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| 光明地产(600708)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 一、经营情况讨论与分析
2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，自首次提出止跌回稳以来，房地产新政密集出台，销售在年末出现了回暖反弹的信号，但购房信心修复滞后、需求不足等问题仍需进一步化解。
公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，遵循习近平总书记考察上海重要讲话精神和重要指示，在光明食品集团的战略引领下，公司董事会坚定围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建、行业持续深度调整、市场竞争日趋激烈的压力与挑战下，坚持以创新为引领，以改革为动力，以“发展、活力、风险”为年度工作主线，贯彻落实“稳目标、稳业务、稳人心、稳基本盘”的工作要求，带领全体干部员工众志成城，砥砺前行，锚定目标，加压奋进，坚持战略深耕上海，整合周边区域，加速战略回归，进一步聚焦主责主业，去化存货、加速回归、压降成本、精简架构，保障了企业全年整体生产经营的总体平稳。报告期内出现亏损，主要系公司房地产开发业务规模及利润下降所致。公司在房地产市场供求关系发生重大变化、行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，根据市场情况动态调整经营及销售策略，积极把握政策窗口期，加大推动营销去化力度，加快回笼资金，加速回归上海，保障投融资整体平衡，报告期内结转项目毛利率水平下降。
(一)坚定战略定力，保障经营运行安全平稳
战略推进方面，报告期内，公司董事会坚持深入研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，结合公司发展阶段、企业特点和资源布局，始终坚定实施回归战略，始终坚持“建设好房子”的一贯理念，继续加快推进回归上海，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，确保重点项目高品质交付，不断优化融资结构和成本，在本轮行业调整中，主动积极降本增效，不断提升在行业寒潮中承压抗压的能力。
投资拓展方面，公司作为兼具国企与市场基因的企业，长期耕耘开发建设领域，特别在上海区域保障房、城中村建设中累积了丰富的经验，形成了各方认可的品质口碑。报告期内，公司坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海”的投资布局导向，积极响应国家关于保障性住房等“三大工程”建设导向，上半年第二季度办理获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201单元）L07-02地块的土地权证，同时加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。年内公司新增房地产储备面积为3.12445万平方米，上年同期为3.64829万平方米，同比下降14.36%。
存量去化方面，在市场竞争激烈、需求持续低温、观望情绪浓重的整体环境下，结合公司不同区域、不同市场、不同阶段、不同项目的实际情况，深化“三部两中心”存量去化工作机制，年内，通过加强资源统筹、决策提速，加强“一盘一策”多措并举，公司下属上海临港光明星城、江苏宜兴光明小镇、武汉印湖云著等数个项目在整体市场下行的背景下，签约销售在区域板块中名列前茅。在创新营销方面，通过全员营销、新媒体营销、联合物业营销、争取区域房票客群、利用阿里平台整体挂牌出让、灵活制定交易方案、租售并举等各类措施，积极把握年内宝贵的市场窗口期，积极推动了上海临港、金山、浙江湖州、江苏宜兴等重点项目的阶段性集中快速去化。
运营管控方面，报告期内，围绕全面预算管理，结合项目目标计划，通过内部ERP、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，运营管理重视控本增效，对成本控制严格动态跟踪，对年内各开竣工项目的重要指标、重要节点逐一梳理，严格落实各个重要环节的品质管控与提升，确保年内各项目的高品质交付圆满完成，并积极通过统一招采平台的建设与合规运行，进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化，提升动态管控能力与降本控费增效的能力。报告期内，实现新开工面积为8.08万平方米，竣工面积为61.96万平方米。
