值在线”参与公司2023年度网上业绩说明会的投资者 公司2023年度报告相关情况 巨潮资讯网（http://wwwcn）披露的《深圳市特发服务股份有限公司2023年度网上业绩说明会》（编号：2024-001）
2024年12月12日 “全景路演”网站（http://rs.p5w.net） 网络平台线上交流 其他 通过“全景路演”网站（http://rs.p5w.net），参与“2024年深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日”活动的投资者 公司与广大投资者通过网络平台进行了互动交流，并就投资者关注的问题进行了回复 巨潮资讯网（http://wwwcn）披露的《2024年深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日活动记录表》（编号：2024-002）
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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