租赁住房与产业园区REITs2026中报综述：锚定运营效能核心 深挖科创资产价值

01


　　租赁住房REITs：关注运营能力和资产质量，5大维度综合打分。


　　租赁住房REITs评估框架从市场与区域经济（20%）、资产质量（26%）、运营管理能力（37%）、管理人素质（12%）及市场与政策环境（5%）五个维度进行综合打分。其中运营管理能力权重最高，核心考核直接决定投资回报的财务指标；资产质量次之，强调城市能级、物业状况与租户结构。


　　02


　　租赁住房评估结果每半年度更新一次，2026年中评估中运营稳健的租赁住房整体表现更优。


　　从评分结果上看，1H2026综合评分TOP3分别为招商金茂招商蛇口租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT、中航北京昌保租赁住房REIT。（国泰海通中建租赁住房REIT尚未正式上市，不参与比较）


　　03


　　产业园区REITs：重塑价值判断，构建以7大类基础指标和2大类附加指标组成的评估体系。


　　1）7大类基础指标包括区位、租户、大股东、结构性供需、市场定位、地方政策和息率，核心关注园区客观条件和运营表现；2）2大类附加指标包括科技创新与成效贡献，核心关注园区科创属性与价值外溢。


　　04


　　园区评估结果每半年度更新一次，2026年中评估中科创属性突出、运营表现良好的园区整体表现更优。


　　从评分结果上看，1H2026综合评分TOP3分别为华夏金隅智汇工场REIT、国泰海通临港创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT。


　　风险提示：REITs评分体系部分指标依赖主观评定、评估数据存在一定滞后性、资产特定与集中度风险、政策变动与执行风险、原始权益人扩募能力的确定性风险

□.涂.力.磊./.谢.皓.宇./.陈.昭.颖    .国.泰.海.通.证.券.股.份.有.限.公.司