房地产租赁经营行业2026年半年度信用风险展望

联合资信认为，2026年上半年房地产租赁经营行业信用风险主要聚焦于以下三方面：一是商办市场结构性分化显著，非核心片区物业租金持续下行，空置率走高，企业经营性现金流的不确定性显著放大；二是市场资本化率上行推动投资性房地产估值回调，持续侵蚀账面利润，进一步压缩企业偿债的安全边际；三是存量债券2027－2029年集中到期，叠加非核心区域低效资产处置难度大，企业流动性接续压力突出，中长期信用隐患不容忽视。预计未来行业信用风险将维持当前水平，总体保持稳定。


　　摘要


　　2026年一季度，依托存量与增量政策协同发力，财政前置发债、货币结构性宽松，经济实现超预期开局，为房地产租赁经营行业的复苏奠定了外部基础，但消费复苏内部分化，内需传导至商办租赁存在明显时滞，行业基本面筑底周期长于宏观经济复苏周期。


　　政策端，住房租赁配套政策落地，商业不动产REITs于6月落地发行，为行业存量盘活、轻资产转型提供长效资金渠道。


　　行业竞争格局持续出清，资源向拥有优质区位资产、成熟运营体系的头部主体集中；财务层面，行业盈利受物业公允价值下行拖累，短期偿债缓冲偏弱，整体杠杆水平维持中高位。


　　债券市场方面，2026年1－7月样本企业以3年期一般公司债为主要融资工具，发行主体信用等级仅为AAA、AA+，年内未出现任何主体信用迁徙；存量债券兑付集中在2027至2029年，中短期再融资流动性风险凸显。


　　当前行业整体仍处于筑底阶段，仅核心城市优质商办、产业园区项目租金韧性较强，具备存量调改与资产证券化运作能力的企业长期发展优势显著。非核心区域低效物业去化压力持续，资产质量偏弱的中小主体信用风险需重点跟踪。

□    .联.合.资.信.评.估.股.份.有.限.公.司