房地产开发行业周报2026W30：7月政治局会议对地产着墨较少 Q3无大政策预期

中共中央政治局7 月30 日召开会议：会议指出，宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作。兜牢基层“三保”底线。综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。会议强调，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心。整体来看，会议对地产着墨较少，政策面无惊喜，地产、货币、财政三方面Q3 预计无大政策预期，预计延用前期政策为主。


　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 5.0%，领先沪指深数360.305个百分点，在31 个申万一级行业排名第8 名。


　　新房：本周30 个城市新房成交面积为183.4 万平方米，环比提升26.8%，同比提升23.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.6 万方，环比+13.3%，同比+31.3%；样本二线城市为104.8 万方，环比+29.7%，同比+45.3%；样本三线城市为29.0 万方，环比+44.5%，同比-24.6%。从今年累计30 周新房成交面积同比看，样本30 城共计4813.4 万方，同比-16.1%；一线城市为1480.5 万方，同比-2.9%；二线城市为2410.9 万方，同比-9.6%；三线城市为922.0 万方，同比-40.4%。其中一线城市中，北京（-0.9%）、上海（-1.1%）、广州（-1.9%）、深圳（-14.9%）。


　　二手房：本周15 个样本城市二手房成交面积合计194.6 万方，环比下降3.2%，同比增长2.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.2 万方，环比3.2%；样本二线城市为75.6 万方，环比-12.6%；样本三线城市为33.8 万方，环比6.0%。今年30 周累计成交6214.3 万方，同比增长5.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2673.5 万方，同比+6.2%；样本二线城市为2584.6 万方，同比+1.5%；样本三线城市为956.2 万方，同比+17.2%。


　　信用债：根据wind 统计数据，本周（7.27-8.2）共发行房企信用债8 只，环比减少9 只；发行规模共计49.50 亿元，环比减少-85.28 亿元，总偿还量73.98 亿元，环比减少56.99 亿元，净融资额为-24.48 亿元，环比减少28.29 亿元。


　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta 还没有给出稳定性，所以所有的alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。


　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

□.金.晶./.周.卓.君    .国.盛.证.券.股.份.有.限.公.司