资金管理方面，在行业承压背景下，公司坚定围绕降负债导向，在加快自身资金销售回笼的同时，积极拓宽融资渠道，合理降低负债率和融资成本，通过推进长短期债务调整、高低息成本置换、把握窗口期发行中期票据、公司债等产品，灵活运用各类融资方式等举措，在持续降低融资规模的基础上，加强了现金流管理，提高了融资效能，尤其是通过7月初成功发行的7亿元中期票据，合规申购金额24.3亿元，票面利率2.53%，为历年债券发行价格新低，8月初成功发行的三年期6亿元中期票据同样获得市场普遍认可，合规申购金额22亿元，票面利率2.55%。持续降低企业融资成本，稳健保障资金整体平衡与现金流平稳。
(二)坚定优化管控，强化企业管理降本增效
组织架构方面，结合上海等战略深耕区域的工作推进，以及部分战略回归的区域收缩，进一步对下属事业部、区域公司、城市公司和子公司的组织架构和人员进行整合，成立了保障房事业部，重点对接上海区域的保障房建设开发，将原川渝区域公司、华中区域公司合并成立中西部区域公司，原广西区域公司、昆明城市公司合并成立南部区域公司，在行业形势复杂变化的背景下，持续优化管控界面，缩短管理半径，提升管控效率，更好地适应当前企业发展的新趋势。
公司治理方面，公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会9次，审议议案45项，完成《独立董事工作制度》、《独立董事专门会议议事规则》等制度的建立，召开股东大会3次，审议通过定期报告、关联交易、年度投融资、借款担保、董事补选、股权转让等重要事项。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度网上业绩说明会、投资者热线等各类形式，通过年度利润分配的权益分派实施、制订未来三年股东回报规划、年度“提质增效重回报”方案并全面推进落实等举措，多渠道充分进行投资者互动沟通，积极维护投资者权益与股东投资回报，争取投资者与市场的理解与支持。
管理提质方面，围绕管理提质增效的要求，进一步向管理要效益。结合巡视巡察整改要求和发展实际，通过建章立制、数字化管控提升管理质效，运营条线完成了统一招采平台的全面上线，实施分层分级、上下统一的合格供应商库管理，实现从招采业务端到合同支付端的业财贯通；设计条线不断深化前期产品定位和施工品质管控；成本管理条线进一步优化造价咨询工作指引；行政条线通过优化审批流程，督办重点工作，不断提升行政效率。
安全风控方面，公司始终坚持守牢合规底线，从制度建设、执行、落实等层面，防范好管理风险；从决策的审慎科学、重大法律合同的审核、存量诉讼的化解等方面，防范好法律风险；从计划考核的有效、流程节点的控制、责任的监督落实上，防范好内控风险。通过建立健全安全生产责任制，全面提升安全管理水平，全年零伤亡、无重大安全责任事故。
(三)坚定改革导向，夯实长远发展坚实基础
转型发展方面，通过积极研究探索保障房开发建设、城市更新、租赁房建设、民生保障、项目代建等业务领域的机遇，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，进一步加深与城市价值链的关联、与国企改革的契合、与光明食品集团各产业间的资源协同。通过聚焦“三大工程”建设，加快形成健康运行和稳定发展相结合的新模式，通过成立保障房事业部，重点加快浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块的开发建设，在上海市明确全面提速“两旧一村”改造和城市更新推进的过程中；通过成立政府项目协调工作组，积极对接上海区域政府未来的保障房建设需求；通过与上海奉贤、金山等区域政府的不断协调统筹，积极争取公司城中村项目的规划调整、指标平衡与整体开发推进；通过利用公司在已有项目建设中的专业团队与专业能力，积极推进在浦东三林、大团、云南昆明、江苏等地的代建项目拓展，最大化发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务模式的可行性，努力寻求公司在代建领域的业务发展。
队伍建设方面，围绕组织架构精简化、人员队伍精英化，打造富有活力、适应形势的干部任用、人才培养和绩效考核机制，不断优化组织架构和阳光退出、履职考核、竞聘上岗、人才培养等机制路径，进一步提升管理高效化和干部年轻化。在选人用人方面，注重人岗适配、新老组合，统筹用好各年龄段的干部。通过履职考核，让庸者下、平者让、能者上，逐步优化干部结构和职数设置。通过校园招聘，面试录用“光明生”优秀人才，为干部年轻化、专业化做好梯队建设。在完善考核方面，通过全员绩效捆绑、强排考核和专项奖励，打破激励性不强、触动性不强、危机感不强的状况。同时，将薪酬增量导向核心岗位与骨干员工，在改革发展的关键时期激发更大活力。
党建引领方面，在光明食品集团党委的正确领导下，光明地产扎实开展党纪学习教育，认真落实和推进巡视巡察整改工作，不断夯实党建基础工作，强化年轻干部人才的培养使用，深入推进全面从严治党，团结凝聚广大党员干部员工投身企业改革攻坚，开展“降风险、保稳定、有作为”党建主题实践活动，着力打造党建品牌示范工程、保障房堡垒工程、城市更新破冰工程、劳模工匠创新工程，物流产业攀升工程、绩效管理提升工程等“六项工程”，保障了光明地产的总体平稳发展。
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