保利发展(600048)：行业龙头地位稳固 积极布局核心城市

事件：公司发布2024 年年度报告。2024 年公司营收3116.7 亿元，同比下降10.1%；归母净利润50.0 亿元，同比下降58.6%。


　　 结转规模拖累营收，业绩受多因素影响承压。2024 年公司受房地产项目结转规模下降影响，营业收入同比下滑10.1%。公司归母净利润下滑幅度远超营业收入降幅的原因为：1）房地产销售业务毛利率同比下降2.5pct 至13.9%；2）投资收益同比下降19.1%至17.9 亿元；3）2024 年公司计提信用减值损失/资产减值损失分别为-6.7 亿元/-50.6 亿元，较2023 年的-0.4 亿元/-50.5 亿元有所增加。


　　 销售额连续两年稳居行业第一，核心城市市占率提升。2024 年公司实现销售面积1796.6 万平方米，同比下降24.7%；销售额3230.3 亿元，同比下降23.5%，销售额连续两年稳居行业第一。公司积极推进存量项目去化，全年2022 年以前获取的存量项目签约面积1078 万平方米。公司深耕核心城市，2024 年核心38 城销售占比同比提升2pct 至90%；核心38 城销售市占率达7.1%，其中14 个核心城市市占率超10%，16 个城市连续3 年位列TOP3 梯队。


　　 新增土储规模居行业前列，土储结构进一步优化。2024 年公司新增全口径土地面积329 万平方米，获取土地总地价683 亿元，投资强度21.1%，权益地价602 亿元，位居行业第二名。2022-2024 年，公司累计新增项目总地价约4000 亿元，总货值约7350 亿元，位居行业第一。公司进一步提升土储质量，2024 年公司核心38 城投资额占比达99%，北上广一线城市的核心区域核心板块占比达74%。


　　 经营稳健，融资成本压降。2024 年公司有息负债规模同比压降54 亿元至3488 亿元，两年债务规模收缩。资产负债率同比下降2.2pct 至74.3%，连续四年下降。公司新增融资中直接融资占比提升，2024 年公司新增有息负债1664 亿元，其中直接融资新发行359 亿元，占比达21.6%。公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85 亿元。融资成本持续下降，2024 年公司新增有息负债综合成本下降22bp 至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp 至3.1%。


　　 盈利预测与投资评级：公司作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们维持公司2025-2026 年的归母净利润预测为55.2/65.5 亿元，新增2027 年归母净利润为74.8 亿元。对应的EPS 为0.46/0.55/0.62 元，对应的PE 为18.0X/15.2X/13.3X，维持“买入”评级。


　　 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期

□.房.诚.琦    .东.吴.证.券.股.份.有.限.公.司