房地产行业周报：京沪深租金表现超预期 上海涨幅持续明显领跑

周观点：


　　根据此前报告中我们提出的研究框架，关注楼市后续修复的可持续性，一方面要关注租金数据能否率先企稳改善，另一方面要关注成交结构的演绎，低总价段的上涨能否向上传导。根据我们最新获得的5 月数据：租金方面，尽管5 月处于春节后返城季节性效应的收尾与年中高校毕业季前夕的租赁需求空窗期，全国住宅租金整体数据也确实有所降温，但上海、北京、深圳依然超预期逆势彰显了修复韧性，已连续三个月环比上涨，其中上海租金涨幅持续明显领跑全国，近两月环比涨幅均在0.5%以上，预计6 月随着全国高校毕业季拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期，我们判断核心城市的租金数据仍将延续结构性行情。成交结构方面，尽管5 月上海二手房各总价段涨幅均呈现季节性回落，但整体仍呈现持续上涨趋势，公积金贷款覆盖不到的300-1500 万中高总价段房产5 月依然维持了4 月以来的止跌上涨趋势。5 月17 日提示短期风险的周观点中我们曾明确提示市场，我们认为后续成交量仍能维持韧性，但今年价格端持续超预期的可能性不大，随着天气逐渐炎热，后续带看、到访数据都会继续走弱，7、8月份不排除有房价环比下跌的可能，但预计幅度有限。我们依然维持年初以来的坚定判断，对于楼市复苏灯塔上海，今年仍是筑底形态，明年才是持续涨价形态。近期地产股走势趋弱，除了交易因素外，一定程度上也反映了市场对于数据边际转弱的担忧，但我们依旧旗帜鲜明地看好上海楼市，不是中继反弹，而是大周期的拐点，租金数据的持续超预期、量价的持续反季节性韧性都能给到我们“这次不一样”的信心。当前A 股申万地产指数距离3 月前低仅有3%的距离，我们认为当前位置机会大于风险。


　　周度跟踪：


　　1.二手房：


　　租金方面，京沪深表现超预期，上海涨幅持续领跑全国。根据中指院监测的50 城住宅租金数据，截至2026 年5 月，全国租金已持续两个月下行；而上海、深圳及北京的租金具有较强韧性，当前已连续三个月上行；值得一提的是，上海租金涨幅近三个月持续领跑全国，26 年3-5月租金月涨幅分别为0.4%、0.6%、0.5%，而同期全国50 城租金月环比分别为0.1%、-0.1%、-0.1%。


　　成交结构方面，5 月上海各总价段涨幅整体呈季节性回落，但公积金贷款覆盖不到的300-1500 万中高总价段房产仍维持4 月以来止跌上涨趋势。5 月上海100-200 万、200-300 万、300-500 万、500-700 万、700-1000 万及1000-1500 万总价段房产的房价月涨幅分别为0.9%、0.4%、0.1%、0.0%、0.1%、0.2%；除 700-1000 万总价段房价月环比转正之外，1500 万以下各总价段房价月环比均维持4 月以来的止跌上涨趋势，但涨幅均有所回落。


　　挂牌价方面，上海一枝独秀，近十三周呈上行趋势，广深挂牌价转正。上海挂牌价周环比+0.05%，涨幅回落0.03pct，近十三周呈上行趋势；广深挂牌价周环比转正，分别上涨0.11%、0.03%；北京挂牌价周环比-0.11%，跌幅走阔0.05pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.68%、+1.34%、-1.98%、-0.66%。


　　挂牌量方面，上海降幅持续走阔，一线城市整体回落。全国挂牌量周环比转负（-0.06%）；北京周环比-0.17%，降幅收窄0.39pct，近十二周呈下行趋势，年初至今累计下降9.46%；上海周环比-0.70%，降幅走阔0.11pct，近十二周呈下行趋势，年初至今累计下降9.80%；广州周环比-0.14%，降幅走阔0.07pct，已连续十三周下降，年初至今累计下降4.72%；深圳挂牌量周环比转负（-0.04%），年初至今累计增加1.97%，涨幅较往年同期大幅回落26.22pct。


　　实时成交方面，广州两连涨，北京周环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至2026 年6 月6 日，广州实时成交周环比+1.5%，涨幅回落5.8pct；北京周环比转负（-2.7%）；深圳周环比-2.2%，降幅收窄7.5pct。网签方面，北京周环比转负（-15.8%）；上海、深圳网签连续三周回落，周环比分别下降10.1%、7.6%，降幅分别走阔7.2pct、6.0pct。


　　2.新房：


　　新房成交方面，北京、深圳环比转负、上海两连降。北京新房环比转负，周环比-38%；上海周环比-2%，降幅收窄8pct；广州连续三周下行，周环比-24%，降幅走阔13pct；深圳周环比转负（-7%）。北上广深年初至今累计成交同比-1%、+32%、+15%、-28%。


　　投资建议与投资标的


　　年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海、北京有望在2027 年率先企稳改善并引领高能级城市的修复，上海今年大概率已经见底，只是2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β 行情起点或在今年Q4 或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在八月底，理由是我们认为7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930 或有的政策预期，因此8 月底会是地产板块一个新的情绪拐点。标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。


　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧

□.吴.胤.翔    .东.方.证.券.股.份.有.限.公.司